Kupujem stanovanje kot naložbo (III. del): kdaj bi se povrnil nakup v Kranju?

V prvih dveh delih serije člankov o naložbenem nakupu stanovanja smo preverili smiselnost nakupa v Celju in Mariboru. Številke so pokazale, da nakup ni najboljša naložba – donosnost je nizka, a to Slovencev ne odvrača od nakupov. Kako je v Kranju? Po koliko letih se povrne naložbeni nakup v tem mestu oziroma kakšna je letna donosnost? V Kranju je število transakcij v prvi polovici medletno upadlo za 15 do 20 odstotkov, hkrati pa je bila rast cen v prvi polovici leta med največjimi v državi, je Gurs zapisal v polletnem poročilu.

Uradne najemnine mnogo nižje od tržnih

Kako hitro se povrne nakup, je odvisno predvsem od najemnine. Glede na trenutno ponudbo dvo- ter dvoinpolsobnih stanovanj se najemnine gibljejo okoli 12,57 evra za kvadratni meter oziroma 578 evrov za 46 kvadratnih metrov veliko stanovanje. Uradnih podatkov o višinah najemnin ni, podatki portala lokacija.si pa kažejo, da so uradne najemnine pogosto nizke, včasih smešno nizke. V Kranju le redko presežejo 10 evrov za kvadratni meter, večina se jih giblje od štiri do sedem evrov.

Po izkušnjah nepremičninskih posrednikov pa so cene višje. ''Za manjša in novejša stanovanja je najemnina od 15 do 20 evrov za kvadratni meter na mesec,'' je zapisal nepremičninski posrednik Jan Bobnar. Za večja in starejša stanovanja pa so najemnine od 10 do 14 evrov za kvadratni meter na mesec, dodaja. Nepremičninska posrednica družbe AJP /KW Slovenija Alenka Štepec pojasnjuje, da so najemnine v Kranju v zadnjih treh letih rasle, trenutno pa se umirjajo.

Za garsonjero in enosobna stanovanja se najemnine gibljejo med 12 in 16 evri za kvadratni meter, za dvosobno stanovanje pa med 11 in 14 evri za kvadratni meter. Najemnina za dvosobno stanovanje je torej med 450 in 600 evri, je zapisala Štepčeva.

Nakup bi se povrnil po vsaj 25 letih

Osnovni izračun razkriva, da se nakup dvosobnega stanovanja v Kranju z najemnino 578 evrov povrne po več kot 24 letih, natančneje po 24 letih ter mesecu in pol. Za stanovanje srednje velikosti (po Gursu je ta 46 kvadratnih metrov) bi v Kranju odšteli 167.440 evrov. Bruto letna donosnost je 4,14 odstotka. Upoštevati je treba še plačilo davkov – po plačilu 25-odstotnega davka na dohodek iz oddajanja premoženja se nakup povrne šele po 32 letih in dveh mesecih. Neto letna donosnost v primeru nakupa stanovanj v Kranju je le 3,11 odstotka, kar je komaj višje od splošne inflacije.

Številke so ugodnejše ob upoštevanju rasti najemnine. Če bi najemnino ob koncu vsakega leta zviševali za dva odstotka, se nakup povrne hitreje. Bruto donosnost zraste na 5,03 odstotka, kar pomeni povrnitev nakupa po 19,86 leta (19 letih in 10 mesecih). Povprečna najemnina v tem času bi znašala približno 700 evrov, bruto donosnost pa tik nad petimi odstotki. Po odštetju davkov bi se obdobje za povrnitev naložbe podaljšalo na 25,1 leta (25 let ter mesec in pol), kar pomeni neto donosnost pod štirimi odstotki.

Cene višje, najemnine niti ne

Donosnost nakupa stanovanja v Kranju je nižja kot v Mariboru ali Celju. Cene stanovanj primerljivih velikosti so v Kranju v povprečju višje za več kot 30 odstotkov kot v Celju ozirom za četrtino višje kot v Mariboru. Hkrati pa so najemnine v Kranju le malo višje – v primerjavi z Mariborom le za dober odstotek, glede na Celje pa za dobrih sedem odstotkov. To se pokaže tudi pri donosnosti.

Kupec se mora zavedati, da lastništvo pomeni še stroške zavarovanj, rezervnega sklada, morebitnih obnov ali popravil, nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) ter izpada nekaj najemnin v primeru zamenjave najemnika.

Naložbenih nakupov slaba tretjina

Večina kupcev stanovanje v Kranju kupuje za lastne potrebe. Po besedah Bobnarja iz agencije Nepremičnine Kranj je izmed vseh njihovih sklenjenih poslov okoli 30 odstotkov naložbenih nakupov stanovanj, a se delež med posameznimi leti razlikuje. Štepčeva dodaja, da so pri naložbenih nakupih najbolj iskane garsonjere, eno- in dvosobna stanovanja. Kupci želijo novejša stanovanja. Med njimi so po njenih izkušnjah predvsem ljudi z razpoložljivimi finančnimi sredstvi, večinoma zrela generacija, občasno mlajši s pomočjo staršev.

''Kupci kupujejo manjša stanovanja - garsonjere, enosobna stanovanja in dvosobna stanovanja,'' opaža tudi Bobnar. Zaželena so stanovanja, ki jih je treba prenoviti, kupci pa jih nato prenovijo s svojimi mojstri. Iščejo tudi dobro ohranjena stanovanja, ki jih lahko takoj oddajo, lahko tudi stanovanja z najemniki, dodaja. Glede razlik med oglaševanimi in dejansko doseženimi najemninami pa posrednika ugotavljata, da bistvenih odstopanj ni.

Cene v Kranju rastejo podpovprečno

Cene stanovanj v Kranju so pričakovano višje kot na ravni države. V drugem polletju je srednja vrednost prodanega stanovanja v Kranju znašala 3.640 evrov za kvadratni meter. Na ravni države je bila srednja cena nižja za 18,6 odstotka. Zgodovinski podatki Gursa kažejo, da so cene kvadratnega metra v Kranju rasle počasneje od srednje vrednosti države. Od leta 2020 se je srednja vrednost kvadratnega metra stanovanja podražila z 2.270 na 3.640 evrov, kar je 60-odstotna rast.

Na ravni države so se cene v istem času zvišale za dobrih 75 odstotkov – s 1.750 na 3.070 evrov za kvadratni meter. Srednja cena kvadratnega metra v državi se je približevala Kranju do prvega polletja 2025. Letos je rast cen v Kranju pospešila nad povprečje države. Medletno se je cena v prvem polletju zvišala za 450 evrov za kvadratni meter.