Živite v veliki družinski hiši? Morda ste del rešitve stanovanjske krize

Stanovanjska kriza postaja eden največjih socialnih in gospodarskih izzivov v Sloveniji in Evropi. Cene nepremičnin in najemnin rastejo hitreje od prihodkov, zato mladi vse težje pridejo do prvega doma. Lanska anketa ministrstva za solidarno prihodnost med slovenskimi občinami je pokazala, da v državi primanjkuje več kot 20.000 javnih najemnih stanovanj. Medtem ko država in občine iščejo rešitve predvsem v gradnji novih stanovanj, del odgovora morda že stoji za obstoječimi fasadami.

Po slovenskih mestih, predmestjih in podeželju je namreč na tisoče velikih družinskih hiš, zgrajenih v 70., 80. in 90. letih prejšnjega stoletja. Nekoč so v njih živeli starši, otroci in pogosto še stari starši, danes pa v številnih ostajajo le eno- ali dvočlanska gospodinjstva. Velik del bivalnih površin tako ostaja neizkoriščen.

Bi lahko prazne sobe, nadstropja ali celo samostojna stanovanja v teh hišah postali del rešitve stanovanjske krize? Ali lahko aktivacija obstoječih, a neizkoriščenih prostorov pomembneje poveča ponudbo stanovanj? In kaj bi morala storiti država, da bi lastnike spodbudila k oddajanju, souporabi ali preureditvi neizkoriščenih površin?

Na ta vprašanja poskuša odgovoriti raziskovalni projekt, ki ga po naročilu ministrstva za solidarno prihodnost in ministrstva za naravne vire in prostor vodi Urbanistični inštitut RS v sodelovanju z Inštitutom za socialno varstvo in Fakulteto za arhitekturo. Projekt se je začel v Občini Domžale, kjer raziskovalci med drugim preverjajo, kako prebivalci uporabljajo svoje domove, kakšne ovire vidijo pri oddajanju ali preurejanju prostorov ter kakšne spodbude bi jih lahko prepričale k boljši izrabi obstoječega stanovanjskega fonda.

Država se problematike praznih nepremičnin že loteva prek sistema javnega najema stanovanj, s katerim želi na trg privabiti zasebne lastnike in zmanjšati tveganja, povezana z oddajanjem. Raziskava v Domžalah pozornost usmerja na doslej manj obravnavani del stanovanjskega fonda – velike družinske hiše, v katerih po odselitvi otrok pogosto ostaja neizkoriščen velik del bivalnih površin.

Neizkoriščene hiše kot stanovanjski in demografski potencial

''Velike družinske hiše z nizko zasedenostjo so eden od največjih neizkoriščenih stanovanjskih potencialov v Sloveniji,'' pojasnjuje prof. dr. Boštjan Kerbler, vodja raziskav na področju stanovanj pri Urbanističnem inštitutu. ''Gre predvsem za hiše, zgrajene kot večgeneracijska bivališča, ki so danes zaradi odseljevanja mlajših generacij in staranja prebivalstva pogosto slabo izkoriščene ali prazne.'' Kerbler dodaja, da bi imela njihova aktivacija velik pomen, saj bi prispevala k povečanju ponudbe stanovanj brez novih gradenj.

Na urbanističnem inštitutu so prepričani, da bi imela takšna rešitev poleg stanovanjskega tudi pomemben demografski učinek. Če bi del neizkoriščenih hiš prilagodili za bivanje mladih družin, bi to lahko pomagalo zadržati prebivalstvo v manjših krajih, kjer se številne skupnosti soočajo s staranjem prebivalstva in odseljevanjem mladih.

Ali občine z aktivacijo prostorov praznih hiš lahko pripomorejo k reševanju stanovanjske krize? Foto: Depositphotos

Aktivacija velikih hiš bi koristila tudi njihovim starejšim lastnikom. Namesto selitve v manjša stanovanja ali domove za starejše bi lahko ob ustreznih prilagoditvah dlje časa ostali v domačem okolju, ob tem pa bi različne oblike sobivanja prispevale k večji socialni vključenosti in medsebojni podpori. ''Takšni modeli omogočajo bolj aktivno in dostojno staranje ter hkrati učinkovitejšo rabo obstoječega stanovanjskega fonda,'' meni Kerbler.

Tudi na Inštitutu RS za socialno varstvo v projektu ne vidijo zgolj priložnosti za povečanje ponudbe stanovanj, temveč hkrati možnost za krepitev medgeneracijskega sodelovanja in skupnostnih vezi. ''Aktivacija praznih hiš pomeni priložnost za bolj racionalno rabo prostora, zmanjšanje potrebe po novih gradnjah ter razvoj rešitev, ki povezujejo različne generacije in skupnosti,'' navajajo.

Občine iščejo odgovore na stanovanjsko krizo

Občine se na vse večje stanovanjske pritiske odzivajo na različne načine. Poleg gradnje javnih najemnih stanovanj in načrtovanja novih stanovanjskih sosesk vse pogosteje iščejo rešitve tudi v prenovi obstoječih objektov. V Murski Soboti so nekdanjo stavbo Ekonomske šole že preuredili v stanovanja za mlade in neprofitna stanovanja, v Ljubljani načrtujejo preobrazbo dveh nekdanjih šolskih objektov v stanovanja za mlade in družine, na Ptuju pa v nekdanji šolski stavbi nastaja večstanovanjski objekt. Številne občine hkrati širijo območja za stanovanjsko gradnjo prek sprememb občinskih prostorskih načrtov.

V Domžalah, kjer se je raziskovalni projekt začel, poudarjajo, da tudi pri njih mlade družine vse težje prihajajo do dostopnih stanovanj. ''Zato podpiramo pobude, ki se lotevajo tega izziva,'' pravijo na občini. Natančnih podatkov o številu neizkoriščenih oziroma premalo izkoriščenih hiš nimajo, zato je eden od namenov projekta prav spodbuditi razmislek o potencialu obstoječih stanovanjskih površin in možnostih za njihovo učinkovitejšo rabo.

V Domžalah raziskujejo, kako bi lahko velike hiše prispevale k večji ponudbi stanovanj. Foto: Depositphotos

Da povpraševanje po dostopnih stanovanjih ostaja veliko, kažejo tudi podatki iz Domžal. Občina ima v lasti 129 javnih najemnih stanovanj, od katerih jih je trenutno zasedenih 126. Na posamezni razpis za dodelitev neprofitnih stanovanj se v povprečju prijavi okoli 140 prosilcev, stanovanje pa jih dobi približno 22. Takšno nesorazmerje med povpraševanjem in ponudbo je eden od razlogov, zaradi katerih se vse več pozornosti namenja tudi učinkovitejši rabi obstoječega stanovanjskega fonda.

Finančne spodbude ne bodo dovolj

Dosedanje ugotovitve Urbanističnega inštituta kažejo, da lastniki velikih hiš neizkoriščenih prostorov ne vključujejo na stanovanjski trg zaradi kombinacije finančnih, pravnih in družbenih dejavnikov. Med najpogostejšimi ovirami so močna čustvena navezanost na nepremičnino, strah pred najemniki in izgubo zasebnosti, visoki stroški prenov, neurejena lastniška razmerja ter zapleteni upravni in prostorski postopki.

Ovire niso le finančne in pravne, temveč pogosto tudi prostorske. Kot pojasnjuje profesorica Anja Planišček s Fakultete za arhitekturo, gre pri premalo izkoriščenih hišah pogosto za večnadstropne družinske hiše, ki jih je težko preurediti v več ločenih stanovanj. ''Nadstropja običajno povezuje le eno stopnišče, ki ga je ob delitvi hiše pogosto težko prilagoditi tako, da bi omogočalo samostojne dostope do posameznih stanovanj,'' pojasnjuje in dodaja, da so lahko izziv tudi ureditev dodatnih kopalnic ter dogovori o uporabi vrta, dovozov in parkirnih mest.

Raziskovalci opozarjajo, da zgolj finančne spodbude same po sebi zato verjetno ne bodo zadostovale, saj lastniki pogosto potrebujejo tudi pravno, organizacijsko in strokovno podporo pri oddaji ali drugačni uporabi neizkoriščenih prostorov. Podobno meni Planišček, ki med pogostimi zadržki lastnikov izpostavlja vprašanja dedovanja ter skrbi, povezane z lastništvom nepremičnine. ''Spodbude bi morale poleg tehnične pomoči pri prenovah vključevati tudi organizacijsko podporo pri bivanju več gospodinjstev v eni hiši,'' poudarja.

V Sloveniji primanjkuje več kot 20.000 javnih najemnih stanovanj. Foto: Bobo

''Če želi država spodbuditi učinkovitejšo rabo obstoječega stanovanjskega fonda in zmanjšati pritisk na gradnjo novih stanovanj, se mora tega lotiti celostno,'' je izpostavil Kerbler. Med ključnimi ukrepi izpostavlja vzpostavitev evidence praznih in premalo izkoriščenih nepremičnin, poenostavitev zakonodaje in postopkov za preurejanje hiš, finančne spodbude za prenove ter močnejšo pravno zaščito najemodajalcev. Pomembna bi bila tudi vzpostavitev sistema, ki bi lastnikom nudil pravno, tehnično in organizacijsko podporo, ter spodbujanje različnih oblik sobivanja.

Projekt se bo zaključil jeseni 2027. Na podlagi rezultatov raziskave bodo nato pripravili predloge konkretnih ukrepov za učinkovitejšo rabo obstoječega stanovanjskega fonda.