(Izračun) Nakup stanovanja: Se je čakanje na nižje obrestne mere splačalo?

Spomnim se, kako mi je kolega pred dvema letoma razlagal, da zdaj pa res ne bo kupil nepremičnine. Ker so obrestne mere previsoke in posojilo preplačaš skoraj za polovico. Dve leti zatem so se obrestne mere precej znižale, v tem času pa so rasle tudi cene nepremičnin. Pred dnevi sem se spet s kolegom pogovarjal o nepremičninah, le da tokrat kamen spotike niso bile obrestne mere, temveč cene.

Je nakup danes cenejši? Zanimalo nas je, ali se je splačalo počakati z nakupom nepremičnine. Ali je nakup stanovanja v Ljubljani pod črto res ugodnejši, kot je bil pred dvema letoma? Izračunali smo, koliko bi Luko stal nakup dvosobnega stanovanja v Ljubljani pred dvema letoma in koliko danes. Ob obrestnih merah smo upoštevali tudi gibanje cen nepremičnin.

Obrestne mere dol, cene gor

Obrestne mere so bile novembra 2023 blizu vrha. Najvišjo raven so dosegle nekaj mesecev prej, ko je bila povprečna fiksna obrestna mera stanovanjskega posojila pri štirih odstotkih. Leto pozneje se je znižala na 3,2 odstotka. Podatka za letošnji november Banka Slovenije (BS) še nima.

Naša primerjava obrestnih mer konec oktobra je pokazala, da se ponudba giblje okoli treh odstotkov, povprečna efektivna pa pri 3,25 odstotka. Zadnji podatki BS kažejo, da je bila povprečna obrestna mera pri 2,8 odstotka. To smo upoštevali pri izračunu. Obrestne mere so se znižale za več kot odstotno točko oziroma za več kot četrtino.

Na drugi strani izračuna je cena nepremičnine, ki ob višini obrestne mere najbolj vpliva na končno ceno. V omenjenem obdobju so cene nepremičnin še naprej rasle. Zadnje poročilo Geodetske uprave (Gurs) je pokazalo, da je srednja vrednost kvadratnega metra v prvem polletju dosegla 4.900 evrov, kar je 26-odstotna rast. Gre za srednjo vrednost, ki je nižja od povprečja. Slednjega na Gursu od leta 2020 več ne računajo. Za izračun vrednosti stanovanja smo upoštevali srednje vrednosti iz poročil Gursa.

Predpostavljali smo, da kupec pri nakupu prispeva 20 odstotkov prodajne cene, preostanek pa financira. Banke praviloma financirajo do 80 odstotkov vrednosti nepremičnine.

Čakanje se ni obrestovalo

Izračun je pokazal, da se čakanje na upad obrestnih mer ni obrestoval. Cene nepremičnin so v tem času zrasle bolj, kot so se znižale obrestne mere stanovanjskih posojil. Res je, da bi Luka leto pozneje (novembra 2023) ali danes stanovanje manj preplačal, vendar bi pod črto za stanovanje v Ljubljani odštel več. Kljub nižjim obrestnim meram bi za stanovanje odštel 43 tisoč evrov več – to je skoraj 16 odstotkov več.

Nižje obrestne mere pomenijo tudi, da se ljudje pogosteje odločijo za financiranje nakupa s posojilom oziroma da se za nakup sploh odločijo. To pa se običajno odrazi v večjem povpraševanju po nepremičninah in višjih cenah.

Banka bi z Lukom zaslužila manj, vendar bi Luka še več za nepremičnino plačal prodajalcu stanovanja. Izračunali smo tudi, koliko bi stal nakup stanovanja novembra 2022. Primerjava kaže, da bi Luka z odlašanjem nakupa do konca leta 2023 za stanovanje odštel tisoč evrov manj. To pomeni, da bi se odlašanje splačalo, vendar gre za v odstotkih tako majhen prihranek, da lahko zapišemo, da bi za stanovanje odštel tako rekoč isto kot konec 2022. Čeprav so obrestne mere med novembrom 2022 in novembrom 2023 še rasle, so se v tem času cene nepremičnin malce pocenile.

Čeprav so se obrestne mere v 2022 zvišale, to ni pomenilo dražjega nakupa stanovanja. In čeprav so bile konec leta 2022 nižje kot v 2023, bi nakup stanovanja Luko stal isto, ker so v tem času cene upadle. Najugodnejši je bil nakup stanovanja konec leta 2023. Sledi november 2022, nato lanski november in šele nato današnji dan.

Nakup je bil najugodnejši v 2023

Izračun štirih scenarijev kaže, da je lahko kljub večjemu preplačilu nakup še vedno cenejši. Delež preplačila je zaradi najvišje obrestne mere največji v primeru nakupa novembra 2023. Vseeno pa je bil pod črto nakup ta trenutek tudi najugodnejši. Luka je s čakanjem svoj nakup le podražil. Zaradi višje cene stanovanja je moral povečati lastno udeležbo, ob tem pa najeti tudi višji znesek kredita.

Kako bo v prihodnje?

Omenjeni izračuni niso napoved dogajanja ali finančni nasvet. Kaj se bo zgodilo v prihodnje, ne ve nihče. Analitiki pričakujejo, da bi lahko ključne obrestne mere v prihodnjih dveh letih ostale na ravni dveh odstotkov. To pomeni, da se v prihodnje višina obrestnih mer pri bankah ne bo več vidneje spreminjala. Kaj se bo dogajalo s cenami nepremičnin pa ostaja uganka. Na Gursu večjih sprememb trendov cen stanovanjskih nepremičnin ne pričakujejo.