E-pismo: Kako bo Robert Golob reguliral najemniški trg?

Pozdravljeni, tokrat sem z vami Aleksandar Lukić, novinar spletnega uredništva Bloomberg Adria.

Iz pogovorov z nepremičninskimi posredniki je slišati, da v Sloveniji na najemniškem trgu vlada pravi divji zahod. Prepletata se kratkoročno in dolgoročno najemanje, najemnine (in cene nepremičnin) pa v zadnjih letih strmo rastejo. Slovenija na tem področju nikakor ni osamljena, temveč je takšen trend zaslediti marsikje po svetu, kjer se je razpaslo pogosto zelo dobičkonosno kratkoročno oddajanje, kar pa povzroča velike preglavice tistim, ki si želijo dolgoročnejšega najema (tako pomanjkanje nepremičnin kot veliko finančno breme), tudi študentom, ki so ostali zunaj študentskih domov.

Nedavno je predsednik vlade Robert Golob v državnem zboru napovedal regulacijo nepremičninskega trga. Podrobnosti ni razlagal. Vemo sicer, da se še vedno pripravljajo spremembe na področju kratkoročnega oddajanja, v sklopu zakona o gostinstvu. Časovnica, ki je objavljena ob predlogu zakona ne državnem portalu e-uprava, kaže, da je bil skrajni rok sprejema zakona že davno prekoračen, medtem ko je zakon šele v pripravi znotraj ministrstva za gospodarstvo, turizem in šport, ki ga vodi Matjaž Han.

Predlog prinaša omejitev števila dni kratkotrajnega oddajanja, odločanje o tem pa naj bi bilo v domeni občin. "Na ta način ustvarjamo ravnovesje med kakovostno turistično ponudbo, omejevanjem nelojalne konkurence in zagotavljanju stanovanj za tisti namen, ki so mu v osnovi namenjena: trajnim oblikam bivanja družin, mladih, starejših," je takrat pojasnjeval minister.

Prihaja tudi omejitev višine najemnin?

Ali vlada snuje še kakšne druge rešitve, denimo omejitev višin najemnin, pa tudi na podlagi katerih podatkov pripravljajo spremembe, smo vprašali vlado, ki jo vodi Golob. Ne vemo, saj do objave tega članka odgovorov ni bilo, smo pa v tem času zasledili več objav premierja na družabnih omrežjih, sicer ne vezanih na to tematiko. Kar pa danes lahko z gotovostjo trdimo, da v državi nimamo organa, ki bi sistematično spremljal dejanske cene na profitnem najemniškem trgu.

V statistikah evropskega statističnega urada je resda zaslediti podatke, koliko znašajo najemnine v Sloveniji. A od kod jim podatki o dejanskih najemninah v Sloveniji? Dobijo jih od slovenskega statističnega urada (Surs). Ta najemnine spremlja v okviru inflacije: "Gibanje cen profitnih in neprofitnih najemnin spremljamo za namen računanja mesečne inflacije. Inflacijo merimo z indeksom cen življenjskih potrebščin, za mednarodno primerjavo pa se računa in uporablja harmonizirani indeks cen življenjskih potrebščin (HICP)."

Neprofitne najemnine spremljajo preko dejanskih najemnin v Ljubljani, Mariboru, Kopru in Novem mestu. Kaj pa profitne? Statistični urad spremlja ponudbo, podatke pa mesečno pridobivajo v elektronski obliki od podjetja Meganet (portal Nepremicnine.net). V statistikah sicer navajajo, da gre za dejanske najemnine.

Prenehali z objavami

Geodetska uprava je nekoč spremljala najemniški trg in objavljala poročila, a jih ne več. "Oddajanje stanovanj in stanovanjskih hiš je v praksi praviloma bolj v domeni lastnikov, fizičnih oseb, zakonsko urejeno na način, da morajo lastniki, fizične osebe, v primeru oddajanja stanovanj in stanovanjskih hiš, posredovati podatke o najemninah Finančni upravi RS (Furs) ob prijavi dohodkov iz oddajanja enkrat letno," so pojasnili. Podatke pridobijo od finančne uprave običajno nekje aprila, in sicer za preteklo leto.

