Kako zakonito izseliti najemnika - pravni nasvet

Sklenitev najemne pogodbe lahko za lastnika pomeni določeno tveganje. Ljudje smo si med seboj različni, kar velja tako za najemnike kot za najemodajalce. Najemodajalec ima lahko srečo in nima težav, lahko pa se v stanovanje vseli najemnik, pri katerem se pozneje pojavijo resnejše težave, vključno z neplačevanjem najemnine.

Zlasti zahtevna je situacija, ko je treba takšnega najemnika izseliti, saj lahko ta kljub pozivu lastnika zavrne izselitev. V takem primeru lastniku praviloma ne preostane drugega, kot da sproži sodni postopek z vložitvijo tožbe v pravdnem postopku.

Odpoved najemne pogodbe iz krivdnih in iz nekrivdnih razlogov

Lastnik lahko najemno pogodbo odpove tako iz nekrivdnih kot tudi iz krivdnih razlogov. Odpoved iz nekrivdnih razlogov je za lastnika praviloma manj ugodna, saj lahko v takem primeru odpove najemno pogodbo le, če najemniku zagotovi drugo primerno stanovanje. Ob tem se položaj najemnika zaradi odpovedi ne sme poslabšati, kar pomeni, da se za primerno stanovanje šteje tisto, ki v nobeni bistveni okoliščini ne pomeni pomembnega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki z njim prebivajo.

Istemu najemniku je najemno pogodbo brez utemeljenih razlogov mogoče odpovedati le enkrat. Kot utemeljeni razlogi se štejejo zlasti lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana ter primeri, ko zaradi objektivnih okoliščin, povezanih s stanovanjem, nadaljnje bivanje v njem ni več mogoče (na primer predvideno rušenje, sprememba namembnosti celotne stavbe, ogrožena varnost bivanja in podobno).

Iz krivdnih razlogov lahko lastnik najemno pogodbo odpove tudi v primerih, ko najemnik ali osebe, ki z njim prebivajo, z načinom uporabe stanovanja ali skupnih delov povzročajo večjo škodo v stanovanju ali skupnih delih stanovanjske oziroma večstanovanjske stavbe (pripadajoče zemljišče, skupni hodniki in stopnišča, skupna parkirna mesta, fasada, skupna kolesarnica, streha, dvigalo, domofon, skupni električni, plinski in ogrevalni vodi, skupna polnilna postaja, skupna vrata ipd.), prav tako pa tudi, če najemnik ne poravna najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, določenem z najemno pogodbo, oziroma, če rok ni določen, v 60 dneh od prejema računa.

Posebej je treba poudariti, da najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik najemnika predhodno pisno ne opozori na kršitev. Opozorilo mora vsebovati opis kršitve, način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za njegovo odpravo, ki ne sme biti krajši od 15 dni. Za isto kršitev, ki je odpovedni razlog, sme lastnik najemnika opozoriti le enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto.

Najemna pogodba za določen čas

Kar zadeva prenehanje najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, je lastnik praviloma v ugodnejšem položaju, saj taka pogodba preneha veljati samodejno s potekom časa, za katerega je bila sklenjena.

Najemno pogodbo je priporočljivo skleniti kot neposredno izvršljiv notarski zapis. Foto: Depositphotos

Izjemoma lahko stranki odpovesta tudi najemno pogodbo, sklenjeno za določen čas, vendar le, če se o možnosti odpovedi izrecno in vnaprej dogovorita že v sami pogodbi. V takšnem primeru se glede odpovedi smiselno uporabljajo pravila, ki veljajo za odpoved najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas.

Pravice sorodnikov

Opozoriti je treba tudi na položaj, ko najemnik stanovanja umre. V takem primeru je lastnik dolžan skleniti najemno pogodbo pod enakimi pogoji z zakoncem pokojnega najemnika ali osebo, s katero je ta ob smrti živel v zunajzakonski skupnosti oziroma z enim od ožjih družinskih članov ali sorojencev, če je bil ta naveden v prejšnji najemni pogodbi ter je v času najemnikove smrti in do sklenitve nove pogodbe dejansko prebival v stanovanju ter imel v njem prijavljeno stalno prebivališče.

Zahteva za sklenitev nove najemne pogodbe mora biti lastniku podana v pisni obliki v roku 90 dni po smrti najemnika. Najemna pogodba z novim najemnikom se sklene z veljavnostjo od dneva po prenehanju veljavnosti prejšnje najemne pogodbe.

Najemna pogodba v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa

Manj znano je, da je mogoče najemno pogodbo skleniti tudi v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa. Takšna oblika je za lastnika sicer nekoliko dražja, vendar praviloma bistveno poveča njegovo pravno varnost.

Če je najemna pogodba sklenjena v obliki notarskega zapisa, ima najemodajalec v primeru neplačevanja najemnine možnost neposredne izvršbe za izterjavo zapadlih obveznosti.

Če najemna pogodba ni sklenjena v tej obliki, pa je pred izvršbo potreben predhodni pravdni postopek, ki lahko traja več mesecev. Poleg tega je za izpraznitev in izročitev stanovanja v izvršilnem postopku še vedno treba pridobiti izvršilni naslov v obliki pravnomočne sodne odločbe.