Grožnja razlastitve nepremičnin v Berlinu razburja nepremičninski trg

V Berlinu se znova odpira vprašanje razlastitve velikih stanovanjskih portfeljev, kar bi lahko še povečalo pritisk na delnice nepremičninskih družb.

Delnici družb Vonovia in Grand City Properties sta se v tem četrtletju pocenili za 20 odstotkov in sta med največjimi žrtvami razprodaje v nepremičninskem sektorju, ki jo je sprožila rast obrestnih mer. Analitiki opozarjajo, da bi se padci lahko še poglobili, če bo stranka Levica, ki je ta mesec zmagala na volitvah v Berlinu, nadaljevala načrte za prenos nepremičnin v javno last. S tem bi želela povečati ponudbo cenovno dostopnih stanovanj.

Levica za oblikovanje oblasti potrebuje podporo drugih strank, pri uresničevanju načrta razlastitve pa jo čakajo tudi številne pravne in politične ovire. Kljub temu negotovost glede morebitnih dolgotrajnih političnih in sodnih postopkov pritiska na velike stanovanjske najemodajalce, med njimi Vonovio, ki ima v Berlinu več kot 130.000 stanovanj.

"Nemške stanovanjske nepremičnine so verjetno povsem pri dnu seznama želja vlagateljev," je dejal Pierre-Emmanuel Clouard, analitik pri Jefferies v Parizu.

Stranka Levica se trenutno pogaja o oblikovanju koalicije. Tudi če bi ji uspelo sestaviti vlado, ki bi podprla razlastitev, bi bil takšen načrt skoraj zagotovo deležen ustavne presoje. Prav tako bi vsak poskus nemške vlade, da zveznim deželam prepreči podržavljanje stanovanj, najverjetneje končal na sodišču. Spor bi se tako lahko vlekel še več let.

Analitik Deutsche Bank Thomas Rothaeusler je v analizi, objavljeni pred volitvami, opozoril, da bi dolgotrajna regulativna negotovost za nepremičninski sektor pomenila "strukturno škodo", tudi če bi bila verjetnost dejanske razlastitve majhna.

"Dokler bo sedanja politična retorika ostajala prisotna, bo verjetno še naprej zavirala uspešnost sektorja," je dejal.

Razprodaja je prizadela tudi družbe, ki jih morebitna razlastitev v Berlinu ne bi neposredno zadevala. Delnica družbe TAG Immobilien AG je v tem četrtletju izgubila 22 odstotkov. Na njeno vrednost pritiskajo višje obrestne mere in pričakovanja, da se bodo stroški zadolževanja še povečali.

Priložnost za vstop?

Kljub temu Clouard iz Jefferiesa meni, da so delnice po močnem padcu že tako nizko vrednotene, da postajajo privlačne za vlagatelje, čeprav za zdaj ni na vidiku jasnega katalizatorja, ki bi sprožil okrevanje njihovih tečajev.

Glede na povprečne ciljne cene analitikov, ki jih spremlja Bloomberg, je pri delnicah družb Grand City Properties, njene matične družbe Aroundtown SA, TAG Immobilien, Vonovia in LEG Immobilien SE v povprečju 53-odstotni potencial rasti. Za primerjavo, povprečne ciljne cene za nepremičninski podindeks Stoxx 600 nakazujejo 22-odstotni potencial rasti. Nepremičninski sektor je sicer letos med najšibkejšimi sektorji v Evropi.

"Če se vam ne mudi, je zdaj zelo primeren čas za naložbe," je dejal Clouard. "Sektor z vidika vrednotenj ni bil tako zanimiv že od leta 2012."

Zamisel o podržavljenju stanovanj ni nova. Berlinčani so leta 2021 glasovali za podržavljenje portfeljev z več kot 3.000 stanovanjskimi enotami, vendar mestne oblasti predloga niso uresničile. Pritisk za spremembe se je od takrat še povečal. K temu so prispevali rast prebivalstva v prestolnici, najhitrejša rast najemnin pri novih najemnih pogodbah v vsej državi ter upad stanovanjske gradnje zaradi višjih stroškov.

Zagovorniki podržavljenja, razočarani zaradi dosedanjega neukrepanja oblasti, so pripravili predlog za prenos približno 220.000 stanovanj v javno last. Če bi Levici uspelo oblikovati vlado in izpeljati razlastitev v takšnem obsegu, bi posledice segale daleč čez meje Nemčije.

Najbolj bi bila izpostavljena Vonovia, saj je 26 odstotkov od njenih skupno 528.370 stanovanjskih enot v Berlinu. Na berlinskem trgu imajo pomembno izpostavljenost tudi druge družbe, med njimi švedski Heimstaden AB, francoski Covivio SA in Grand City Properties. Berlin predstavlja 12 odstotkov njihovega stanovanjskega portfelja pri Heimstadnu, 17 odstotkov pri Coviviu in 23 odstotkov pri Grand City Properties.

 

"Leva stranka bi lahko vplivala ne le na stanovanjski trg v Berlinu, temveč tudi škodovala podobi Nemčije v očeh vlagateljev," je dejal Marcel Kirchmaier Gaupp, analitik pri deželni banki Landesbank Baden-Württemberg.

Prezadolžena berlinska nepremičninska družba Adler Group SA, ki jo obvladujejo njeni upniki, med njimi Pacific Investment Management Co. in Arini Capital Management Ltd., je že opozorila, da so zaradi tega tveganja institucionalni vlagatelji umaknili svoje naložbe. To bi lahko otežilo načrtovano prodajo portfelja, s katero želi družba poplačati dolgove. Predstavnik Adler Group za komentar ni želel odgovarjati.

V družbi Heimstaden pravijo, da pozorno spremljajo dogajanje v Berlinu, pri odločitvah, ki bi lahko vplivale na njihove stanovanjske nepremičnine in nove gradbene projekte, pa gledajo več desetletij vnaprej.

"Naše zaupanje v nemško pravno državo in zaščito lastnine ostaja nespremenjeno," je v pisnem odgovoru dejal Jakub Mika, vodja financ pri družbi Heimstaden Germany.

V Vonovii pričakujejo, da bo kancler Friedrich Merz zveznim deželam preprečil sprejemanje zakonov o razlastitvi, za katere v družbi menijo, da so protiustavni. Kljub temu so pripravljeni konstruktivno sodelovati z naslednjo berlinsko vlado, je v pisnem odgovoru za Bloomberg dejal izvršni direktor Luka Mucic.

Čeprav je tveganje razlastitve morda omejeno, bi "ponovna politična razprava o stanovanjskem sektorju lahko vplivala na razpoloženje vlagateljev in tečaje delnic", je zapisala Francesca Ferragina, analitičarka banke ING Groep NV.