E-pismo: Koliko zares stane kvadratni meter stanovanja v Ljubljani

Število poslov z rabljenimi stanovanji se povečuje. Zagon dobiva obseg stanovanjskih posojil, rastejo tudi cene (najdražje v prvem polletju je bilo prodano za 1,3 milijona evrov). Na ravni države smo prvič prečkali povprečnih tri tisoč evrov za kvadratni meter, v slovenski prestolnici Ljubljani pa se približujemo pet tisoč evrov (4.890 evrov).

Zgornje cene kvadratnih metrov je izračunala Geodetska uprava RS (Gurs). Podatek, ki ga sporočijo javnosti, je mediana in velja za prvo polletje letošnjega leta. To pomeni, da je pol poslov pod to vrednostjo, pol pa nad njo. Pri tem je dobro vedeti, da so Gursove "mediane cen izračunane na uporabno površino stanovanja (balkoni, shrambe, kleti itd. se ne upoštevajo)".

Gursove številke precej odstopajo od izračuna družbe Arvio, ki spremlja trg nepremičnin prav s pomočjo Gursovih podatkov o sklenjenih poslih. Če se osredotočimo na Ljubljano, so preračunali, da je mediana prodanega kvadratnega metra v 2. četrtletju 2025 za stanovanje na območju Ljubljane znašala 4.450 evrov. Številke temeljijo na Gursovih podatkih, s katerimi so razpolagali 20. avgusta (podatki sicer v bazo ETN prihajajo z zamudo). V primerjavi z Gursovo izračunano srednjo ceno je to okoli 10 odstotkov razlike (ali absolutnih 440 evrov). Če se izrazimo še drugače: pri 50 kvadratnih metrov velikem stanovanju je to 22 tisoč evrov razlike.

Kako je mogoče, da pride do takšnega razhajanja, ko pa je vir podatkov isti - Gurs? Nezanemarljivo je tudi, da so podatki Gursa za prvo polletje, Arvijevi pa za drugo četrtletje, kar pomeni, da bi v teoriji morali biti podatki geodetske uprave o kvadratnem metru rabljene nepremičnine nižji, saj so nam potrdili, da je bila večina rasti dosežena v drugem četrtletju.

Kje možnosti za razhajanje vidi Arvio, kje Gurs

Direktorica Arvia Ajda Kaluža je pojasnila: "Podatke za naše analize črpamo iz Evidence trga nepremičnin (ETN), ki je edini uradni vir podatkov o sklenjenih transakcijah v Sloveniji." Njihove izračune kvartalno testirajo in rezultate primerjajo z dejanskimi transakcijami na trgu po evropski metodologiji za takšne izračune. Razlika je lahko v samih metodologijah, izpostavi pa tudi, da komercialni odjemalci potencialno ne vidijo podatkov, če je posel označen s poslovno skrivnostjo, medtem ko Gurs to vidi.

Zakaj prihaja do razlik po mnenju Gursa? "Razlike v izračunih sprememb cen so posledica različnih metodologij za izračunavanje indeksov cen in pa različnega nabora podatkov, ki se upošteva. Nabor poslov, ki ga upošteva posamezen uporabnik podatkov ETN za določeno periodično obdobje, je odvisen od uporabnikove opredelitve analitičnih območij, od filtriranja surovih podatkov in predvsem od presečnega datuma zajema podatkov iz ETN," odgovarjajo.

Nadaljujejo, da zaradi objektivnih rokov, pa tudi zamud pri poročanju v ETN, se sklenjeni kupoprodajni posli v ETN evidentirajo z določenim zamikom: "Zaradi tega Gurs objavlja poročila o trgu nepremičnin najmanj tri mesece po preteku obravnavanega obdobja (leta, polletja), ko je praktično evidentiranih prek 95 odstotkov vseh poslov za preteklo periodično obdobje. Gurs je tudi že večkrat opozoril, da o dogajanju na trgu ni mogoče kakovostno poročati v nekaj dneh po preteku določenega obdobja. Komercialni uporabniki podatkov ETN pa svoja poročila objavljajo mnogo prej in zato so njihovi statistični vzorci bistveno manjši, in po našem mnenju tudi manj reprezentativni."

Poudarili so še, da "za izračun kazalnikov cen uporabimo samo strokovno pregledane, preverjene in nadgrajene podatke o sklenjenih prodajnih poslih (za kar je tudi potreben čas), zato je tudi kakovost vzorcev boljša, kot če bi uporabili le preproste številske filtre".

Kdo preverja pravilnost podatkov Gursa

Našo prošnjo po izpisu vseh poslov, ki so nad mediano, so zavrnili. Na prošnjo po pojasnilu, zakaj ne, so odgovorili: "Obdelane podatke Urad za množično vrednotenje nepremičnin posreduje samo državnim sistemskim  uporabnikom. Statistike, ki temeljijo na obdelanih  podatkih, objavlja v poročilih o trgu nepremičnin, dodatnih obdelav podatkov pa praviloma ne izvaja."

Zanimalo nas je še, kdo preverja pravilnost Gursovih podatkov in izračunov? "Pravilnost izračunov GURS ni podvržena nobeni eksterni kontroli," pravijo. Na Gursu kljub razhajanjem stojijo za svojimi podatki: "Da, 50 odstotkov vseh stanovanj v Ljubljani je bilo v prvem polletju leta 2025 prodanih po ceni nad 4.890 evrov." Deliti pa jih ne želijo.

 

Za konec še podatki o konkretnih poslih. Odprli smo aplikacijo ETN, jo filtrirali na zgolj drugo četrtletje (čeprav je poročilo za prvo polletje), saj je bila po podatkih Gursa velika večina rasti cen dosežena v drugem četrtletju, in naključno klikali po poslih:

• prvi klik: območje Šiške, posel je bil sklenjen junija 2025, pogodbena cena 270.000 evrov, leto gradnje 1950, skupaj s stanovanjem, površine 69 kvadratnih metrov, je bil prodan še tehnični ali pomožni prostor, velik 7 kvadratnih metrov; kvadratni meter stanovanja, brez da bi mu prišteli še klet, je stal 3.913 evrov za kvadratni meter, če površino povečamo za klet na 76 kvadratnih metrov pa 3.553 evrov;

• drugi klik: območje Bežigrada, posel je bil sklenjen junija 2025, pogodbena cena 225.000 evrov, leto gradnje 1993; površina stanovanja 46 kvadratnih metrov; kvadratni meter je stal 4.891 evrov;

• tretji klik: območje Bežigrada, posel sklenjen aprila 2025 pogodbena cena 257.000 evrov; leto gradnje 2002, površina stanovanja 41 kvadratnih metrov, pripada mu še 12 kvadratnih metrov velik parkirni prostor in še 31 kvadratnih metrov zemljišča; če upoštevamo le stanovanje, je cena 6.268 evrov za kvadratni meter (garaže in atrija ne moremo vrednostno izločiti, saj nista posamično vrednotena);

• četrti klik: območje središča prestolnice (center), posel je bil sklenjen maja 2025, pogodbena cena 400.000 evrov, leto gradnje 1988, površina stanovanja 82 kvadratnih metrov; povprečna cena za vsak kvadratni meter znaša 4.878 evrov;

• peti klik: območje Viča, posel sklenjen aprila 2025, pogodbena cena 315.000 evrov, leto gradnje 1951, stanovanje meri 102 kvadratna metra; cena za kvadratni meter znaša 3.088 evrov;

   

Za kupce je vsekakor spodbudna vest, da je v Ljubljani še vedno mogoče kupiti rabljeno stanovanje tudi za tri tisoč evrov za kvadratni meter (v kakšnem stanju, v katerem nadstropju, nimamo podatka). Dobra novica za prodajalce pa je, da se rabljena stanovanja lahko prodajo tudi po ceni kvadratnega metra novogradnje. Vse je odvisno od kupca in prodajalca ter sklepanja kompromisa.