Stanovanje kot naložba (IV. del): V Ljubljani cene spodile vlagatelje

V preteklih letih se je veliko govorilo o naložbenih nakupih stanovanj v prestolnici. Nekateri so omenjali, da je takšnih nakupov večina. Politika je predlagala celo obdavčitev lastnikov več nepremičnin.

Pri nepremičninskih posrednikih smo preverili, koliko je danes v resnici naložbenih nakupov. Se takšen nakup v Ljubljani sploh splača? Po koliko letih bi se nakup stanovanja v Ljubljani povrnil?

Delež naložbenih nakupov upada

''Natančnih uradnih podatkov ni, vendar ocenjujemo, da je v Ljubljani približno 30 odstotkov nakupov stanovanj naložbenih,'' je povedal Zoran Đukić, direktor nepremičninske agencije Stoja. Dodaja, da se delež v zadnjih letih zmanjšuje. Med razlogi navaja 'visoke cene, nižje donose, amortizacijo, opremo ter dodatne obremenitve, kot sta davek na nepremičnine in nova ureditev kratkoročnega oddajanja. ''Najbolj zanimive za investicijo ostajajo novogradnje, ki se lažje oddajo in bolje držijo vrednost.''

Da se delež naložbenih nakupov v Ljubljani niža, opaža tudi Nejc Mlakar, direktor nepremičninske agencije Mesto nepremičnin. Natančnega deleža nima: ''Lahko povem, da je (delež) precej manjši kot pred dvema letoma. Predvsem se je ta delež začel zmanjševati, ko so se obrestne mere močno zvišale.'' Tudi zdaj, ko so se že nekoliko znižale, je še vedno manj povpraševanja kot pred leti, še pravi. Razlika med višino najema in ceno je zelo velika, ocenjuje. ''Zato je odstotek donosnosti pod 2,5 odstotka in se ljudem ne izplača, saj se morajo potem ukvarjati še z najemniki, škodo, ki lahko nastane, neplačevanji …''

Kakšne so najemnine?

Čeprav uradne in zanesljive statistike ni, so ob cenah v Ljubljani najvišje tudi najemnine. ''Najemnine so visoke in se držijo blizu rekordnih ravni. Čeprav rast ni več tako hitra kot pred letom ali dvema, ostaja povpraševanje močno, ponudba pa omejena,'' pravi Đukić. Najemnine pokažejo, kako hitro se nakup povrne. Trenutna ponudba dvosobnih stanovanj površine dobrih 50 kvadratnih metrov se v Ljubljani giblje pri 19,34 evra za kvadratni meter, kažejo oglasi portala nepremičnine.net. Najemnina za stanovanje srednje velikost, ki je po podatkih Gursa 54 kvadratnih metrov, bi znašala 1.044 evrov.

''Višina najemnine je zelo odvisna od standarda - dvigala, parkirnega mesta in opreme,'' je povedal Đukić. Pomembnost lokacije, velikosti in starosti pa omenja Mlakar. Đukić dodaja še, da se pri starejših stanovanjih površine okoli 50 kvadratov najemnine gibljejo med 700 in 900 evri. Če gre za prenovljena starejša stanovanja ali novejšo gradnjo, je razpon od 900 do 1.200 evrov. Pri nadstandardnih novogradnjah se najemnine gibljejo med 1.200 in 1.500 evrov.

Kakšna so odstopanja od oglaševanih cen? ''Večina stanovanj se odda po oglaševani ceni ali zelo blizu nje, če je cena nastavljena realno,'' pravi Đukić. Ugotavlja, da so pri realnih oglasih odstopanja majhna, in sicer 0 do 5 odstotkov, pri precenjenih oglasih pa opravi, da se praviloma realizirajo 5 do 10 odstotkov nižje. Mlakar pravi, da so odstopanja odvisna od tega, kako je cena nastavljena; dosegajo lahko tudi do 20 odstotkov. ''Določeni najemodajalci močno pretiravajo in se ne zavedajo, da z vsakim mesecem, ko ne oddajo nepremičnine, nimajo zaslužka, poleg tega pa morajo plačevati mesečne stroške,'' pravi.

Po koliko letih se povrne nakup?

Cena 54 kvadratov velikega dvosobnega stanovanja bo po srednji vrednosti znašala 264 tisočakov. Ob upoštevanju prej omenjene najemnine (1.044 evrov) se nakup ob najbolj preprostem izračunu povrne po 21 letih in slabem mesecu. To pomeni 4,75-odstotno letno bruto donosnost. Po odštetju davkov se ta zniža na 3,56 odstotka. To pomeni povrnitev naložbe v 28 letih in dobrem mesecu.

Ob upoštevanju dvoodstotnega višanja najemnine ob koncu vsakega leta so številke bolj ugodne. Nakup se povrne po 17 letih in osmih mesecih, kar pomeni bruto donosnost v višini 5,65 odstotka. Najemnina bi se v tem času zvišala s 1.044 na 1.462 evrov, povprečna najemnina v 17 letih pa bi znašala 1.242 evrov. Po plačilu 25-odstotnega davka na dohodek iz oddajanja premoženja bi se naložba v stanovanje v Ljubljani povrnila po 22 letih in petih mesecih. Neto letna donosnost bi tako znašala 4,46 odstotka.

Donosnost je kljub visokim cenam višja, kot smo jo izračunali v Celju, Mariboru in Kranju. Še enkrat pa je treba dodati, da je v praksi neto donosnost še nižja. Lastništvo prinaša še stroške zavarovanj, rezervnega sklada, morebitnih obnov ali popravil, nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) ter izpada nekaj najemnin v primeru zamenjave najemnika.

Katera stanovanja iščejo investitorji?

Izkušnje nepremičninskih agentov so različne. Mlakar pravi, da investitorji iščejo predvsem manjša stanovanja – garsonjere, enosobna, enoinpolsobna in dvosobna stanovanja. Zaželena so tako starejša kot novejša. Mlakar opaža, da je to odvisno od zmožnosti višine finančnega vložka v nepremičnino. ''Podjetniki (kripto s kapitalskimi presežki) pa zelo radi kupujejo edinstvena stanovanja (večinoma penthouse) v novogradnjah na elitnih in redkih lokacijah. Pogosto kupijo tudi več stanovanj hkrati.''

Đukić medtem opaža, da so med investitorji danes zanimivi tako rekoč vsi tipi stanovanj. ''V preteklosti so bila v ospredju predvsem manjša eno- in dvosobna stanovanja, zdaj pa se zaradi spremenjenih potreb najemnega trga in pomanjkanja ponudbe povečuje zanimanje tudi za večje enote – od trisobnih naprej.'' Poudarja, da gre med kupci večinoma za domače kupce z lastnim kapitalom, podjetnike in kupce iz druge dele Slovenije, delež tujcev pa je manjši.

Cene v Ljubljani rasle počasneje od države

Čeprav se cene v prestolnici zdijo divje, podatki Gursa kažejo, da se je cena kvadratnega metra v prestolnici zvišala manj kot na državni ravni. V petih letih se je kvadratni meter v Ljubljani zvišal za 65,2 odstotka – z 2.960 na 4.890 evrov za kvadratni meter. Na ravni celotne države se je cena zvišala za 75,4 odstotka – s 1.750 na 3.070 evrov za kvadratni meter.