V drugi polovici 2022 postopen upad nepremičninskih oglasov, pa cene?

Analiza oglasov za prodajo stanovanj in oglaševanih cen, ki se objavljajo na spletni strani nepremicnine.net, je pokazala, da je bilo ob koncu minulega leta na ljubljanskem nepremičninskem trgu še vedno zelo živahno. Novembra je bil dosežen celo absoluten rekord v številu oglasov, saj jih je bilo objavljenih skoraj 900. Kako so se gibale cene?

Lani je bilo objavljenih bistveno več oglasov za prodajo nepremičnin v prestolnici in njeni okolici kot leta 2021, kaže analiza oglasov na portalu nepremicnine.net, ki velja za največjo bazo nepremičninskih oglasov pri nas. Do sredine decembra je bilo skupaj objavljenih 7.600 oglasov, medtem ko jih je bilo v celotnem letu 2021 dobrih 7.400. Magične številke osem tisoč sicer – čeprav podatki niso popolni, nekateri oglasi pa so objavljeni večkrat – v letu 2022 verjetno niso presegli, saj je v decembru zaradi praznikov tradicionalno manj objavljenih oglasov.

V vseh mesecih leta 2022 z izjemo decembra, aprila in julija je bilo oglasov več kot 600. Tak vzorec je sicer skladen z daljšo časovnico, ki kaže, da je v poletnih mesecih na portalu ponavadi manj oglasov kot recimo v spomladanskih, ko je sezona renovacij, nakupov in prodaj. 

Oglaševane cene medletno desetino višje

Iz analize je razvidna rast oglaševanih cen v lanskem letu glede na leto prej. Povprečne cene so bile tako lani medletno dobro desetino višje. Povprečno je lani oglaševana cena znašala 3.819 evrov na kvadratni meter, medtem ko je bila v letu 2019 3.411 evrov na kvadrat.

Oglaševane cene so rasle od začetka lanskega leta, vrh pa so dosegle avgusta, ko je povprečna cena presegla štiri tisoč evrov na kvadratni meter. Do konca leta so potem cene znova nekoliko upadle, tako da so v prvi polovici decembra v povprečju znašale 3.750 evrov na kvadratni meter.

Ob tem je treba poudariti, da je statistično gledano razlika med oglaševano in dejansko ceno okrog pet odstotkov. Tako kažejo tudi preliminarni podatki monitoringa podjetja Capital Genetics, ki ga pripravljajo v sodelovanju z IT-podjetjem Arvio. Povprečne realizirane cene rabljenih stanovanj so ob devetmesečju ostale na ravni iz drugega četrtletja leta 2022, torej pri povprečno 3.660 evrih za kvadratni meter. 

Ob tem je treba poudariti, da primerjava ni povsem ustrezna. Cene oglaševanih najemnin dvigujejo tudi novogradnje, ki se prav tako oglašujejo, medtem ko analiza Capital Genetics vključuje le rabljena stanovanja. Cene so v prvih devetih mesecih leta 2022 sicer najhitreje rasle na Rudniku, najpočasneje pa v središču Ljubljane. Novejših podatkov še nismo pridobili.

Tako kot število oglasov upada tudi število transakcij

Vse večja negotovost glede gospodarstva in vpliva višjih obrestnih mer na financiranje očitno že vpliva tako na povpraševanje kot na ponudbo. Z vsakim četrtletjem imajo nepremičninski posredniki namreč manj dela, saj se manjša število transakcij. V tretjem četrtletju lanskega leta je bilo evidentiranih transakcij na medletni ravni petino manj, kaže preliminarno poročilo Capital Genetics.

Zmanjšanje števila transakcij in manjše povpraševanje zaznava tudi Zarja B. Mavec iz nepremičninske agencije Inalbea. Medtem v nepremičninski agenciji Century21 občutnega zmanjšanja števila transakcij še niso zaznali. "Opazili pa smo spremembo strukture kupcev in časa, ki je potreben za prodajo nepremičnine," pravijo v agenciji.

Kot pojasnjujejo, so leta 2021 in v prvem četrtletju leta 2022 prednjačili kupci nepremičnin za namen investicije, trenutno pa je več kupcev, ki iščejo stanovanje, hišo ali zazidljivo zemljišče za lastne potrebe, torej za dom – in ti si za oddajo ponudbe vzamejo nekoliko več časa. 

Bo upad oglaševanih cen vodil tudi v znižanje realiziranih cen?

Po mnenju nepremičninskih posrednikov je lahko dober kazalec upada cen na nepremičninskem trgu večanje razlike med oglaševano in realizirano ceno. Glede na to, da so oglaševane cene v drugi polovici minulega leta upadale, to pomeni, da upadajo tudi realizirane cene. Kakšne so bile v zadnjem četrtletju leta 2022, sicer še ni znano, nepremičninarji in analitiki pa napovedujejo, da bi cene v letu 2023 lahko upadle za maksimalno deset odstotkov.

Trenutno dogajanje na nepremičninskem trgu tudi v Century21 opisujejo kot stabilno in spodbudno. "Po nepremičninski evforiji, ki smo ji bili priča zadnje leto ali dve, pričakujemo stabilnejše okolje za prodajo ali nakup nepremičnin," dodajajo. Dodatnega zviševanja cen nepremičnin ne pričakujejo, upad pa bi se po njihovih ocenah lahko zgodil, vendar ne več kot za deset odstotkov. 

Tudi analitiki Bloomberg Adria so ob koncu novembra napovedali, da bi cene nepremičnin v regiji Adria lahko upadle za vsaj desetino. ''Trenutne cene nepremičnin so izredno visoke. Agresivno višanje obrestnih mer večjih centralnih bank dviguje stroške financiranja, kar pomeni, da so naložbe v nepremičnine vse manj dostopne,'' so zapisali v poročilu.

''V prihodnjem letu pričakujemo večjo korekcijo cen nepremičnin v regiji Adria, v povprečju za vsaj deset odstotkov glede na raven iz leta 2022. Glavni dejavniki takšnih gibanj so po naši oceni agresivni dvigi obrestnih mer s strani centralnih bank, recesijsko okolje in inflacija," menijo analitiki.

 

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar