50 let odplačevanja posojila za stanovanje. Koliko bi preplačali kredit?

Povprečna starost mladih, ko zapustijo 'hotel mama', je v Evropski uniji (EU) leta 2024 znašala 26,2 leta, kažejo podatki Evropskega statističnega urada (Eurostat). Mlajši precej pogosto tudi živijo v prenatrpanih nepremičninah. Povprečna starost Evropejcev, ko kupijo prvo nepremičnino oziroma dom je bila še pred pandemijo (2018) pri 31 letih. Novejših podatkov sploh ni. Z rastjo cen nepremičnin pa se je povprečna starost v vmesnem času zelo verjetno še povečala.

Kdaj Slovenci v povprečju kupijo prvo nepremičnino, ni znano. Znano je, da so se v povprečju leta 2024 mladi Slovenci od doma odselili pri 28,9 leta. V 2024 je 79,7 odstotka mladih – starih med 16 in 29 – živelo pri starših. Povprečna starost prvega nakupa nepremičnine je zato zelo verjetno precej višja od 30 let.

V ZDA se je srednja starost v 2025 zvišala na 40 let, je poročalo ameriško Združenje nepremičninskih posrednikov (NAR). V 2024 je bila pri 38 letih in pred petimi leti še pri 33 letih. Zaradi vse višje starosti se je oglasil tudi ameriški predsednik Donald Trump. Predlagal je uvedbo stanovanjskega posojila z odplačilno dobo 50 let. Kako smiselno je v teoriji takšno posojilo? Naredili smo izračun na slovenskem primeru.

Najprej je treba poudariti, da slovenske banke ponujajo stanovanjska posojila z odplačilno dobo do 30 let. Da bi čim bolj jasno pokazali vpliv odplačilne dobe na preplačilo, smo naredili informativni izračun nakupa stanovanja v Ljubljani.

Kaj smo upoštevali Srednja vrednost stanovanja v Ljubljani v prvem poletju je zrasla na 4.890 evrov za kvadratnih metrov, je poročal Gurs. Za dobrih 50 kvadratnih metrov veliko stanovanje bi potrebovali približno 250 tisočakov. Za vseh pet scenarijev smo upoštevali 50 tisoč evrov lastne udeležbe in najem 200 tisočakov evrov posojila. Uporabili smo obrestno mero pri treh odstotkih in v drugem izračunu rast obrestne mere z daljšanjem odplačilne dobe.

 Če bi bila obrestna mera 3-odstotna

V primeru 3-odstotne obrestne mere bi najem posojila z 10-letno odplačilno dobo pomenil visok mesečni obrok 1.931 evrov. Preplačilo bi znašalo 31.746 evrov, celoten nakup stanovanja pa 281.746 evrov.  V primeru 20-letnega posojila se mesečni obrok zaradi dvakrat daljše odplačilne dobe zniža za več kot 40 odstotkov na 1.109 evrov. Vendar se več kot podvoji preplačilo, ki zraste na približno 66.200 evrov. Po 20 letih bi za stanovanja odšteli dobrih 316 tisoč evrov. V scenariju odplačevanja posojila 30 let se mesečni obrok zniža na 843 evrov, preplačilo pa zraste na 103.555 evrov.

Tudi v primeru 40-letnega posojila, če bi obstajalo, bi se mesečni obrok znižal, še bolj pa bi poskočilo preplačilo. V najbolj ekstremnem scenariju, pri odplačevanju posojila 50 let, bi se mesečni obrok še dodatno znižal – na 644 evrov. Preplačilo oziroma strošek posojila pa bi zrasel na 186.737 evrov. Mesečni obrok bi se zmanjšal za zgolj 10 odstotkov. Namesto 716 evrov (v primeru 40-letnega posojila) bi ta znašal 644 evrov. Preplačilo bi se povečalo za 30 odstotkov.

V praksi je treba pri dolgoročnih posojilih upoštevati še, da se obrestne mere z daljšanjem odplačilne dobe višajo. Dolgoročno banke to počnejo zato, ker inflacija niža vrednost denarja. S tem se zavarujejo pred tem, da bi denar, ki ga dobijo vrnjenega po pretečenem času odplačilnega, izgubil več vrednosti. Banka se s tem tudi zavaruje tudi pred morebitnimi težavami odplačevanja ter potencialnimi dvigi ključnih obrestnih mer na dolgi rok.

Tako na primer NLB danes za 10-letno stanovanjsko posojilo ponuja obrestno mero 2,9 oziroma tri odstotke. Pri posojilu z odplačilno dobo 20 let se obrestna mera poviša na 3,2 odstotka in pri 30-letnem na 3,4 odstotka.

Za nakup enega stanovanja bi plačali dva

Če v izračunu upoštevamo še višje obrestne mere pri posojilih z daljšo ročnostjo, so številke še bolj divje. Mesečni obrok se z daljšanjem odplačilne dobe niža počasneje, preplačilo pa raste hitreje. Pri 20-letnem posojilu se mesečni obrok zniža za 41,5 odstotka, preplačilo pa poveča za 28,4. Pri 30-letnem posojilu mesečni obrok znaša 887 evrov, preplačilo pa zraste na 119.306 evrov.

Ponekod v Evropi že ponujajo stanovanjska posojila z odplačilno dobo 40 let. V Veliki Britaniji, Avstriji, Nemčiji na Nizozemskem in v Belgiji so takšna posojila na voljo. V Veliki Britaniji se za takšna posojila odločijo mlajši zaradi takojšnjega nižje mesečnega plačila, je pisal Guardian. Če bi slovenske banke ponujale 40-letno posojilo, bi takšen kupec stanovanje preplačal za 177.675 evrov oziroma 71 odstotkov. Za stanovanje bo po 40 letih odštel slabih 428 tisoč evrov.

Še slabše bi bilo v primeru 50-letnega posojila. Mesečni obrok bi znašal 745 evrov (le 40 evrov manj kot pri 40-letnem), preplačilo pa bi bilo od 40-letnega višje za dodatnih 70 tisoč evrov. Skupno bi kupec zgolj za stroške financiranja odštel 247 tisoč evrov, za stanovanje s ceno 250 tisočakov pa bi po 50 letih plačal 497 tisoč evrov. To je 99 oziroma skoraj dvakrat več od nakupne cene stanovanja.

Pri omenjenih številkah bi morali kupcu zvoniti alarmi oziroma, z drugimi besedami, pri takšnih posojilih bi se moral kupec vprašati, kaj si zares lahko privošči in česa ne.