Zapuščeno stanovanje v središču Ljubljane poskrbelo za boj na dražbi: kako močno so dvignili ceno?

Konec januarja je potekala dražba stanovanja v središču Ljubljane, ki je znova pokazala, kako divje je dogajanje na trgu stanovanjskih nepremičnin v prestolnici. V osebnem stečaju zapuščine je bilo naprodaj stanovanje na Trgu osvobodilne fronte 14. Poslovno-stanovanjska stavba v strogem središču Ljubljane, nedaleč od železniške postaje, je na zanimivi lokaciji, čeprav stanovanja v starejših stavbah nimajo parkirnih mest.

Štirje dražitelji ceno zvišali za 50 odstotkov

Ocenjevalka Ermina Bender je tržno vrednost stanovanja ocenila na 239 tisoč evrov, likvidacijsko pa na 200 tisoč evrov. Kopalnica je ločenaod stanovanja. To zmanjšuje funkcionalno uporabnost in tržno privlačnost stanovanja, kar je upoštevano v prilagoditvah pri primerjalni metodi, je pojasnila cenilka. A to interesentov ni odvrnilo od nakupa.

Ermina Bender

Stečajna upraviteljica Anja Jandrok je prejela štiri varščine. ''Stanovanje je bilo prodano za 320 tisoč evrov,'' je povedala in dodala, da je z izkupičkom dražbe zadovoljna. Ali je šlo za naložben nakup ali za lastne potrebe, ni želela špekulirati, priznala je, da je bilo kar nekaj ogledov. ''Bilo je kar nekaj zanimanja.'' Kupec pa bo imel s stanovanjem še nekaj dela.

Kakšno je stanovanje?

Stavba je bila zgrajena leta 1930 in je spomeniško zaščitena. V njej je 21 stanovanj in 10 poslovnih prostorov. Dvosobno stanovanje ima skupno 62,4 kvadratnega metra površin, od tega je bivalnih površin 57,6 kvadratnih metrov, 4,8 kvadratnega metra pa obsega kletna shramba. Leta 1999 so bila zamenjana okna v bloku, piše Gurs. Stavba po podatkih Gursa nima dvigala, iz cenitve pa je razvidno, da ga ima.

Stanovanje je v drugem nadstropju in je orientirano na sever in zahod. Finalne talne obloge so parket in tekstilna obloga. Ogrevanje je radiatorsko prek toplovodnega sistema, okna so lesena, dvoslojna, z izolacijsko zasteklitvijo.

Ermina Bender

Obsega hodnik, shrambo, kuhinjo, dnevno sobo in spalnico. Kot izhaja s slik, ga je treba celostno prenoviti. Dodatna ovira je tudi, da stanovanje ni funkcionalno zaključena celota. Kopalnica, ki pripada stanovanju, ni znotraj stanovanjske enote. Dostop do nje poteka prek skupnega hodnika na isti etaži, izhaja iz cenitve. Kot smo izvedeli neuradno, v enoti stanovanja tudi ni dovolj prostora za ureditev sanitarij.  

Ko etažna lastnina še ni urejena

Stanovanje tudi nima urejene etažne lastnine. ''Etažna lastnina je v fazi vpisa v zemljiško knjigo, na podlagi pravnomočnega sklepa o vzpostavitvi etažne lastnine Okrajnega sodišča v Ljubljani je dne 30. 4. 2025,'' je opozorila stečajna upraviteljica. Za kupca je to dodatna ovira. Vsi, ki bi nakup stanovanja financirali s hipotekarnim posojilom, ne z lastnimi sredstvi, bi imeli pri najemu posojila težave. Je najem hipotekarnega posojila sploh mogoč, če stanovanje ni etažirano?

DBS: Ni absolutna ovira, primeri so redki

''Neobstoj etažne lastnine ni absolutna ovira za odobritev posojila, vendar pa postopek vedno zavleče, saj mora stranka v takih primerih posredovati dodatno dokumentacijo,'' so pojasnili iz Deželne banke Slovenije (DBS). Dodajajo, da so tovrstne vloge v zadnjem času postale zelo redke, ker je za veliko večino večstanovanjskih stavb že urejena etažna lastnina. ''Tovrstne vloge obravnavamo od primera do primera,'' še sporočajo iz DBS. Na vprašanje, ali v primeru neurejene etažne lastnine prilagodijo vrednost stanovanja in višine posojila, so odgovorili, da tudi v teh primerih upoštevajo vrednost, ki jo navede cenilec.

Ermina Bender

Poglej Galerijo

Ermina Bender

Poglej Galerijo

Ermina Bender

Poglej Galerijo

Ermina Bender

Poglej Galerijo

Ermina Bender

Poglej Galerijo

Peter Petrovčič

Poglej Galerijo

NLB: Posojilo praviloma nemogoče, ampak ...

V NLB so zapisali, da je v takih primerih posojilo z zavarovanjem na tej nepremičnini praviloma nemogoče, lahko pa stranka zastavi drugo, ustrezno urejeno nepremičnino. Če stanovanje ni etažirano, to praviloma pomeni, da posamezni del stavbe (stanovanje) pravno še ne obstaja, zato ga banka praviloma ne more sprejeti kot ustrezno zavarovanje.'' Glede vrednosti dodajajo, da je pri nepremičnini, ki pravno ni urejena, njena uporabnost za instrument zavarovanja nižja oziroma nična, saj banka takšne nepremičnine ne more sprejeti kot ustrezno zavarovanje.

V tem primeru zaprosi za dokazila o poteku postopka, kot sta sklep sodišča ali geodetski elaborat, časovnico pričakovanega vpisa in morebitno začasno dokumentacijo. ''Izjemoma lahko banka odobri takšno hipotekarno posojilo s pogojem, da se hipoteka vpiše takoj po dokončanem vpisu etažne lastnine. Podoben pristop se uporablja pri financiranju novogradenj, kjer je vpis v zemljiško knjigo še v postopku,'' še pišejo na NLB.

Primerljiva stanovanja prodana ceneje

Kupec je za kvadratni meter stanovanja odštel več kot 5.500 evrov, dobro desetino več, kot je bila srednja cena kvadratnega metra v prestolnici v prvi polovici 2025. Pregled poslov v zadnjem dobrem letu kaže, da so bila večinoma prodana stanovanja v novejših stavbah, cene pa so bile nižje. Povprečna cena kvadratnega metra je bila 5.200 evrov za kvadratni meter.

Najdražje je bilo novembra prodano stanovanje na Slovenski cesti; kupec je za dvosobno stanovanje s 46,3 kvadratnega metra odštel 325 tisoč evrov oziroma 7.440 evrov za kvadratni meter, kažejo podatki Gursa. Najugodneje je bilo prodano stanovanje na Pražakovi ulici s 65,1 kvadratnega metra, ki je avgusta lastnika zamenjalo za 300 tisoč evrov oziroma 4.600 evrov za kvadratni meter.