Gradnji nakupovalnih centrov v Sloveniji pošla sapa, Hrvati se ne ustavljajo

Razvoj nakupovalnih centrov v regiji je močno odvisen od gostote prebivalstva, kupne moči in kulturnih navad. V gosteje poseljenih državah, kot je Slovenija, zadostuje manjše število večjih centrov, medtem ko so v teritorialno večjih in redkeje poseljenih državah (Hrvaška ter Bosna in Hercegovina) centri razporejeni bolj enakomerno. Hrvaška se je približala evropskemu povprečju in kaže znamenje zasičenosti trga, podobno je v Sloveniji. Srbija, Bosna in Hercegovina ter Severna Makedonija ju sicer dohitevajo, vendar z nižjimi kazalniki.

Hrvaška ima okoli 60 nakupovalnih središč, od tega je približno 20 večjih v zagrebški regiji in njeni okolici, preostala pa so razporejena po vseh županijah. Že leta 2011 je bila država vodilna v regiji z devetimi velikimi središči, njihovo število pa se je od takrat večkrat povečalo. Zaradi turističnega povpraševanja veliki centri niso skoncentrirani le v prestolnici, ampak so v vseh večjih regionalnih središčih. Trg primarnih lokacij – zlasti Zagreb – se zdaj šteje za nasičenega, vendar strokovnjaki poudarjajo, da sekundarna in terciarna mesta, kot so Varaždin, Kutina ali Labin, še vedno ponujajo prostor za nadaljnji razvoj, predvsem z manjšimi in bolj prilagodljivimi formati središč.

Slovenija ima okoli 30 nakupovalnih središč. Čeprav je manjša po številu prebivalcev, ima razvito kulturo nakupovalnih središč – največji kompleks BTC City v Ljubljani je med največjimi v Evropi (več kot 450 trgovin na eni lokaciji). Po skupni površini nakupovalnih središč na prebivalca je pred Hrvaško.

 

Srbija ima skupno približno 60 nakupovalnih središč, od tega jih je približno 40 velikih sodobnih. Večina nakupovalnih središč je skoncentriranih v Beogradu (več kot 15) in nekaj v drugih večjih mestih. Na tisoč prebivalcev je 3,5-krat manj prodajnih površin kot na Hrvaškem in štirikrat manj kot v Sloveniji. Vendar pa vlagatelji v zadnjih letih hitro gradijo nova nakupovalna središča, ker Srbija še ni dosegla nasičenosti z nakupovalnimi središči.

Bosna in Hercegovina ima približno 80 nakupovalnih središč različnih velikosti. To število je nominalno največje, vendar je treba opozoriti, da ima Bosna in Hercegovina veliko število manjših lokalnih nakupovalnih središč. Še leta 2011 je Bosna in Hercegovina precej zaostajala, saj po svetovnih standardih ni imela niti enega velikega nakupovalnega središča. Razmere so se v zadnjih 10 letih spremenile: odprli so več sodobnih nakupovalnih središč, vendar je skupna nakupovalna površina na tisoč prebivalcev še vedno med najmanjšimi v Evropi (pod 100 m²).

Severna Makedonija ima približno 15 nakupovalnih središč. Večina jih je v glavnem mestu Skopje. Zunaj Skopja ima le nekaj mest večje nakupovalne centre. Prvo pravo moderno nakupovalno središče se je odprlo leta 2012. Severna Makedonija ima zaradi majhnega trga najmanjše absolutno število centrov v regiji, kar je glede na manj prebivalstva pričakovano. Število centrov na prebivalca je podobno kot v Srbiji in precej manjše kot na Hrvaškem in v Sloveniji.

Za trajnost nakupovalnih središč je nujna kupna moč: Hrvaška in Slovenija, ki imata večji BDP na prebivalca, sta že prej lahko razvili močno mrežo. Srbija, Bosna in Hercegovina ter Severna Makedonija so se pridružile pozno, saj so se prva moderna nakupovalna središča v Beogradu odprla šele leta 2007. Z naraščajočim življenjskim standardom in prihodom tujih vlagateljev se je širitev pospešila, podobno kot se je zgodilo v Bosni in Hercegovini ter Makedoniji.

