Kakšne so posledice, če najemniku verižim pogodbe za najem stanovanja za določen čas

Kaj sploh pomeni veriženje najemov? Veriženje najemnih pogodb pomeni, da najemodajalec in najemnik sklepata več zaporednih pogodb za določen čas, pogosto z minimalnim presledkom ali celo brez prekinitve. Ta praksa je še zlasti razširjena pri stanovanjskih najemih in služi kot sredstvo za izogibanje varstvu, ki ga zakon priznava najemnikom pri pogodbah za nedoločen čas. Čeprav ni izrecno prepovedana, je v zadnjih letih postala predmet strožjega nadzora zakonodajalca, sodišč in davčnih organov.

V pravni praksi velja, da se ponavljajoče pogodbe za določen čas – kadar trajajo več kot dve leti skupno – lahko štejejo za pogodbo za nedoločen čas, še zlasti če je namen veriženja izigravanje zakonskih določb (npr. glede odpovednih rokov, višine najemnine ali indeksa rasti cen).

 

 

Tik pred sprejetjem: poročanje v ETN in veriga nad 90 dni

Ministrstvo za finance je pripravilo predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin (ZMVN-1C), po katerem bi morale fizične osebe poročati Finančni upravi RS (prek ETN) tudi o zasebnih najemnih razmerjih, ki trajajo dlje od 90 dni – tudi če gre za več zaporednih pogodb z isto osebo.

Novost predloga je tudi, da se bo preverjala t. i. veriga pogodb – če najemnik v istem stanovanju biva več kot 90 dni skupaj, bodo najemodajalci zavezani poročati o tem, četudi je formalno vsaka pogodba sklenjena za krajši čas.

Predlog zakona je torej razumel veriženje kot potencialno zlorabo sistema in predvideva globo za kršitelje: do pet tisoč evrov za fizične osebe, ki ne prijavijo najemnega razmerja. Prijava mora vključevati višino najemnine, davčno številko najemnika, trajanje pogodbe, indeksacijo (če obstaja) in druge ključne elemente.

Predlog zakona bi moral biti sprejet do konca leta lani, vendar je trenutno v obravnavi v vladni proceduri.

Sodne odločbe 2024–2025: kam se nagiba praksa?

V zadnjih dveh letih se je sodna praksa jasno postavila na stran varstva najemnikov pred zlorabami veriženja:

• VSM I Cp 851/2024: Višje sodišče v Mariboru je pritrdilo, da več zaporednih pogodb za določen čas, ki so trajale več kot 36 mesecev in niso bile utemeljene z objektivnimi razlogi (npr. prenova, odsotnost najemodajalca), pomeni najem za nedoločen čas. Sodišče je poudarilo načelo varstva šibkejše stranke.

• VSRS II Cp 1204/2024: Vrhovno sodišče je opozorilo na prepoved navideznega sklepanja kratkoročnih pogodb z namenom izigravanja dolžnosti prijave in davčnega obračuna. V konkretni zadevi je bila pogodba retroaktivno prepoznana kot dolgoročna, z vsemi posledicami (vključno z vračilom neupravičeno zaračunanih stroškov).

• Opomba: Sodišča poudarjajo, da morajo biti razlogi za kratkoročne pogodbe objektivni in dokazljivi. Samo 'dogovor strank' brez vsebinske potrebe ni več zadosten.

 

Mednarodni vidik: Italija, Belgija in registracijska dolžnost

V več evropskih državah je veriženje omejeno že s samo obveznostjo registracije najemne pogodbe, denimo v Belgiji morajo biti vse stanovanjske najemne pogodbe vpisane v davčni register v dveh mesecih. Če pogodba ni registrirana, najemnik ni vezan na odpovedni rok in lahko takoj odstopi, v določenih regijah pa lahko zahteva tudi vračilo plačanih najemnin, če se dokaže zloraba.

V Italiji pa velja obvezna registracija pogodb, trajajočih več kot 30 dni. Pri sklepanju več zaporednih pogodb z istim najemnikom se šteje skupno trajanje, kar pomeni, da davčna uprava ne priznava ločenih pogodb, če gre očitno za enotno razmerje.

V obeh sistemih velja tudi, da neregistracija izključuje pravico do indeksiranja oziroma zakonitih dvigov najemnine. S tem zakonodajalci dosegajo večjo fiskalno preglednost in varstvo najemnikov.

Praktični nasveti in priporočila

Da bi se izognili sankcijam, pravnim sporom in davčnim nevšečnostim, naj najemodajalci in najemniki upoštevajo naslednje:

• Pogodbe naj bodo v pisni obliki, jasne in določene z vsemi obveznimi elementi, kot so trajanje, višina, morebitna indeksacija, stroški.

• Če sklenete več zaporednih pogodb za isto stanovanje z istim najemnikom, preverite, ali ste že presegli 90-dnevni prag.

• V primeru začasnega najema (npr. za čas odsotnosti najemodajalca) to navedite izrecno in priložite dokazila.

• Indeksacijo je mogoče vključiti tudi v zasebnih pogodbah, vendar morata biti jasno opredeljena formula in vir (npr. CPI/SURS).

• Ob vsakem podaljšanju pogodbe se vprašajte, ali gre za podaljšanje istega razmerja – ker to bo zanimalo FURS in morda tudi sodišče.

 

Veriženje najemnih pogodb je vse bolj pod drobnogledom zakonodaje, sodne prakse in davčnega nadzora. Čeprav ni a priori prepovedano, je vse bolj tvegano – zlasti kadar služi za prikrivanje dolgotrajnih najemnih razmerij brez ustrezne prijave. Novi zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin bo uvedel jasne zaveze za poročanje, sodna praksa pa že zdaj favorizira vsebinsko presojo nad formalno. Najemodajalci naj raje zagotovijo transparentnost, pravočasno poročajo in sklepajo pogodbe, ki odražajo dejansko stanje – ne pa umetne konstrukcije. S tem bodo zaščiteni tudi pred morebitnimi sankcijami in zapleti z najemniki.