Nepremičninsko posredovanje: rekorderju 75 tisoč evrov kazni

Tržni inšpektorji so v zadnjih petih letih subjektom, ki se ukvarjajo z dejavnostjo nepremičninskega posredovanja, izrekli za okoli 184 tisoč evrov glob. Pri tem ne moremo mimo dejstva, da na en subjekt, ki je v šestih primeril kršil določbe zakona, odpade kar 75 tisoč evrov omenjenih glob.

Kje delajo napake nepremičninski posredniki, namerne in nenamerne, in kaj o kolegih prekrškarjih pravi direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami Boštjan Udovič?

Nekateri stanovanja ali hiše brez nepremičninskega posrednika ne bi kupili, saj se zanašajo na njegovo znanje in sposobnosti, da bo nakup varen, medtem ko jih drugi jemljejo za nekoga, ki le odžira sredstva bodisi pri nakupu bodisi pri prodaji. Čeprav morajo biti pri svojem delu izredno skrbni, niso nezmotljivi, včasih pa so "napake" tudi namerne.

Tržni inšpektorji so v zadnjih dveh letih izvedli 156 inšpekcijskih nadzorov pri subjektih, ki opravljajo dejavnost posredovanja v prometu z nepremičninami, in ugotovili 115 nepravilnosti, je bilo slišati na posvetu Poslovanje z nepremičninami, na katerem so sodelovali po povabilu Zbornice za poslovanje z nepremičninami Gospodarske zbornice Slovenije. Največ nepravilnosti se je nanašalo na uporabo nepoštenih pogodbenih pogojev, pomanjkljive pogodbe o posredovanju in zaračunavanje plačila za posredovanje v nasprotju z zakonom.

Za primere nepoštenih pogodbenih pogojev je glavna tržna inšpektorica Andreja But za Bloomberg Adria med drugimi navedla:

• "Naročitelj soglaša, da nepremičninska družba vzpostavlja stik za naročitelja zgolj s tistimi tretjimi osebami, ki se predhodno pisno obvežejo, da bodo v primeru sklenitve pogodbe glede nepremičnine, nosile stroške provizije v višini najmanj 1,5 odstotka + DDV oz. del provizije po dogovoru z nepremičninsko družbo."

• "Cene dodatnih storitev so določene v vsakokratnem veljavnem ceniku nepremičninske družbe."

• "Za vprašanja, ki niso urejena s to pogodbo, veljajo vsakokratni veljavni splošni pogoji poslovanja nepremičninske družbe."

Inšpektorat podjetju, pri katerem ugotovijo, da pri sklepanju pogodb s potrošniki postavlja nepoštene pogodbene pogoje, na podlagi zakona o varstvu potrošnikov prepove opravljanje dejavnosti do odprave kršitve oziroma izreče opozorilo, da v določenem roku odpravi kršitev, so pojasnili.

Če nekoliko podaljšamo obdobje, na zadnjih pet let, so opravili inšpekcijske nadzore pri 303 subjektih, ki opravljajo dejavnost posredovanja v prometu z nepremičninami, ter skupno 836 pregledov. Zaradi nepravilnosti so od 1. januarja 2020 do 14. novembra letos izrekli za 184.100 evrov glob, najvišja globa v tem obdobju pa je znašala 75 tisoč evrov.

 

 

Ko nepremičninski posrednik preskoči pravnika

Prej omenjena najvišja globa v zadnjih petih letih je bila izrečena leta 2022 in predstavlja kar 41 odstotkov vseh izrečenih glob. Glavna inšpektorica But je pojasnila, da je bila spisana nepremičninski družbi zaradi kršitve Zakona o nepremičninskem posredovanju: "Kadar posredovanje v prometu z nepremičninami, ki ga opravlja nepremičninska družba, vključuje tudi sestavo listin, ki vsebujejo zapis pogodbe, pri sklenitvi katere je nepremičninska družba posredovala, mora nepremičninska družba zagotoviti, da te listine sestavi univerzitetni diplomirani pravnik, kar slednji potrdi s priimkom in imenom ter podpisom na listini, ki jo sestavi."

