Stanovanje kot naložba (V. del): V Kopru vlagatelje prestrašila zakonodaja

Serijo člankov o naložbenem nakupu stanovanj zaključujemo na Obali. Cene so v Kopru v zadnjih petih letih najbolj zrasle. Od leta 2020 do prvega polletja 2025 se je cena kvadratnega metra stanovanja skoraj podvojila. Z 2.500 evrov se je zvišala na 4.760 evrov, kažejo podatki Gursa. Pri nepremičninskih posrednikih smo povprašali, koliko je na Obali naložbenih nakupov. Po koliko letih bi se nakup stanovanja v Kopru povrnil?

Delež naložbenih nakupov vidno upadel

Podatkov o deležu naložbenih nakupov ni, nepremičninski posredniki pa so po lastnih ocenah enotni, da je delež okoli 30 ali 25 odstotkov. ''V zadnjem času je več nakupov za dejansko rabo,'' je povedala nepremičninska posrednica Erika Markežič Kapelj iz agencije Remax Koper. ''Pred časom je bilo več naložbenih nakupov, nato pa se je delež zmanjšal,'' opaža. Ocenjuje, da je naložbenih nakupov približno 30 odstotkov.

Za dvosobno stanovanje 800 evrov na mesec

''Okoli 15 evrov, če je manjše stanovanje, na primer garsonjere, potem je malo dražje, večje stanovanje pa je cenejše za kvadratni meter.'' Za dvosobno stanovanje je povedal, da se najemnina pri 800 evrih, če je novejše, pri 900 evrih. Boroja srednje cene za kvadratni meter ni želel izdati, za dvosobno stanovanje, veliko približno50 kvadratnih metrov, pa je povedal, da bi znašala med 650 in 850 evri. ''Previsoka, v vsakem primeru je previsoka,'' pa je povedal Gornik. Pregled trenutnih oglasov na portalu nepremicnine.net kaže, da je povprečna najemnina za dvosobno stanovanje v Kopru 15,47 evra za kvadratni meter.

Naložba bi se povrnila po 26 letih in pol

To pomeni skoraj 790 evrov mesečne najemnine (788,97 evra). Da bi si z najemninami povrnili kupnino, bi potrebovali kar 307 mesecev - kar je 25 let in sedem mesecev. To predstavlja bruto donosnost pri 3,9 odstotka. Po odštetju davkov se neto mesečni zaslužek od oddajanja zniža na slabih 600 evrov (591,73 evra). Nakup se povrne še pozneje – po 410 mesecih oziroma 34 letih in štirih mesecih. Letna donosnost pa se zniža na 2,93 odstotka, kar je nižje od letošnje stopnje inflacije.

Ob upoštevanju dvoodstotnega višanja najemnine ob koncu vsakega leta so številke ugodnejše, vendar še vedno donosnosti nizke. Če bi najemnino ob koncu leta zvišali za dva odstotka, bi povprečna najemnina znašala skoraj 970 evrov. Kupnino bi si kupec v tem primeru povrnil po 20 letih in 11 mesecih (po 250 mesecih). To je enako letni donosnosti 4,8 odstotka.

Po plačilu 25-odstotnega davka na dohodek iz oddajanja premoženja bi se naložba v stanovanje v Kopru povrnila po 26 letih in petih mesecih. Neto letna donosnost bi se znižala na 3,8 odstotka. Letna donosnost je tako najnižja med petimi mesti, ki smo jih obravnavali.

Donosnost pa bo v praksi še nižja. Lastnik bo moral kriti še stroške zavarovanj, rezervnega sklada, morebitnih obnov ali popravil, nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) ter izpada nekaj najemnin v primeru zamenjave najemnika.

Zakaj delež naložbenih nakupov upada?

Boroja poudarja, da je vlagatelje v nepremičnine spodila sprememba zakonodaje – zakona o gostinstvu. ''Če pogledamo zdaj stanje na trgu, imamo v občini Piran trenutno 90 odstotkov prodaje nepremičnin, ki so včasih služile v turistične namene.'' Ob tem omenja še cenovno politiko. ''Nepremičnine v priobalnih mestih odstopajo – ni povpraševanja po takšnih nepremičninah.''

''Sprememba zakonodaje hitro zatrese trg,'' pravi. ''Ljudje so bili navajeni na ustaljeno prakso, nekateri ne vedo, kako se prilagoditi. Nekateri iščejo nove priložnosti tako kot v tujini, kjer določena podjetja skrbijo za upravljanje tovrstnih nepremičnin. Priznava pa, da precejšen delež ljudi v Sloveniji gleda bolj na to, koliko bodo dobili, kot na to, koliko koristi bodo imeli.Ugotavlja, da je donos naložbe (ROI), če bi ga računali, gotovo slabši, kot je bil pred šestimi leti. Investitorji, ki niso domači, se odločajo za prodajo, ker ne vedo, kaj bo s zakonodajo, še pravi.

Zelo malo jih kupuje kot dolgoročno naložbo

Markežič Kapelj pravi, da gre za manjša in novejša stanovanja. ''To je čisto odvisno od tega, kakšna je ponudba,'' pa pravi Gornik. Večinoma gre za velikosti od 50 do 70 kvadratnih metrov. Dvosobno, dvosobno in pol ter maksimalno trisobno stanovanje. ''Potem pa je že predrago za naložbo,'' pravi. Med kupci je večina Slovencev, več je tistih, ki pridejo iz notranjosti države.

Med naložbenimi kupci je največ takšnih, ki kupujejo priložnostno, pa pravi Boroja. ''Da lahko ustvarijo razliko v ceni. Dodaja, da jih zelo malo kupuje nepremičnino kot dolgoročno naložbo. ''Pripravljeni so investirati v nekaj takoj zdaj, tudi če ni vsa dokumentacija urejena, tako kot bi morala biti.'' Med kupci, ki kupujejo v naložbene namene, pravi, da so večinoma ljudje, ki ne živijo v lokalnem okolju. Glede novogradenj pa se je le nasmehnil in povedal. ''Novogradenj na Obali žal nimamo več - karkoli se je gradilo, je bilo že pred petimi leti prodano.''

Boroja opaža še, da med ponujenimi in doseženimi najemninami ni razlik. ''Ni odstopanj, ker ponudbe najemnih stanovanj ni.'' Pravi pa, da je precej pogajanj glede števila varščin. ''Tisti, ki zahtevajo eno, imajo hitro rešeno, tisti, ki hočejo tri varščine, pa imajo problem najti nekoga, ki ima zalogo denarja, da si lahko to privošči. Največji izziv na Obali je, da cene ne odražajo sorazmerno kakovosti bivanja. Na drugi strani je najemniški trg specifičen zaradi sezonskosti, največja ponudba nepremičnin za najem je od septembra do maja.'' Za oddajanje ni odstopanj oziroma razlik med oglaševanimi in sklenjenimi najemninami, kot pravi Markežič Kapelj.