Slovenske banke za tretjino zmanjšale nepremičninski portfelj

Koliko nepremičnin imajo slovenske banke v portfelju nepremičnin? Banke do nepremičnin najpogosteje pridejo z odvzemom premoženja, ki je bilo zastavljeno v okviru poravnave posojila. To so nepremičnine, ki so pridobljene za preprečevanje izgub iz kreditnega poslovanja. Banke te nepremičnine razvrstijo na različne načine. Za upravljanje z nepremičninami imajo večje banke zadolžene odvisne družbe.

Kako razvrščajo nepremičnine

Če banka oceni, da bo nepremičnina namenjena dolgoročni uporabi za lastne namene, se razvrsti med opredmetena osnovna sredstva. To so sredstva, ki obstajajo v fizični obliki. Ob stavbah sem sodijo tudi zemljišča, proizvajalna in druga oprema. Če nameravajo nepremičnino dolgoročno oddajati, jo razvrstijo kot naložbeno nepremičnino. Če pridobljene nepremičnine ne nameravajo uporabljati za lastne potrebe ali jo oddajati, jo nameravajo prodati, se razvrsti med nekratkoročna sredstva za prodajo.

Banke nepremičnine razdelijo na naložbene nepremičnine ter druga sredstva. Najpogosteje so to nepremičnine, ki so jih prejele za poplačilo terjatev kot posledica unovčenih zavarovanj. Natančnega števila nepremičnin banke v letnih poročilih ne razkrivajo. Poročajo o podatku o skupni vrednosti naložbenih nepremičnin. Pogledali smo, koliko naložbenih nepremičnin imajo največje banke. Podatke smo preverili za leto 2023, ko so za vse banke na voljo celoletni rezultati.

Število poslovalnic upada že desetletje

Podatki baze Dun & Bradstreet razkrivajo, da ima največ nepremičnin v lasti NLB – 738. Sledita Gorenjska banka ter Deželna banka Slovenije (DBS). Na drugi strani Unicredit nepremičnin nima v lasti. Omenjen podatek ne pove vsega. Banke si lastijo tudi poslovalnice, katerih število se v zadnjih letih zmanjšuje. Največ poslovalnic ima DBS, ki ji za petami sledi NLB in Nova KBM. Število poslovalnic se je v zadnjih 10 letih skoraj prepolovilo. Upadlo je za 44,7 odstotka na 375. Najbolj se je število zmanjšalo leta 2014, ko je bil upad dobrih 17 odstotkov, kažejo podatki Banke Slovenije (BS).

Upadanje števila se je upočasnilo šele v zadnjih letih. Banke so v preteklih letih optimizirale svoje prodajne mreže, NLB denimo je v zadnjih 10 letih prepolovila število poslovalnic. Na ravni skupine so se zmanjšale za približno pet odstotkov, v Sloveniji pa za več kot polovico. Bančništvo se v zadnjih 10 letih močno spremenilo. Glavni razlog je digitalizacija, ki jo je spodbudil prihod neobank. Banke optimizirajo poslovanje, nižajo stroške in zato zmanjšujejo število poslovalnic.

Največ naložbenih nepremičnin ima Gorenjska banka

Število nepremičnin je zavajajoč podatek, saj ne pove ničesar o vrednosti portfelja. Podatek o naložbenih nepremičninah razkriva vrednost nepremičnin, ki jih banke ne uporabljajo za opravljanje svoje dejavnosti, temveč z namenom dajanja v poslovni najem. Ob pripoznanju se izračuna nabavna vrednost, kasneje pa banke vrednost nepremičnin najpogosteje izračunavajo z modelom poštene vrednosti. Poštena vrednost je znesek, ki bi ga banka lahko dosegla s prodajo na dan merjenja, od katere so odšteti stroški prodaje.

Naložbene nepremičnine so prikazane po pošteni vrednosti, ki jo določi pooblaščeni cenilec in temelji na trenutnih tržnih cenah. Dobički in izgube iz vrednotenja po pošteni vrednosti se vključujejo v izkaz poslovnega izida. Največji portfelj naložbenih nepremičnin je tako v 2022 in 2023 imela Gorenjska banka. Portfelj je v 2023 zmanjšala za dobro petino na slabih 35 milijonov evrov. Gre za nepremičnine, ki jih je banka dobila v postopku unovčevanja zavarovanja slabih posojil.

V začetku leta 2023 so imeli na Gorenjski banki v lasti 24 naložbenih nepremičnin, od tega 8 zemljišč in 16 objektov. Ob koncu leta 2023 je imela v lasti še 35 naložbenih nepremičnin, od tega 13 objektov in 22 zemljišč, izhaja iz letnega poročila. Med temi je osem trgovskih objektov trgovske verige Tuš. NLB ima drugi največji portfelj naložbenih nepremičnin, ki je bil v 2023 vreden 31,1 milijona evrov. NLB si na primer lasti tudi stolpnico na Trgu republike, iz katere se bo izselila konec leta 2025. Kaj se bo zgodilo z zgradbo, ni jasno, govori se o možnosti prodaje in oddaje prostorov. Hčerinska družba NLB S-Ream je v začetku leta začela s prodajo nekdanjih poslovalnic, ki jih ne potrebujejo več za opravljanje dejavnosti.

Skupno vrednost naložbenih nepremičnin zmanjšale za dobro tretjino

Podatki naložbenih nepremičnin še razkrivajo, da so vse banke v 2023 zmanjšale portfelj naložbenih nepremičnin. To ni presenetljivo, saj so nepremičnine v zadnjih letih dosegale rekordne ravni. Devet največjih bank je svoj skupni portfelj naložbenih nepremičnin v 2023 zmanjšalo za 43,4 milijona evrov oziroma 33,7 odstotka. Nova KBM in Intesa Sanpaolo sta v celoti zmanjšali vrednost portfelja naložbenih nepremičnin na nič.

Intesa Sanpaolo je prav tako skoraj v celoti zmanjšala vrednost nepremičnin na zalogi. Številko so iz dobrega milijona v 2022 zmanjšali na 69 tisoč evrov. Intesa Sanpaolo je v 2023 prodala za 2,813 milijona evrov nepremičnin in pri tem realizirala 627 tisoč evrov dobička iz prodaje. Leto prej je prodala za 1,193 milijona evrov nepremičnin in ustvarila 278 tisoč evrov dobička od prodaje. Prodajne aktivnosti nadaljujejo, načrtovali so, da jih bodo v celoti prodali v 2024. V letu 2023 sta bili iz zaseženih sredstev na podlagi zavarovanj prodani dve nepremičnini v višini 2,233 milijona evrov. Banka je s prodajo realizirala dobiček v višini 267 tisoč evrov. Ostale zasežene nepremičnine, ki so še na zalogi, nameravajo prodati v prihodnjem obdobju, so navedli v letnem poročilu.

DBS je v letu 2023 za 2,134 milijona evrov oziroma za 14 odstotkov zmanjšala naložbene nepremičnine in za 40 tisoč evrov nepremičnine na zalogi. Banka v izvršilnih in stečajnih postopkih v tem času ni pridobila novih nepremičnin. Banka bo nadaljevala intenzivno trženje, da bi dodatno zmanjšala obseg nepremičnin, so zapisali v letnem poročilu. Skupaj je stanje nepremičnin konec leta 2023 znašalo 13,595 milijona evrov. DBS je v 2023 prodala odvisno družbo DBS Adria, ki se je ukvarjala s prodajo lastnih nepremičnin, oddajanje v najem in razvoj nepremičninskih projektov. Poleti so objavili katalog nepremičnin. SKB v letu 2023 ni prodala naložbenih nepremičnin.