"Nekajkrat smo analizirali te podatke, vendar smo vsakič ugotovili, da je njihova popolnost in kakovost tako slaba, da so neuporabni za sistemsko izvajanje spremljanja najemniškega trga nepremičnin v državi," so kritični. Zadnje poročilo o najemnem trgu nepremičnin so zato objavili pred petimi leti.

Furs potrdil slabo kakovost, a za odmero niso nujno potrebni

Kako na ta očitek odgovarjajo na Fursu, ki mu morajo fizične osebe do konca februarja poročati o oddajanju premoženja v najem drugi fizični osebi (nepremičnine sicer lahko oddajajo tudi fizične osebe, ki opravljajo dejavnost, prek espejev denimo, pa tudi prek podjetij, lahko se oddajajo tudi gospodarskim subjektom)?

Za začetek nekaj statistike, ki nakazuje na to, kako (ne)stabilna je v Sloveniji davčna politika. Število zavezancev, ki oddajajo premoženje v najem, se je leta 2022 povečalo za 6,9 odstotka na 39.177, kažejo zadnji objavljeni podatki Fursa (ko bo izdano Fursovo letno poročilo za leto 2024, bodo znani podatki za leto 2023). Pričakovali bi, da je država zato pobrala več davščin, a jih ni. Na ta račun je država prišla do 17,8 milijona evrov, kar je 32 odstotkov manj kot leto prej. Razlog? Stopnja dohodnine iz tega naslova je leta 2022 znašala 15 odstotkov, pred tem pa 27,5 odstotka. Od leta 2023 je stopnja ponovno zvišana na 25 odstotkov (menjava vlade - Janeza Janšo je zamenjal Golob). 

Potrjujejo, da o najemnih pravnih poslih obveščajo Gurs. "Tako je bila za potrebe vodenja ETN (op.p.: evidenca trga nepremičnin) dopolnjena (prvič za odmerno leto 2018) Napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem s točko 9. Dodatni podatki o oddanih stavbah in delih stavb za namene vodenja evidence trga nepremičnin po ZMVN-1 (v dodatno tabelo se vpisujejo podatki o posameznem najemnem pravnem poslu za oddane prostore v stavbah in delih stavb, ki se nahajajo v Sloveniji)," pojasnjujejo s finančne uprave. Poudarjajo, da fizične osebe morajo napovedati dohodke iz oddajanja premoženja v najem, v dodatno tabelo v napovedi pa vpisujejo podatke o posameznem najemnem pravnem poslu za oddane prostore v stavbah in delih stavb, ki se nahajajo v Sloveniji. "Ta segment podatkov, ki jih Fursu posredujejo najemodajalci v napovedi hkrati, ko napovejo tudi dosežene dohodke iz oddajanja premoženja v najem v preteklem letu, ni dobre kvalitete (v večini primerov zato, ker najemodajalci ne izpolnijo vseh zahtevanih polj s podatki, kar se od njih zahteva, pri čemer pa ti podatki Fursu niso nujno potrebni za izvedbo odmere, ker je predmet odmere dosežen dohodek in ne dogovorjena najemnina). Poleg tega ti podatki predstavljajo samo en del podatkov, iz katerih se lahko pridobi informacija o tržni najemnini, ki se jo lahko doseže na posameznih območjih Slovenije."

Katere so najbolj pogoste kršitve? Najpogostejše kršitve pri vlaganju napovedi za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem: sklepanje pogodb o najemu ločeno za nepremičnino (npr. stanovanje/sobo/hišo) in sklepanje pogodbe o najemu premičnin, ki so v nepremičnini, ki je predmet najema, to je za pohištvo, belo tehniko in ostalega, kar se nahaja v najeti nepremičnini, … Ker je predmet najema opremljeno stanovanje/soba/ hiša kot celota, je sklepanje pogodb na prej naveden način napačno; dvojno sklepanje najemnih pogodb - ena fiktivna z nižjo najemnino (za potrebe državnih organov) in druga za realno najemnino (za interno uporabo v primeru sporov); pogoste napake pri oddaji napovedi preko eDavkov – vpisujejo mesečno najemnino, namesto celotno doseženega dohodka v davčnem letu, ne napovedo dohodka za celotno koledarsko leto, ampak le za obdobje podaljšanja pogodbe; dejanski stroški se lahko uveljavljajo le v obdobju oddajanja nepremičnine v najem, ne priznajo pa se vlaganja v  nepremičnino, ki se bo šele začela oddajati. Če zavezanec oddaja več nepremičnin, odda samo eno napoved, v katero vpiše vse dohodek iz oddajanja 4 nepremičnin, ne vlaga se 4 napovedi na posamezni FU, kjer nepremičnina leži.   Najpogosteje ugotovljene kršitve pri kratkoročnem oddajanju v turistični najem so iz naslova dela na črno in nedovoljenega oglaševanja ter nepredložitve zahtevanih podatkov oz. premalo prijavljenih prihodkov v obračunu iz dejavnosti.

