Stanovanje kot naložba (I. del): v Celju radi kupujejo Ljubljančani

Pripravili smo serijo člankov o donosnosti naložb v stanovanja. Preverili smo višine najemnin in s pomočjo podatkov doseženih cen izračunali donosnosti nakupa stanovanja v petih slovenskih mestih. Najprej smo se odpravili v Celje, preverili cene in proučili naložbeno smiselnost nakupa stanovanja v Celju.

V Celju rast cen nad povprečjem države

Cene stanovanj so v Celju nižje od povprečja države. V prvem polletju je bila srednja vrednost prodanega stanovanja v Celju 2.660 evrov za kvadratni meter, kažejo podatki Gursa. Na ravni države je bila srednja vednost pri 3.070 evrih za kvadratni meter. Od leta 2020 se je cena kvadratnega metra stanovanja v Celju zvišala za 83,5 odstotka. Cene so v Celju rasle hitreje od povprečja, ki je za državo pri 75,4 odstotka. Cena kvadratnega metra je od leta 2020, ko je znašala 82,9 odstotka povprečja, v letu 2025 zrasla na 86,6 odstotka povprečja.

Naložba bi se povrnila po več kot 20 letih

Za stanovanje srednje velikosti in srednje vrednosti bi v Celju trenutno odšteli 127.700 evrov. Po podatkih portala nepremicnine.net se najemnina kvadratnega metra glede na trenutne oglase giblje pri 11,2 evra.

Po našem izračunu bi se nakup stanovanja v Celju povrnil po 19,8 leta oddajanja. To pomeni, da bi letna bruto donosnost znašala 5,06 odstotka. Po plačilu 25-odstotnega davka na dohodek iz oddajanja premoženja v najem bi donosnost upadla na 3,79 odstotka oziroma 26,4 leta. V računu niso vključeni stroški zavarovanj, NUSZ, rezervnega sklada, morebitne obnove ali popravil ter posledično tudi prihodnje višje najemnine.

Če upoštevamo dvoodstotno zvišanje najemnine ob koncu vsakega leta, bi se nakup stanovanja z oddajanjem povrnil po 16 letih in šestih mesecih. Po odštetju davkov bi se nakup splačal po 21 letih in šestih mesecih.

Delež naložbenih nakupov v Celju raste

Za dogajanje na trgu smo se obrnili na lokalne nepremičninske agencije. "Naložbenih nakupov stanovanjskih nepremičnin je približno 35 odstotkov,'' nam je povedal direktor nepremičninske agencije Kapitol Amadej Parfant. Dodaja, da se v zadnjih letih povečuje delež na naložbeni strani. ''Za naložbo najbolj iščejo novogradnje in obnovljene starejše gradnje. Eno- do trisobna stanovanja so najbolj zaželena za naložbo,'' priznava Parfant.

Ljubljančani kupujejo v Celju in oddajajo, živijo pa v najemu v Ljubljani

''V Celju največ naložbenih nakupov stanovanj opravijo Ljubljančani,'' je povedala Tina Komotar, ki vodi nepremičninsko agencijo Century 21 Novi dom v Celju. ''Mladi se selijo iz Ljubljane in kupujejo v Celju, ker si več ne morejo privoščiti stanovanj v Ljubljani.'' Omenja tudi, da Ljubljančani kupujejo stanovanje v Celju za oddajanje in še vedno živijo v najemu v Ljubljani.

Glede deleža naložbenih nakupov ni želela špekulirati, dodala pa je, da ljudje vedno kupujejo nepremičnine kot naložbe. ''Najemnine v Celju niso veliko nižje kot v Ljubljani, cene pa so lahko tudi polovico nižje.'' Cene še vedno rastejo, ker je ponudbe manj, kot je povpraševanja, pojasnjuje.

''Najemnine stanovanj v Celju se v povprečju gibljejo med 10 in 15 evri za kvadratni meter,'' je povedal Parfant. ''Za stanovanje površine približno 50 kvadratnih metrov v novogradnji ali obnovljenem stanovanju se cene gibljejo med 600 in 700 evri.'' Komotarjeva je še povedala, da je optimalno, da se cena nepremičnine z najemnino povrne v 10, maksimalno 15 letih. Po naših izračunih je takšne donosnosti danes zelo težko doseči. ''Ker je nepremičnina še vedno varna naložba, se kupci za to pogosto odločajo.''

Potrdila je, da gre večinoma še vedno za kupce, ki nepremičnino kupujejo zase, vendar dodaja, da je veliko tudi kupcev, ki kupujejo za naložbo. Pri enem od stanovanj je ocenila, da je 30 odstotkov interesentov kupovalo nepremičnino kot naložbo, drugi pa za lastne potrebe. ''V Ljubljani so relativno višje plače, ljudje lahko dosegajo boljše kreditne pogoje, najamejo več posojila in kupujejo stanovanja v drugih mestih, v Ljubljani pa so v najemu. Na koncu pa imajo še vedno svojo nepremičnino,'' sklene Komotarjeva.   

Razlika med oglaševano in prodajno ceno

Glede razlike med oglaševano in prodajno ceno nepremičnin je Parfant povedal, da je težko pavšalno določiti odstotek. ''Velikokrat se proda po izhodiščnih oglaševanih cenah ali celo višjih cenah od oglaševane. Zgodi pa se lahko tudi, da so odstopanja celo 10-odstotna ali več.'' Vse je odvisno od tega, kako je prodajalec opravil domačo nalogo pri pripravi na prodajo oziroma kakšno oglaševano ceno je postavil.

Tudi Komotarjeva poudarja pomembnost dobrega nepremičninskega posrednika. ''Če je cena preveč napihnjena, ni dobro, dalj časa se nepremičnina oglašuje, nižjo ceno dosega, ker se ljudje bojijo, da je z nepremičnino nekaj narobe,'' opozarja.