Spletno nakupovanje postaja veliko strukturno tveganje. Deleži nakupovanja prek spleta po državah  so bili v letu 2024 naslednji: Bosna in Hercegovina 39 odstotkov, Hrvaška 59 odstotkov, Srbija 62 odstotkov, Severna Makedonija 63,5 odstotkov in Slovenija 66 odstotkov. Povprečje za regijo je 58 odstotkov. Vendar pa delež e-trgovine v skupni prodaji na drobno ostaja majhen: od nič do pet odstotkov v Bosni in Hercegovini ter Srbiji, pet do deset odstotkov na Hrvaškem, v Sloveniji in Makedoniji. To kaže, da e-trgovina ogroža nekatere kategorije, kot sta elektronika in moda, vendar imajo fizična nakupovalna središča, zlasti tista, ki zadovoljujejo "vsakodnevne potrebe", gastronomijo in storitve, prostor za sobivanje.

Podatki kažejo, da je poraba za oblačila v vseh državah v regiji pod povprečjem EU, pri čemer se Slovenija z 88. mestom najbolj približa, Hrvaška pa zaostaja z 72. mestom. Srbija, Bosna in Hercegovina ter Severna Makedonija so med 47. in 55. mestom, kar kaže na precejšen prostor za rast porabe v tem segmentu in s tem na priložnost za razvoj maloprodajnih zmogljivosti, osredotočenih na modo.

Po podatkih Colliersa nakupovalni centri z naložbenega vidika ponujajo privlačne donose. V Zagrebu so vrhunski centri ocenjeni na 7,25 odstotka "neto začetnega donosa", v Ljubljani na 7,5 do osem odstotkov in v Beogradu na osem do 8,5 odstotka (nakupovalni parki 8,25 do devet odstotkov). Uradni podatki za Bosno in Hercegovino ter Makedonijo so manj pogosti, vendar se pričakuje, da so donosi večji, z višjo premijo za tveganje in likvidnost. Za primerjavo: donosi pisarn in logističnih prostorov v regiji so od sedem do 8,5 odstotka, zato nakupovalni centri pogosto ponujajo konkurenčne ali večje donose.

Po podatkih Colliersa je v celotni regiji viden nov investicijski cikel v maloprodajnih nepremičninah, čeprav z različno intenzivnostjo med državami. Hrvaška je na čelu s 67 tisoč kvadratnih metrov načrtovanih novih prostorov, večinoma v obliki nakupovalnih parkov, medtem ko Slovenija trenutno nima napovedanih večjih projektov, saj je ponudba uravnotežena in je poudarek na rekonstrukcijah in konceptih mešane rabe.

V Srbiji je za leto 2025 potrjena gradnja približno 29 tisoč kvadratnih metrov novih prostorov v Nišu in Kraljevu, medtem ko se v Bosni in Hercegovini širitev nadaljuje s projektom Supernova Grude s površino približno 15 tisoč kvadratnih metrov. Največji posamezni načrt v regiji prihaja iz Severne Makedonije, kjer se gradi 20 tisoč kvadratnih metrov v nakupovalnem parku Nabizi v Strugi. Na splošno trend poudarja širitev prek manjših, fleksibilnih formatov s poudarkom na regionalnih središčih in mestih zunaj večjih metropol.

Hrvaška in Slovenija že imata razvito in delno nasičeno mrežo nakupovalnih centrov, medtem ko ju Srbija, Bosna in Hercegovina ter Severna Makedonija šele dohitevajo. Turizem, kupna moč in kulturne navade močno oblikujejo povpraševanje. Spletna trgovina ostaja izziv, vendar še nima moči, da bi v celoti nadomestila fizične formate. Za vlagatelje so nakupovalni centri v regiji lahko segment s privlačnimi donosi in premijami, zlasti v državah zunaj EU, če so pri izbiri lokacije in mešanice najemnikov sprejete premišljene odločitve.