Nepremičninski trg v ZDA: "Tukaj bo padla prva domina"

Obskurni naložbeni produkt, ki se uporablja za financiranje tveganih nepremičninskih projektov, se sooča s stresom brez primere, saj posojilojemalci težko odplačujejo posojila, povezana s poslovnimi nepremičninami, poroča Bloomberg.

Papirji, poimenovani CRE CLO (angleško Commercial real estate Collateralized loan obligations) ali zavarovane posojilne obveznosti za komercialne nepremičnine združujejo dolgove, ki bi se običajno šteli za preveč špekulativne za običajne hipotekarno zavarovane vrednostne papirje, v obveznice z različnim tveganjem in donosnostjo, navaja Bloomberg.

Gre za podobne vrste papirjev, kot so bili tisti v središču finančne krize leta 2008. Takrat je šlo za CRE CDO (angleško Commercial real estate Collateralized debt obligations), v katere so banke "zapakirale" hipotekarna posojila slabše kakovosti in jih prodajala kot papirje z najvišjo boniteto in nizko stopnjo tveganja.

V zadnjih sedmih mesecih se je delež problematičnih sredstev, ki jih imajo ti nišni produkti, po enem merilu povečal za štirikrat, na več kot 7,4 odstotkov, poroča Bloomberg. Pri najbolj prizadetih je odstotek dolžnikov, ki zamuja s plačili, več kot deset odstoten. Zaradi tega glavni akterji na 80 milijard dolarjev vrednem trgu hitijo s preoblikovanjem posojil, piše Bloomberg.

Tvegan dolg, ki ga banke nočejo imeti

Težave so del širšega pretresa na 20 bilijonov dolarjev vrednem trgu komercialnih nepremičnin v ZDA, ki je skoraj uničil banko New York Community Bancorp in je sprožil opozorila ministrice za finance Janet Yellen in predsednika Zvezne rezerve Jeroma Powella. Vendar pa opazovalci v panogi pravijo, da je le malo produktov bolj izpostavljenih težavam nepremičninskega trga kot ti CRE CLO.

To je zato, ker so ti produkti predvsem polni kratkoročnih posojil s spremenljivo obrestno mero za nepremičnine, ki se prenavljajo ali širijo. To je tvegan dolg, ki ga banke pogosto nočejo imeti in ga raje prodajo v obliki vrednostnih papirjev.

Zaradi naraščajočih obrestnih mer, ki zmanjšujejo cene nadaljnje prodaje obnovljenih večstanovanjskih stavb, in še vedno majhnega povpraševanja po pisarniških prostorih, imajo številni posojilojemalci težave pri izpolnjevanju svojih obveznosti, piše Bloomberg. Strokovnjaki opozarjajo, da bi se lahko težave sčasoma razširile tudi na manj tvegane dele nepremičninskega trga.

Posojilojemalci računajo na hitro nadaljno prodajo

"Trg CRE CLO je prvi, ki bo padel v smislu neplačila dolga na trgu komercialnih nepremičnin," je za Bloomberg dejal Mark Neely, direktor alternativnih naložb pri upravljalcu denarja GenTrust. "Posojila znotraj CRE CLO so običajno namenjena prehodnim nepremičninam, zato posojilojemalci računajo na njihovo nadaljnjo prodajo pred zapadlostjo posojila. Vendar danes mnogi posojilojemalci ne morejo prodati nepremičnin za ceno, ki bi bila blizu ceni, za katero so jih kupili."

Izdajatelji si kupujejo čas s podaljševanjem zapadlosti, omogočanjem nepremičninskim podjetjem, da plačujejo zgolj obresti z dodatnim zadolževanjem, in drugimi spremembami posojil, da bi posojilojemalce spodbudili k tekočemu poslovanju. Spremembe so pogosto v obliki dvo- do triletnih podaljšanj posojil, v zameno pa morajo posojilojemalci običajno vložiti več kapitala.

Spomin na propad Lehman Brothers

Začetki papirjev CRE CLO segajo v čas pred finančno krizo, ko so bile zavarovane dolžniške obveznosti na komercialnih nepremičninah ali CRE CDO rutinsko orodje za financiranje. Povpraševanje je leta 2008 skorajda izginilo, saj so cene nepremičnin padle, propad družb Bear Stearns in Lehman Brothers pa je povsem uničil trg za te tvegane (strupene) strukturirane kreditne produkte. 

Sodobni CLO CRE, prenovljena različica z večjo zaščito vlagateljev, so se prvič pojavili konec leta 2011, piše Bloomberg, osnovni koncept pa je enak. Nebančni posojilodajalci ustanovijo ločene subjekte, ki hranijo desetine ali stotine milijonov dolarjev posojil za poslovne nepremičnine, vlagatelji pa kupijo dele teh instrumentov v obliki obveznic. V zameno dobijo delež dohodka, ki ga prinašajo osnovna posojila.

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar