Berlin v razlastitev velikih najemodajalcev?

Od vseh predlaganih idej za zajezitev naraščajočih stroškov stanovanj v večjih mestih jih le malo gre tako daleč kot berlinski poskus zasega na tisoče stanovanj velikim zasebnim najemodajalcem.

Berlinčani so na referendumu leta 2021 glasovali za to, da mesto pripravi zakon o nacionalizaciji velikih stanovanjskih podjetij z več kot 3.000 stanovanji. Od takrat se je prebivalstvo mesta še naprej povečevalo, pomanjkanje cenovno dostopnih stanovanj se je poglobilo, cene najemnin za nove najemne pogodbe pa so se močno zvišale. Zaenkrat pa zakonodajalec še ni sprejel zakona o razlastitvi.

Ker v anketah pred državnimi volitvami 20. septembra vodijo levičarske stranke, obstaja velika verjetnost, da bo naslednja berlinska vlada končno uresničila načrt. Nemška zvezna vlada pod vodstvom konservativcev je jasno povedala, da je odločena to preprečiti. Lahko trajalo leta, preden bi ustavno sodišče odločilo, kdo bo zmagal.

Zakaj Berlin razpravlja o razlastitvi velikih najemodajalcev?

Vsakdo, ki pozna najemnine v New Yorku ali Londonu, bi Berlin ocenil kot relativno ugoden. Tudi v Nemčiji najemniki v drugih mestih plačujejo več na kvadratni meter. Kljub temu se nikjer drugje v državi najemnine v zadnjem desetletju niso tako dramatično zvišale kot v Berlinu.

Po združitvi Vzhodnega in Zahodnega Berlina leta 1990 je imelo mesto veliko praznih stanovanj, njegovo prebivalstvo pa se je nekaj časa celo zmanjšalo. Sledila so leta skorajšnje stagnacije, vse do leta 2010, ko so se v mesto začeli seliti novinci. Berlin je od takrat zrasel za približno 9 odstotkov na 3,7 milijona ljudi. Ker so se najemnine zvišale in razpoložljivost stanovanj zmanjšala, so se dohodki mnogih Berlinčanov le zmerno povečali. Za razliko od večine prestolnic Berlin ni gospodarska velesila države: dohodek na prebivalca ostaja pod nemškim povprečjem, približno 10 odstotkov prebivalcev pa je brezposelnih.

Berlin ostaja mesto najemnikov. Le približno 15 odstotkov prebivalcev ima v lasti svoje domove – kar je najnižja stopnja med vsemi nemškimi zveznimi državami. Od padca zidu je mesto vrnilo na tisoče stanovanj, ki jih je zasegla nekdanja komunistična administracija na vzhodu Nemčije, njihovim prvotnim lastnikom ali njihovim potomcem. Prav tako je privatiziralo več kot polovico od skoraj 600 tisoč socialnih stanovanj, s čimer je odpravilo omejitve glede zvišanja najemnin za najemnike.

Čeprav si je mesto v zadnjih letih prizadevalo obrniti smer z gradnjo novih stanovanj in ponovnim pridobivanjem stanovanj, ki jih je prej prodalo zasebnim vlagateljem, ta prizadevanja niso sledila naraščajočemu povpraševanju po cenovno dostopnih stanovanjih. Glede na nedavno poročilo mesta si lahko gospodinjstva z nizkimi dohodki (opredeljena kot tista, ki zaslužijo 60 odstotkov mediane mesečnega neto dohodka gospodinjstva) privoščijo manj kot pet odstotkov na novo prodanih stanovanj.

Kako bi bila videti razlastitev?

Kampanja se je začela leta 2018 z iniciativo z imenom "Razlastitev nemških stanovanj in družbe", ki se nanaša na takrat največjega berlinskega najemodajalca, ki ga je kasneje prevzela družba Vonovia, največji ponudnik javno trgovanih stanovanj v Nemčiji. Aktivisti, ki stojijo za gibanjem, so pozivali k zasegu vseh stanovanj družbe v Berlinu, pa tudi vseh drugih zasebnih stanovanjskih portfeljev nad pragom 3.000 enot.

Razlastitev bi bila zakonita le zaradi edinstvene značilnosti nemške ustave iz leta 1949, ki dovoljuje prenos zasebnih zemljišč, naravnih virov in proizvodnih sredstev v javno lastništvo v zameno za odškodnino. Ta klavzula je bila sprejeta, ko je država razpravljala o tem, ali naj njeno povojno gospodarstvo temelji na kapitalizmu prostega trga ali državnem nadzoru.

Bloomberg Mercury

Razočarani, ker mestna oblast po referendumu leta 2021 ni pripravila potrebne zakonodaje, so aktivisti napisali svoj osnutek zakona. Predlagajo, da bi prizadeti najemodajalci prejeli 40–60 odstotkov tržne vrednosti svojih nepremičnin, izplačano s 100-letnimi obveznicami s 3,5-odstotno obrestno mero. V resnici bi razlastitev verjetno zahtevala, da nemško ustavno sodišče določi ustrezno raven odškodnine, saj bi stanovanjska podjetja in njihovi posojilodajalci skoraj zagotovo izpodbijali vsako ponudbo pod tržno vrednostjo.