O stopnji davčne kulture na Slovenskem priča naslednje: "Glavnina dodatnih obveznostih se ugotovi v kontroli, kjer je bilo v  letih 2022 in 2023 opravljenih 81.773 davčnih kontrol na področju oddajanja premoženja v najem, pri čemer je bil učinek teh kontrol 3.187.659 evrov," Izrečejo lahko tudi globo: zavezanca, ki napovedi ne odda, lahko davčni organ kaznuje z globo v višini od 250 do 400 evrov, tistega, ki navede nepravilne ali neresnične podatke, pa z od 400 do 5.000 evrov. Ob tem dodajajo, da poleg globe davčni organ zavezancu v obeh primerih obračuna tudi dodatno davčno obveznost.

V evidencah o prekrških Furs ne vodi podatkov tako, da bi bilo mogoče izluščiti število sankcioniranih posameznikov zaradi prekrška nepredložitve napovedi ali neresničnih, nepravilnih, nepopolnih podatkov v napovedi za odmero dohodnine od dohodkov iz oddajanja premoženja v najem: "Podatki, s katerimi razpolagamo, se nanašajo na izvajanje sankcioniranja za prekrške nepredložitve napovedi ali neresničnih, nepravilnih, nepopolnih podatkov v napovedih za odmero dohodnine od dohodkov iz kapitala, torej tudi iz naslova oddajanja nepremičnin v najem. Tako so v letu 2022 na tem področju izdali 183 prekrškovnih aktov in izrekli za 48.700 evrov globe, v letu 2023 pa smo izdali 215 aktov in izrekli za 65.950 evrov globe."

Kako odkrijejo neprijavljene najemodajalce

Torej, tudi Furs sam ugotavlja, da so podatki o posameznih najemnih poslih nekvalitetni, kako potlej določijo tržno najemnino za primerljivo stanovanje, pri tistih, ki prijavijo premalo prihodka? "Finančna uprava v postopku odmere dejansko stanje v vsakem konkretnem primeru ugotavlja celovito in v skladu z možnostmi, ki nam jih omogočajo veljavni predpisi. Zaznavamo kar nekaj primerov (podatkov o številu takih primerov posebej ne vodimo), ko zavezanci (najemodajalci) v pogodbo zapišejo nižjo vrednost dohodka, doseženega z oddajanjem nepremičnine v najem od dejanske oz. dohodka sploh ne napovejo. Seveda pa tudi nemalo davčnih zavezancev napove dosežene dohodke v pravilni višini in tako tudi izpolnijo svoje davčne obveznosti v pravilni višini, kar nakazuje na ozaveščanje ljudi, čemu so davki namenjeni ter na dvig davčne kulture," odgovarjajo.

Za odkrivanje neprijavljenih najemnin se poslužujejo različnih metod: "Tako smo na primer za več let  pridobili podatke o subvencijah najemnin, ki se nakazujejo neposredno najemodajalcu. Iz teh podatkov so razvidni tako najemojemalci kot višina najemnine, ki jo prejemajo. Pri izboru zavezancev za naknadni nadzor uporabljamo tudi podatke in informacije iz prejetih prijav. Za vse, ki teh dohodkov niso napovedali, bomo tudi v bodoče vodili ustrezne postopke, zato zavezance ponovno pozivamo, da sami pravočasno vložijo napoved in napovejo dosežene dohodke."

Za konec še svarilo: "Finančna uprava tveganju, da lastniki nepremičnine oddajajo v najem, a dohodkov iz tega naslova ne prijavijo Finančni upravi, posveča večjo pozornost, saj je okrepila aktivnosti, tudi s prisotnostjo uslužbencev, ki izvajajo nadzor na terenu."

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar