Zakaj Hrvaška izgublja slovenske in druge tuje kupce

Po letih rasti nepremičninskega trga na jadranski obali podatki za leto 2025 kažejo na ohlajanje – predvsem zaradi upada zanimanja tujih kupcev. Po podatkih hrvaške davčne uprave je število transakcij padlo s skupno 11.623 lani na le 6.592 v prvih devetih mesecih leta 2025.

Zakaj so se tujci, ki so na nekaterih lokacijah predstavljali tudi do 90 odstotkov kupcev, pri nakupih na hrvaški obali stopili na zavoro in kaj bo v letu 2026?

Celoten nepremičninski trg na Hrvaškem se je od leta 2015 praktično podvojil, tuji kupci pa so bili dolga leta glavni motor rasti cen na obali. Po besedah direktorja Dogma nekretnin Branka Papeša je bil absolutni vrh dosežen leta 2022, ko je bilo realiziranih kar 13.300 kupoprodaj s strani tujih državljanov. V tem rekordnem letu so tujci sodelovali pri kar 36 odstotkih vseh transakcij stanovanj in hiš na ravni države.

"Vemo, da so tujci kupovali predvsem na zanje privlačnih lokacijah, kot je Jadran, kjer so na posameznih območjih več kot 90 odstotkov transakcij opravili tujci," pojasnjuje Papeš.

Podatki za leto 2025 kažejo povsem drugačno sliko. Do konca leta se pričakuje med 8.500 in 9.000 transakcij tujih državljanov, kar predstavlja skoraj 40-odstotni padec v primerjavi z rekordnim letom 2022.

Zakaj so izginili tujci?

Papeš navaja dva ključna razloga za takšen preobrat na trgu. Prvi je gospodarska situacija v matičnih državah kupcev, drugi pa cene na Hrvaškem, ki niso več konkurenčne.

"Dva sta osnovna razloga, zakaj je prišlo do padca kupoprodaj s strani tujih državljanov. Prvi so gospodarske razmere v državah, iz katerih prihajajo, to so Avstrija, Nemčija in okolica," pojasnjuje Papeš in dodaja, da je tam prišlo do gospodarskih motenj, ki so zmanjšale njihovo kupno moč.

Drugi, enako pomemben razlog, je vrtoglava rast cen na hrvaški obali. "Nismo več tako lahko dostopna destinacija; cene nepremičnin so se v zadnjih desetih letih podvojile," pravi Papeš ter poudarja, da je rast od pandemije do danes znašala "deset do 15 odstotkov, v posameznih letih celo 20 odstotkov letno".

Kljub padcu prometa so cene na najatraktivnejših lokacijah, kot so Istra, Opatija, otoki ter Zadar, Split in Dubrovnik, še vedno izjemno visoke. Povpraševanje tujcev je usmerjeno prav na te obalne lokacije, vendar je cenovni prag postal previsok za povprečnega kupca.

"Kaj je danes poceni na Jadranu? Pod 200.000 evrov skorajda ni nepremičnine, ki bi jo bilo mogoče kupiti, niti apartmaja s približno štiridesetimi kvadratnimi metri, medtem ko transakcije segajo tudi do nekaj milijonov evrov," trdi Papeš. Kljub temu poudarja, da kakovostna nepremičnina, ki ima dobro lokacijo, je lepo urejena in ima realno postavljeno ceno, "zelo, zelo zlahka najde pot do svojega kupca".

Kaj nas čaka leta 2026: stabilizacija, ne padec cen

Za vse, ki pričakujejo drastičen padec cen nepremičnin v prihodnjem letu, Papeš nima dobrih novic. Namesto padca napoveduje stabilizacijo trga in nadaljnjo rast cen, vendar v precej zmernejšem tempu. Poudarja, da je številka devet tisoč tujih kupcev še vedno dvakrat višja kot leta 2015, kar pomeni, da pritisk ni izginil.

"Kar mi pričakujemo, je stabilizacija trga. Cene bodo še naprej rahlo rasle, ne več po stopnji 15–20 odstotkov, a zagotovo po stopnji pet do deset odstotkov," napoveduje Papeš.

Dodaja, da je pritisk povpraševanja – čeprav zmanjšan – še vedno dvakrat večji kot pred desetimi leti, kar zagotavlja, da do občutnejšega padca cen ne bo prišlo. Ključ uspešne prodaje, sklene Papeš, bo realno postavljena cena za kakovostno nepremičnino na dobri lokaciji, ki bo tudi v novih razmerah vedno zlahka našla svojega kupca.