Nakup stanovanj v petih mestih: kje boste z njim največ zaslužili?

V seriji petih nepremičninskih člankov smo preverili, kako hitro se povrne nakup stanovanja v petih največjih slovenskih mestih. Podatki so bili presenetljivi, saj so pokazali, da je donosnost povsod nižja, kot bi človek sprva pomislil.

Naložbenih nakupov je manj, kot večina misli. Še v času politične debate o uvedbi nepremičninskega davka je bilo mogoče slišati, da je naložbenih nakupov večinski del, a realnost je drugačna. Kot so nam povedali nepremičninarji, je delež kvečjemu 30-odstoten. V zadnjih letih se je v ponekod celo znižal.

Delež naložbenih nakupov upada

Nejc Rokavec iz nepremičninske agencije La Real opaža, da je naložbenih nakupov v Mariboru precej manj kot nakupov za lastno rabo, in ocenjuje, da se delež naložbenih nakupov celo manjša. Amadej Parfant iz agencije Kapitol v Celju pa je povedal, da se delež v zadnjih letih povečuje. "Naložbenih nakupov stanovanjskih nepremičnin je približno 35 odstotkov.'' Milenko Boroja, direktor nepremičninske agencije Planetum, pravi, da se je delež v zadnjih letih precej zmanjšal. ''V preteklosti se je delež naložbenih nakupov na Obali gibal med 50 in 60 odstotki,'' se spominja.

''Med vsemi sklenjenimi posli je okoli 30 odstotkov nakupov stanovanj naložbenih,'' je povedal posrednik Jan Bobnar iz agencije Nepremičnine Kranj. Zoran Đukić iz nepremičninske agencije Stoja je ocenil, da je v Ljubljani približno 30 odstotkov nakupov stanovanj naložbenih. Dodaja, da se delež v zadnjih letih zmanjšuje. Med razlogi za upadanje navaja ''visoke cene, nižje donose, amortizacijo, opremo ter dodatne obremenitve, kot sta davek na nepremičnine in nova ureditev kratkoročnega oddajanja''.

Zakonodaja hitro zatrese trg

Slednjo je omenil tudi Boroja. Pravi, da je na Obali vlagatelje v nepremičnine spodila sprememba zakonodaje – zakona o gostinstvu. ''Če pogledamo stanje na trgu, imamo v občini Piran trenutno 90 odstotkov prodaje nepremičnin, ki so včasih služile za turistične namene.'' Povedal je, da zakonodaja hitro zatrese trg. Da se delež naložbenih nakupov zmanjšuje, je ob pogledu cen razumljivo. Da bi dosegli karseda dobro donosnost, bi si v teoriji želeli čim nižjo ceno in nadvse visoko najemnino.

Z visokimi cenami že prvi pogoj splava po vodi. Sploh v prestolnici, kjer cena kvadratnega metra novega stanovanja ponekod že presega sedem tisoč evrov. Predvidena povprečna cena kvadratnega metra v novi ljubljanski soseski Pod hribom je bila približno sedem tisoč evrov, smo pisali sredi novembra. Cena ni vključevala parkirnega mesta ali davka na dodano vrednost. Dober mesec zatem je večina stanovanj že našla kupce; na voljo je bilo le še nekaj večjih stanovanj.

Kaj pa najemnine? V večjih mestih je zaradi velike ponudbe težje doseči kar najvišjo najemnino. Ena od nepremičninark je priznala, da je nepremičnina slaba naložba. Ker večinoma pridobiva vrednost, pa pri številnih Slovencih še vedno velja kot dobra naložba.

Najhitreje bi se povrnil nakup v Mariboru

V nobenem od petih mest neto donosnost ni dosegla petih odstotkov. Nakup stanovanja bi se najhitreje povrnil v Mariboru – po 21 letih in slabih dveh mesecih (253,8 meseca). To pomeni letno neto donosnost pri 4,73 odstotka. Povprečna neto najemnina (po odštetju davka) bi znašala 529 evrov.

Sledi Celje, kjer bi se nakup stanovanja povrnil po 257,7 meseca oziroma 21 letih in pol. Na letni ravni to pomeni 4,66-odstotno neto donosnost. Povprečna najemnina, ki bi jo usklajevali z inflacijo, bi znašala 496 evrov.

Kljub visokim cenam je na tretjem mestu Ljubljana. Nakup dvosobnega stanovanja bi se v prestolnici povrnil po 22 letih in petih mesecih oddajanja. Neto najemnina (po odštetju davka) bi znašala 982 evrov, neto donosnost na letni ravni pa bi znašala 4,46 odstotka.

V Kranju se zaradi nižjih najemnin nakup povrne pozneje

Več kot štiri leta dlje bi morali stanovanje oddajati v Kranju, da bi se nakup povrnil. Razlika je v najemninah, ki so v Kranju očitno nižje kot v Ljubljani. Cena kvadratnega metra v Kranju je približno 25 odstotkov nižja kot v Ljubljani, višina najemnine pa po našem izračunu približno 43 odstotkov nižja, kar se odrazi pri izračunu. Nakup v Kranju bi se povrnil po 25 letih in enem mesecu. To je neto donosnost pri 3,98 odstotka. Povprečna neto pobrana najemnina bi znašala 555 evrov (dobrih 400 evrov manj kot v Ljubljani).

Najmanj smiseln je naložben nakup nepremičnine na Obali oziroma v Kopru. Cene kvadratnega metra so le malo nižje kot v Ljubljani, najemnine pa so občutneje nižje. Kvadratni meter je cenejši le dobra dva odstotka, najemnine pa so, sklepajoč po oglasih, nižje za skoraj četrtino. Da bi se nakup stanovanja v Kopru povrnil, bi ga morali oddajati 316,8 meseca – to je 26 let in pet mesecev. Neto donosnost v Kopru zdrsne na 3,79 odstotka.

Kupec se mora zavedati, da lastništvo prinaša še stroške zavarovanj, rezervnega sklada, morebitnih obnov ali popravil, nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) ter izpada nekaj najemnin v primeru zamenjave najemnika. Tu so še tveganja neplačila najemnin, zaradi katerih nekateri lastniki stanovanja raje ne oddajajo.

Postopki, ko najemnik ne plačuje svojih obveznosti in ga želi najemodajalec zaradi nespoštovanja najemne pogodbe izseliti, lahko trajajo dolgo. Izvršbe ali deložacije so lahko neuspešne. Postopki se lahko ponavljajo in trajajo tudi več kot leto, smo pisali v članku.