.webp){kind=icon}
Medtem ko cene stanovanjskih nepremičnin padajo v desetih evropskih državah, tudi v Nemčiji, Franciji, na Švedskem, njihova vrednost še naprej raste v vseh petih državah regije Adria. Ta rast se umirja, ponekod je letos možna stagnacija, a je povpraševanje še vedno močnejše od ponudbe.
S tem se strinja peterica sogovornikov Bloomberg Adria TV, s katerimi smo v oddaji preverili utrip regionalnega nepremičninskega trga. V Beogradu je 80 odstotkov stanovanj, kupljenih z gotovino, na slovenskem trgu manjka skoraj 11.000 najemniških stanovanj, medtem ko sta v Zagrebu nove lastnike dobili dve znani poslovni stavbi.
Hrvaška: Cene stanovanj v Zagrebu so lani zrasle za štiri odstotke
Povprečna cena kvadratnega metra novega stanovanja v Zagrebu se je leta 2023 povzpela na 2684 evrov, kar je približno štiri odstotke več kot leto prej. Na ravni Hrvaške je povprečna cena kvadratnega metra znašala 2246 evrov, kar je na letni ravni 2,7-odstotna rast. Zdi se, da je rast cen stanovanj dosegla vrhunec, sledila bi lahko stagnacija, saj je v prvem četrtletju 2024 viden padec števila transakcij.
Hkrati je povpraševanje v sektorju poslovnih nepremičnin še vedno veliko. Nove lastnike sta v zadnjih mesecih dobili tudi dve veliki zagrebški poslovni stavbi, ZagrebTower in Eurocentar. Prodajalec je avstrijska stanovanjska skupina S Immo, ki je sporočila, da se umika iz Hrvaške.
S tem pa je konec vsake podobnosti s krizo trga poslovnih nepremičnin v Združenih državah Amerike, kjer bo v kratkem času treba poplačati približno 900 milijard dolarjev dolgov, ki jih bo težko poravnati. Cene nepremičnin tudi na Manhattnu padajo do 50 odstotkov.
Želimir Bodiroga, lastnik regionalno prisotnega gradbenega podjetja BBR Adria, ima bogate izkušnje z gradnjo poslovnih stavb. Poudarja, da se dogajanje na drugi strani Atlantika ne more preliti v Hrvaško.
Bloomberg Adria
"Američani so mojstri špekulacij. Tam lahko čez noč postaneš milijonar, potem pa končaš na beraški palici. Banke v Evropi so veliko bolj previdne. V Evropi nikoli nismo imeli enoodstotne obrestne mere, ki nenadoma poskoči na sedem odstotkov. Naučili smo se lekcij iz krize leta 2008, na Hrvaškem ni velikih projektov, ki bi bili ustavljeni ali nedokončani zaradi financiranja," pravi Bodiroga.
Srbija: Večina stanovanj se kupi z gotovino
Poročilo CBRE (2024 SEE Region, Real Estate Market Outlook) kaže, da so se investitorji v Jugovzhodni Evropi leta 2023 bolj osredotočali na pisarniške prostore, v 50 odstotkih celotnega obsega, kjer je bilo blizu 70 odstotkov celotnega obsega realiziranega v Srbiji. Na tem trgu je bilo zgrajenih kar 11 poslovnih stavb.
Jana Jovanović, vodja oddelka za tržne raziskave za regijo Jugovzhodne Evrope pri CBRE, pojasnjuje, da se je omenjena regija odrezala drugače kot preostanek Evrope, kjer so zabeležili do 50-odstoten padec.
"Pri nas se to ni zgodilo, k temu pa pripomore tudi dejstvo, da je regija v fazi razvoja. K rasti je največ prispeval pisarniški sektor. Ko govorimo o Beogradu, je tam trg manj razvit kot v preostalem delu regije in to je zagotovo panoga, za katero se investitorji zanimajo. Pri stanovanjih imamo padec števila transakcij, če govorimo o Beogradu, pa je to tudi naložbena lokacija. Dejstvo je, da več kot 80 odstotkov kupcev plačuje z gotovino, ustvarja se preveliko povpraševanje, medtem ko je ponudba dvakrat manjša,'' pravi sogovornica.
Na stanovanjskem trgu smo lani zabeležili 20- do 30-odstotni padec prometa, pravi Jovanović. "Prva dva meseca leta še vedno kažeta le približno 10-odstotni padec, kar pomeni, da so zaradi dviga obrestnih mer prizadeti kupci, ki kupujejo s posojili, a na trgu prevladujejo "gotovinski kupci", ki narekujejo trend. Torej trg prehaja v rahlo umirjanje, naslednji trije meseci pa bodo pokazali, ali gremo v smeri trenda zniževanja cen, a ta gotovo ne bo tako drastičen kot v Evropi, sploh ne v Beogradu," zaključuje Jovanović.