Inšpektorji so ugotovili, da nepremičninska družba tega pri šestih prodajnih pogodbah ni upoštevala, zato je inšpektor nepremičninski družbi za vsakega od šestih prekrškov izrekel 12.500 evrov globe, kar v skupnem znesku predstavlja 75.000 evrov. "Izrečene globe nepremičninska družba ni plačala, saj je zoper izdano odločbo o prekršku vložila zahtevo za sodno varstvo, o kateri pa sodišče še ni odločilo," so odgovorili iz inšpektorata. Imena družbe sicer niso razkril.

Kako do boljšega rezultata

Direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami Boštjan Udovič pravi, da je bil z regulacijo nepremičninskega posredovanja pred dobrimi 20 leti storjen ogromen napredek pri kakovosti storitev nepremičninskega posredovanja: "Še vedno pa je na trgu tudi precej neznanja."

Število kršitev, predstavljenih na posvetu, je komentiral z besedami, da je šlo v teh primerih za očitane in ne pravnomočno dokazane kršitve: "Po opozorilih je bila namreč večina očitanih nepravilnosti odpravljena. Tako je tržni inšpektorat v zadnjih dveh letih na podlagi omenjenih postopkov izdal le osem opominov in le šest odločb o prekršku. To pa se nam, glede na število izvedenih pregledov ne zdijo tako visoke številke." A dodaja: "V primerih, ko nepremičninski posredniki res uporabljajo nepoštene pogodbene pogoje (kar je v vsakem primeru seveda stvari interpretacije posameznega inšpektorja, ki je pri svojem delu povsem samostojen, in se lahko glede tega tudi moti), je to seveda nesprejemljivo. Enako velja v primerih, ko napačno zaračunavajo stroške."

Pogoste kršitve so po njegovem mnenju lahko tudi rezultat nedoslednosti ali različnega razumevanja določb področne zakonodaje: "Obstaja tudi verjetnost, da v določenih primerih niti ni šlo za kršitev, a bi bilo lahko to izkazano le, če bi bila v teh primerih izdana odločba in bi bila ta v postopku sodnega varstva odpravljena. Očitno pa je bila večina kršitev odpravljena že na podlagi opozorila, kar najverjetneje pomeni, da ni šlo za sistemske ali hujše kršitve, ki bi terjale izdajo odločbe in ustrezne sankcije."

Nepremičninske posrednike pri delu vodi nepremičninski kodeks. A samo ta ni dovolj, se strinja Udovič. Upoštevanje njegovih določb je namreč povsem prostovoljno, nimajo pa niti nobenih vzvodov, s katerimi bi lahko dosegli njegovo dosledno upoštevanje. "Za zmanjšanje nepravilnosti na trgu bi bilo pomembno predvsem povišanje ozaveščenosti nepremičninskih posrednikov o pomenu stalnega izobraževanja in usposabljanja in stalen nadzor pristojnih nadzornih inštitucij," meni Udovič.

STA

 

Zelo pomembno je tudi dosledno sodelovanje s stroko in seznanjanje z ugotovljenimi kršitvami, saj lahko na ta način največ prispevajo k izboljšanju stanja na trgu: "Ravno to je razlog, da tržni inšpektorat dosledno vabimo na posvet Poslovanje z nepremičninami, saj lahko predvsem s predstavljanjem ugotovljenih domnevnih kršitev največ naredimo za preprečevanje očitanih ravnanj v prihodnje. Prepričani smo, da bodo v bodoče, ob doslednem sodelovanju s Tržnim inšpektoratom, kršitve vse bolj redke, kar je nenazadnje v interesu vseh."

Kršitve, ki podjetja, ki se ukvarjajo z nepremičninskim posredovanjem, lahko stanejo veliko, se dogajajo. Pa so kakšnega iz zbornice izključili? "Zbornica za poslovanje z nepremičninami nima pristojnosti, da bi člane lahko izključila zaradi kakršnih koli kršitev. Zato se to tudi še ni zgodilo. To je verjetno tudi posledica tega, da je od leta 2006 v Sloveniji članstvo v Gospodarski zbornici Slovenije prostovoljno," je pojasnil Udovič.