Stanovanja, garaže ali pisarne: katera naložba se povrne najhitreje

Nakup stanovanja v največjih slovenskih mestih ni najbolj donosna naložba - o tem smo podrobneje pisali v seriji člankov o stanovanju kot naložbi. Tokrat smo nakup stanovanja v Ljubljani primerjali z donosnostjo poslovnih prostorov in garaž.

Od naše zadnje primerjave so se cene stanovanj zvišale, ob tem tudi obrestne mere stanovanjskih posojil, kar spreminja izračun. Za rabljeno stanovanje srednje velikosti v Ljubljani, to je približno 54 kvadratnih metrov, je bilo treba leta 2025 odšteti slabih 273 tisoč evrov.

Nakup stanovanja bi se povrnil po skoraj 30 letih

Najemnina kvadratnega metra primerljivega stanovanja se na spletnih portalih oglašuje za slabih 19 evrov za kvadratni meter. Pri 54 kvadratnih metrih to pomeni 1.016 evrov najemnine. S takšno najemnino bi si v teoriji nakup stanovanja povrnil po 22 letih in štirih mesecih. To pomeni, da bi s stanovanjem ustvarjali letno 4,47-odstotno bruto donosnost. Po plačilu davkov pa se doba povrnitve podaljša na skoraj 29 let in devet mesecev, kar pomeni 3,36-odstotno donosnost.

Če bi najemnino stanovanja vsako leto višali za dva odstotka, kolikor je ciljna vrednost inflacije Evropske centralne banke (ECB), se donosnost izboljša (pravni nasvet, kako v najemno pogodbo pravilno vključiti usklajevanje najemnine z inflacijo). Nakup bi se povrnil po 17 letih in slabih 10 mesecih. Bruto donosnost se povzpne na 5,61 odstotka, vendar se po plačilu davka zniža na 4,21 odstotka (poplačilo po 23 letih in devetih mesecih). Ta izračun predpostavlja, da je stanovanje kupljeno brez posojila.

S posojilom se doba povrnitve še podaljša

Kdor za nakup potrebuje posojilo, bo moral izračun prilagoditi. Za prej omenjeno stanovanje bi v primeru financiranja potreboval približno 230 tisoč evrov posojila in 43 tisoč evrov lastnih sredstev. Povprečna efektivna obrestna mera (EOM) slovenskih bank je trenutno pri 3,5 odstotka. V primeru posojila z odplačilno dobo 20 let to pomeni dobrih 90 tisoč evrov obresti. Končni strošek nakupa stanovanja pa se poviša na 362.838 evrov.

V tem scenariju smo upoštevali tudi prej omenjeno teoretično 2-odstotno letno rast najemnine. Nakup bi se povrnil po 23 letih in devetih mesecih. Bruto donosnost je 4,22-odstotna. Po plačilu davkov se nakup povrne po 31 letih in osmih mesecih. Neto donosnost zdrsne na 3,16 odstotka.

Kot je pokazala analiza donosnosti stanovanjskih nepremičnin s spletne strani moje.si, donosnosti po vsej državi zadnja leta upadajo. Številke so še nižje kot v naših izračunih. Povprečna bruto donosnost v državi je od leta 2019 upadla s 4,2 na 2,8 odstotka. Ljubljana je med 20 mesti dosegla eno najnižjih donosnosti. Upad pojasnjujejo z rastjo cen nepremičnin. Od leta 2019 so zrasle za 82 odstotkov, najemnine pa za 18 odstotkov.

Poslovni prostori so donosnejši

Poslovne nepremičnine veljajo za naložbeno bolj privlačne. V alternativnem nepremičninskem skladu Alfi RE pri pisarniških nepremičninah v Ljubljani ciljajo na neto donosnost v razponu od sedem do osem odstotkov. ''Odvisno od kakovosti nepremičnine, lokacije, bonitete najemnikov ter dolžine najemnih pogodb,'' je zapisal direktor Uroš Srabotič. Dodal je, da vlagatelji pri najboljših nepremičninah zaradi nižjega tveganja sprejmejo tudi nižji donos.

Na vprašanje, katere vrste poslovnih nepremičnin so najbolj donosne, je ocenil, da posamezni segment sam po sebi ni boljši od drugega. ''Odlična naložba je lahko pisarniška, logistična ali trgovska nepremičnina, če ima kakovostno lokacijo, finančno stabilnega najemnika in dolgoročno ustrezno strukturirano najemno pogodbo.''

Pri pisarniških nepremičninah so najemne pogodbe običajno sklenjene za obdobje od petih do desetih let, pojasnjuje. ''Čeprav najemnina v tem času ostaja pogodbeno določena, se praviloma vsako leto indeksira z inflacijo, kar omogoča ohranjanje realne vrednosti prihodkov lastnika.'' Dolgoročne najemne pogodbe z inflacijsko indeksacijo so pomemben dejavnik stabilnosti prihodkov iz najemnin, so zapisali pri Zavarovalnici Generali. Srabotič dodaja še, da ''poslovne nepremičnine zato sodijo med redke naložbene razrede, ki investitorjem zagotavljajo učinkovito zaščito pred inflacijskim razvrednotenjem najemnin''.

Kako donosne so garaže?

V Ljubljani so vse bolj iskana garažna mesta. GURS njihovih cen v letnih poročilih ne analizira, zato smo preverili 50 transakcij v zadnjih treh mesecih in izračunali, po kakšnih cenah se prodajajo. Upoštevali smo garažna mesta, ki so znotraj obvoznice. Pogodbene cene so segale od 12 do 60 tisoč evrov. Srednja vrednost je bila pri 28 tisoč evrih. Povprečna cena kvadratnega metra oglaševanih garažnih mest na portalu nepremicnine.net je bila v času pisanja članka pri 9,8 evra.

Za garažno mesto za 28 tisoč evrov in s površino 13 kvadratnih metrov bi tako lahko iztržili 128 evrov mesečne najemnine. Nakup bi se povrnil po 18 letih in treh mesecih (5,5-odstotna bruto donosnost). Po plačilu davkov bi se nakup garaže povrnil po 24 letih in štirih mesecih, kar je enako 4,11-odstotni donosnosti.

V primeru 2-odstotnega letnega višanja najemnine se donosnost izboljša. Bruto donosnost se zviša na 6,4 odstotka (povrne se po 15 letih in osmih mesecih). Neto donosnost se zviša na 4,8 odstotka oziroma po 20 letih in 11 mesecih. Garaže po naših izračunih trenutno prinašajo višjo donosnost kot povprečno stanovanje v Ljubljani.

O donosnosti parkirnih mest in garaž smo pisali februarja. ''Pri pravilno izbrani lokaciji se bruto donosnost običajno giblje nekje med 4 in 7 odstotki letno. Prednost garaž je relativno enostavno upravljanje in manj zapletov kot pri stanovanjih, slabost pa je, da napačna lokacija hitro pokvari računico,'' je povedal direktor Stoje, Zoran Đukić.

Med obravnavanimi naložbami največjo donosnost trenutno ponujajo poslovni prostori, kjer institucionalni vlagatelji ciljajo na sedem- do osemodstotne neto donose. Garaže po naših izračunih dosegajo od 4,2- do 4,8-odstotno bruto donosnost, medtem ko se bruto donosnost stanovanj v Ljubljani giblje med 3,2 in 4,2 odstotka.

OPOMBA: Članek je informativne narave in ne predstavlja naložbenega nasveta. Vse naložbe vključujejo tveganje, vrednost sredstev pa se lahko povečuje ali zmanjšuje. Pretekli donosi niso zanesljiv pokazatelj prihodnjih rezultatov.