Slovenija: Manjka skoraj 11 tisoč najemniških stanovanj
Slovenski državni stanovanjski sklad pospešeno gradi 1500 stanovanj, a je teh še vedno bistveno premalo. "Po naši zadnji anketi iz lanskega leta jih v Osrednjeslovenski regiji primanjkuje 3700. Temu sledi Obalno-kraška s 1250 in pa Savinjska s 1100 stanovanji," je za Bloomberg Adria TV povedal direktor sklada Črtomir Remec.
"Naše cene, ko gradimo sami, so toliko nižje, kot so dobički, ki jih unovčijo investitorji. Ti so v glavnem mestu bistveno višji, in sicer med 30 in 40 odstotkov, drugje pa med 10 in 20 odstotkov in približno za toliko so naša stanovanja cenejša," je ocenil Remec.
Stanovanjski sklad RS
Vse skupaj v Sloveniji primanjkuje 10.900 javnih najemnih stanovanj, so skladu sporočile občine. Stanovanjski sklad bo do leta 2026 po Sloveniji zgradil približno tri tisoč stanovanj, država jih želi zagotoviti pet tisoč. Država ima ambiciozne načrte za gradnjo novih stanovanj z namenom, da bi bila stanovanja dosegljiva mladim.
A za stabilizacijo cen je treba po mnenju Remca nujen ''prvi ukrep zemljiška politika, ki bi jo morala izvajati občine. To se pravi, da zagotovijo dovolj zemljišč tako za zasebno kot javno stanovanjsko gradnjo. Drugi ukrep je davčna politika, ki je trenutno popolnoma destimulativna. Ob nakupu se plača 9,5 odstotka davka, pri oddajanju pa 25 odstotkov. Ravno obratno bi moralo biti.''
Bosna in Hercegovina: Delna stabilizacija cen
Gradbena dejavnost v Bosni in Hercegovini se je v letu 2023 v primerjavi z letom 2022 močno povečala. To dokazuje število izdanih gradbenih dovoljenj tako na področju visokih kot nizkih gradenj. Tako je bilo v letu 2023 skupno izdanih 4970 dovoljenj, kar je 14,8 odstotka več kot v letu 2022.
Cene novogradenj so v tretjem četrtletju medletno zrasle za štiri odstotke, vendar ta stopnja dejansko odraža delno stabilizacijo cen, ki so v letu 2022 intenzivno rasle, na primer za 47,5 odstotka medletno v tretjem četrtletju 2022.
Nepremičninski strokovnjak Haris Kadić je v intervjuju v oddaji Start na Bloomberg Adria TV izpostavil pomembne spremembe na nepremičninskem trgu v Sarajevu, predvsem glede cen stanovanj v starih gradnjah in novogradnjah.
Bloomberg Adria
"Glede razlike v ceni kvadratnih metrov stanovanj v novogradnjah in starih gradnjah se v velikih mestnih središčih ta razlika skoraj izgubi," je poudaril Kadić. "Zdaj lahko kupimo kvadratni meter v stari gradnji v središču Sarajeva na Grbavici ali Dolac Malti skoraj po enaki ceni, če ne celo dražje od cene kvadratnega metra v novogradnji."
Severna Makedonija: Cene stanovanj leta 2023 zrastle za sedem odstotkov
Po rekordni rasti cen stanovanj v Makedoniji sredi leta 2022, ko je bila rast cen več kot 21-odstotna na letni ravni in najvišja v regiji, je letna rast proti koncu leta 2023 enomestna – sedem odstotkov. In medtem ko analitiki Bloomberg Adrie pričakujejo, da se bo trend iz Evropske unije odrazil tudi v regiji in bodo cene padle za približno pet odstotkov, makedonski gradbinci pravijo, da je to edina možna stabilizacija.
"Če se primerjamo z regijo in Evropo, imamo specifične značilnosti in težave, s katerimi se soočamo in menim, da se z njimi ne sooča nihče ne v regiji ne v EU. Imamo ukinjanje podrobnih prostorskih načrtov, počasno reševanje dokumentacije, ki je potrebna za gradnjo določene nepremičnine, zato je ponudba na trgu manjša od trenutnega povpraševanja, zato ne pričakujem trenda padanja cen, ampak tudi ne pričakujte povečanja. Mislim, da bi se trg moral stabilizirati. Seveda na to vplivajo tudi bančne obrestne mere, kjer že imamo stabilizacijo obrestnih mer, ki so zrasle z določeno korekcijo, a so v primerjavi z drugimi obrestnimi merami pri drugih produktih poštene. Iskreno pričakujem, da bomo v letu 2024 videli stabilizacijo, kar je vsekakor v interesu vseh," je v izjavi za Bloomberg Adria TV povedal Ivica Jakimovski, član Zbornice za gradbeništvo in generalni direktor ''Golden Arta''.
