Kako donosno je v resnici oddajanje nepremičnin – primerjava z borznimi indeksi

Ni več treba posebej pojasnjevati, da so nepremičnine, takoj za klasičnim varčevanjem, najbolj priljubljena oblika vlaganja prebivalcev v regiji. Ponekod velja prepričanje, da brez dveh ali treh stanovanj človeku ni "uspelo" v življenju. Vendar se redko postavi osnovno investicijsko vprašanje, koliko lastniki stanovanj z oddajo dejansko zaslužijo. Ali vedo, kolikšen je njihov dejanski donos po vseh stroških in koliko tega donosa jim načne inflacija?

Na prvi pogled se lahko bruto donos od najema zdi privlačen. Po razpoložljivih podatkih je trenutno največji v Južnoafriški republiki, kjer doseže okoli 11,5 odstotka, medtem ko je v Kazahstanu okoli 10,5 odstotka. Vendar številke dobijo povsem drugačen pomen, ko vključimo inflacijo. V Južnoafriški republiki ta znaša približno 4,5 odstotka, zato realni bruto donos upade na sedem odstotkov. V Kazahstanu je inflacija 10,4 odstotka, kar pomeni, da vlagatelj tako rekoč sploh ni ustvaril realnega donosa. Še več – ko od bruto donosa odštejemo davke, vzdrževanje, prazne mesece med najemniki in druge stroške, naložba konča v minusu.

Podobna analiza kaže zanimive razlike tudi znotraj regije Adria. Najvišji povprečni realni bruto donos od najema trenutno dosegajo vlagatelji v Severni Makedoniji. Glavni razlog je močna rast cen stanovanj v Skopju, kjer poteka največji del tržnih transakcij. Cene nepremičnin so se tam med zadnjim četrtletjem 2019 in prvim četrtletjem 2026 zvišale za 102 odstotka. Ker je nakup stanovanj postajal vse dražji, se je del povpraševanja prelil na trg najema, kar je zvišalo najemnine in povečalo donose lastnikom nepremičnin.

Pozitiven realni bruto donos dosegata še Srbija in Slovenija. Hrvaška ter Bosna in Hercegovina sta na drugi strani lestvice. Zaradi razmeroma majhnih donosov od najema in še vedno povišane inflacije vlagatelji v povprečju realno izgubljajo pri tekočem prihodku od oddajanja.

Vendar, tako kot pri vlaganju v delnice dividendni donos ni edini vir zaslužka, tudi pri nepremičninah donos od najema ni celotna zgodba. Drugi del skupnega donosa je kapitalski dobiček oziroma rast vrednosti same nepremičnine. Razlika je v tem, da se ta uresniči šele ob prodaji. Dokler lastnik stanovanje zadrži, ostaja edini denarni tok prihodek od najema.

Zato je treba gledati skupni donos. Cene nepremičnin v regiji Adria so od leta 2019 v povprečju zrasle za 89 odstotkov. Največjo rast sta zabeležili Bosna in Hercegovina s 111 odstotki ter Severna Makedonija s 102 odstotkoma.

Kljub temu primerjava s kapitalskim trgom kaže, da rast cen nepremičnin ni bila izjema med različnimi naložbenimi razredi. V istem obdobju je ameriški S&P 500 zrasel za 129 odstotkov, slovenski SBITOP kar za 226 odstotkov, hrvaški CROBEX10 za 128 odstotkov, makedonski MBI10 pa za 110 odstotkov.

Seveda gre za različne naložbene razrede z različnimi profili tveganja. Vendar se postavlja vprašanje, kam vlagatelj vloži več časa in truda. Na eni strani so vzdrževanje nepremičnine, komunikacija z najemniki, stroški prenov in administracija. Na drugi strani vlaganje v delnice zahteva spremljanje poslovanja podjetij in kapitalskih trgov, vendar brez operativnih obveznosti, ki jih prinaša fizično premoženje.

Kljub temu je percepcija, da je "opeka" edina prava in varna naložba, v regiji še vedno globoko zakoreninjena. Raven finančne pismenosti je še vedno razmeroma nizka, zato velik del prebivalcev presežek kapitala usmerja prav v dodatne nepremičnine namesto v razpršen portfelj.

Tak trend se verjetno ne bo občutno spremenil niti v prihodnjih letih. Pričakovati je nadaljevanje rasti cen nepremičnin, vendar z zmernejšimi stopnjami kot v zadnjih nekaj letih. Povpraševanje ostaja močno, medtem ko je nova gradnja še vedno pod ravnmi iz rekordnega obdobja 2007 in 2008. Hkrati regija beleži realno rast plač, rekordno visoko zaposlenost, boljšo dobičkonosnost podjetij ter hitrejšo gospodarsko rast kot zahodna Evropa.

Dodatno spodbudo trgu daje tudi še vedno pomemben delež sive ekonomije, ki spodbuja nakupe nepremičnin z gotovino. Na Hrvaškem je približno 55 odstotkov nepremičnin kupljenih brez kreditnega financiranja, medtem ko v Srbiji ta delež dosega kar 75 odstotkov.

Ne gre zanemariti niti ravni varčevanja gospodinjstev. Prebivalci regije Adria imajo trenutno na bančnih računih približno 110 milijard evrov, pri čemer je največji del na transakcijskih računih (denar ni vezan). Ta kapital je potencialni vir prihodnjega povpraševanja po nepremičninah (v Sloveniji imajo varčevalci za 15 let prometa z nepremičninami). Dokler se finančna pismenost ne bo izboljšala in dokler vlaganje na kapitalske trge ne bo postalo običajen del osebnih financ, se bo presežek prihrankov še vedno prelival predvsem v nakup druge ali tretje nepremičnine namesto v delnice, obveznice ali druge naložbene razrede.