Aktivisti so ocenili, da bi ukrep približno 220 tisoč stanovanj prenesel v javno lastnino, kar bi vplivalo na približno 13 odstotkov od 1,7 milijona vseh najemnih enot v Berlinu. To bi predvsem vplivalo na Vonovio, preostalo berlinsko vejo skupine Adler, ki se bori za preživetje, in velike tuje najemodajalce, kot sta Heimstaden in Covivio.

Bo do razlastitve resnično prišlo?

To je odvisno od izida berlinskih septembrskih volitev. Da bi osnutek postal zakon, mora biti bodisi odobren na drugem ljudskem referendumu bodisi sprejet v mestnem parlamentu. Leva stranka trenutno vodi v anketah, Zeleni pa so na tretjem mestu. Obe stranki sta se zavezali, da bosta, če bosta vstopili v vlado, nadaljevali z načrtom razlastitve. Glede na nedavne ankete ti dve stranki še vedno ne bi dosegli večine brez podpore levo-sredinske SPD, ki se obotavlja podpreti popolno razlastitev. Verjetnost, da bo predlog sprejet na drugem referendumu, je lahko večja: po poročanju lokalnih medijev večina Berlinčanov še vedno podpira idejo o "socializaciji" stanovanj.

Konservativna CDU, ki jo na nacionalni ravni vodi kancler Friedrich Merz, in desničarska populistična AfD odločno nasprotujeta razlastitvi. SPD, ki trenutno vlada v koaliciji s CDU na zvezni in deželni ravni, je spodbujala druge možne rešitve za stanovanjski problem Berlina. Podpira strožji nadzor nad najemninami, hitrejšo gradnjo več stanovanj in povečanje števila javnih stanovanj v mestu. Berlin je v začetku letošnjega leta sprejel zakon, ki je ustvaril osnovni okvir za javno lastništvo, vendar ne dovoljuje neposrednega prevzema velikih stanovanjskih podjetij.

Berlinčani bi lahko na koncu ostali brez možnosti odločanja o tem vprašanju. SPD in CDU sta julija presenetljivo napovedali, da bosta uvedli zvezno zakonodajo, ki bo nemškim deželam prepovedala nacionalizacijo zasebnih najemniških stanovanj. Trdita, da bi grožnja razlastitve odvrnila zasebni sektor od vlaganja v gradnjo stanovanj.

Ali to konča razpravo o razlastitvi?

Zvezna vlada je doslej le napovedala svojo namero, da bo predstavila osnutek zakona. Vsak zakon, ki poskuša deželam odvzeti zakonodajno oblast, ne da bi vzpostavil zvezni okvir, bi verjetno izpodbijalo najvišje sodišče države, je dejala Nadejda Kysel, partnerica v odvetniški pisarni Advant Beiten.

Aktivisti pravijo, da bodo nadaljevali s kampanjo, dokler njihov osnutek zakona ne bo sprejet in ne bodo izvedene razlastitve. Pravijo, da je predlog zvezne vlade na strani velikih lastnikov nepremičnin na račun najemnikov.

Kako se odzivajo veliki najemodajalci?

Ker ni zakonodaje, ki bi dovoljevala ali prepovedovala razlastitev, lastniki velikih stanovanjskih portfeljev nimajo druge izbire, kot da počakajo na izid septembrskih volitev. Teoretično bi lahko svoja sredstva razdelili na podjetja z manj kot 3.000 stanovanji, je dejal Kysel, vendar bi lahko prihodnji zakon to vrzel zaprl.

Druga možnost bi bila prodaja njihovih nepremičnin. Vendar pa prodaja velikih portfeljev prav tako ni privlačna možnost, saj se je nemški nepremičninski trg v zadnjih letih močno upočasnil, saj so višji stroški financiranja zmanjšali povpraševanje.

Zastoj bi lahko še vedno ponudil delno rešitev za najemodajalce, ki želijo zmanjšati svoje portfelje. Adler, ki je bil dvakrat prestrukturiran, da bi odložil odplačila dolgov, in namerava prodati svoj 3,5 milijarde evrov vreden nepremičninski portfelj v Berlinu, je kot vse večjo zaskrbljenost izpostavil prizadevanja za razlastitev. Ker institucionalni in tuji vlagatelji v mestu večinoma niso prisotni, bi prodaja velikih portfeljev državi po cenah, ki jih trg sicer ne bi podprl, lahko prodajalcem ponudila enostaven izstop, hkrati pa bi mestu omogočila, da podpre svojo obljubo o zaščiti najemnikov. To se je že zgodilo: leta 2021 je Berlin od Vonovie kupil skoraj 15.000 stanovanj za približno 2,5 milijarde evrov Obsežna poraba ni prepričala volivcev. Manj kot dva tedna pozneje je večina Berlinčanov kljub temu podprla razlastitev.