Vse več nepremičnin v Sloveniji v roke tujcem - kdo na trgu konkurira domačinom

Tujci v Sloveniji kupujejo iz leta v leto več nepremičnin, na prvem mestu so v letu 2025 že drugo leto zaporedoma kupci iz Bosne in Hercegovine (BiH). Spreminja se tudi regionalna razporeditev nakupov - lani je Maribor z okolico po številu transakcij prehitel Ljubljano.

Po pravkar objavljenih podatkih Finančne uprave (Furs) so tujci lani opravili 1.556 nakupov nepremičnin v Sloveniji, kar je 223 transakcij ali 16,7 odstotka več kot leta 2024.

Število sicer iz leta v leto narašča; leta 2023 so tujci opravili 1.158 nakupov, kar pomeni, da se je število v dveh letih povečalo za več kot tretjino. Leta 2020 je bilo transakcij 679, torej več kot polovico manj kot lani.

Rast vse bolj poganjajo kupci z Balkana

Ob vse večjem prometu se spreminja tudi struktura kupcev. Mestem ko so bili še pred nekaj leti v ospredju kupci iz zahodnoevropskih držav, danes rast vse bolj poganjajo kupci z Balkana.

Skokovito se je povečalo število kupcev iz Bosne in Hercegovine; z zgolj 19 transakcij leta 2023 na kar 380 transakcij v prejšnjem letu. Lani in predlani so bili kupci iz Bosne in Hercegovine na prvem mestu med tujimi kupci nepremičnin v Sloveniji.

V zadnjih letih raste tudi zanimanje kupcev iz Srbije, Hrvaške in Severne Makedonije.

Močno povečanje števila nakupov iz Bosne in Hercegovine lahko pripišemo začetku veljavnosti sistema vzajemnosti med Slovenijo in BiH od leta 2023, kar je omogočilo pridobitev lastninske pravice državljanov BiH v Sloveniji.

Na drugi strani zanimanje iz tradicionalnih zahodnoevropskih držav stagnira ali celo rahlo upada. Število kupcev iz Avstrije se je med letoma 2023 in 2025 znižalo s 130 na 113, iz Nemčije pa s 168 na 127. Tudi pri kupcih iz Italije ni jasnega trenda rasti.

"Struktura kupcev iz tujine se je v zadnjih 20 letih bistveno spremenila, kupce z zahoda so nadomestili kupci iz držav nekdanje Jugoslavije. Trend se je nadaljeval tudi lani," je za Bloomberg Adria povedal Vasja Crnjakovič, direktor agencije RE/MAX Nepremičnine.

"Stranke iz tujine z nakupom nepremičnine v Sloveniji iščejo tudi nekakšno rezervno opcijo, alternativo za lastno bivanje, če se razmere v svetu še poslabšajo. Takšen primer so kupci iz Izraela, Rusije in Ukrajine. Pri izraelskih kupcih gre v veliko primerih pravzaprav za Ruse z izraelskim državljanstvom,'' je še povedal Crnjakovič.

''Cene so v Mariboru za okoli polovico nižje kot v Ljubljani, zato številni kupci z omejenim proračunom iščejo nepremičnino v Mariboru, ki ponuja ugodno ceno in zelo dobro lego. Je namreč le uro vožnje oddaljen od Ljubljane, Gradca in Zagreba. Zaradi pritoka tujcev se je Maribor v zadnjih letih precej internacionaliziral,'' pravi Crnjakovič.

Nakup nepremičnine za kupce iz BiH traja nekoliko dlje Državljani in pravne osebe iz EU in držav članic OECD za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah ne potrebujejo odločbe o ugotovitvi vzajemnosti. Državljani in pravne osebe držav kandidatk za članstvo v EU (Republika Severna Makedonija, Republika Srbija, Črna gora, Republika Albanija, Ukrajina, Republika Moldavija, Bosna in Hercegovina, Gruzija) pa potrebujejo pozitivno odločbo o ugotovitvi vzajemnosti. ''Postopek nakupa za državljane BiH poteka nekoliko drugače kot prodaja nepremičnine državljanu Evropske unije, a je postopek lahko izpeljan v treh mesecih, če agencija pozna postopke,'' je povedal Branko Potočnik, direktor agencije Insa v Mariboru. Najprej se začne postopek odločanja o vzajemnosti pri ministrstvu za pravosodje, kar traja do dva meseca, sledi še urejanje financiranja, če kupec potrebuje posojilo, za kar je potrebnih še približno mesec dni, kot je povedal za Bloomberg Adria.

Maribor je po številu transakcij lani za malenkost prehitel Ljubljano in z 238 transakcijami pristal na prvem mestu v državi. V primerjavi gre sicer za območja služb Finančne uprave RS, in ne območja posameznih občin.

V Ljubljani povpraševanje po nadstandardu na dobrih lokacijah

"Čeprav glavnino transakcij v naši agenciji še vedno opravijo slovenski državljani, ostaja Ljubljana izjemno privlačna za kupce iz regije DACH (Nemčija, Avstrija, Švica), saj so nepremičnine v naši prestolnici cenovno še vedno dostopnejše kot v njihovih večjih mestih," je za Bloomberg Adria odgovoril Jaka Petek, direktor družbe Svet Real.

V Ljubljani tujci povprašujejo po nadstandardnih novogradnjah na dobrih lokacijah, pravi direktor agencije, ki deluje na slovenskem in hrvaškem trgu. Prejemajo povpraševanje tudi za samostojne hiše v prestižnih ljubljanskih soseskah, vendar je ponudba takšnih nepremičnin na trgu izjemno omejena. Nepremičnine kupujejo kot naložbo za oddajanje ali kot svoj drugi dom.

Pomemben segment 'tujih' kupcev so dejansko povratniki – državljani držav nekdanje Jugoslavije, ki so pred desetletji emigrirali v zahodne države, predvsem Nemčijo in Avstrijo. Ti se v uradnih statistikah zaradi dokumentov držav, kjer bivajo, sicer vodijo kot tuji državljani, vendar nepremičnine v Sloveniji kupujejo z močnim osebnim motivom vrnitve v regijo, še navaja Jaka Petek.

Furs je lani pobral 55,68 milijona evrov davka na promet nepremičnin, kar je za 7,3 odstotka več kot leta 2024, piše v poročilu Fursa za leto 2025.