Je trg nepremičnin res pralnica denarja? Se dogaja. In vpliva na cene!

Ali k pregrevanju trga nepremičnin, kjer ponudba ne dosega povpraševanja, prispeva tudi denar sumljivega porekla? Nakupi nepremičnin so primerno orodje za pranje denarja, priznavajo strokovnjaki. Kako velika je težava?

"Trg nepremičnin v Ljubljani je pralnica denarja za Balkan, kar napihuje cene, saj nihče ne preverja porekla denarja; kako (ne)deluje Urad za 'preprečevanje' pranja denarja, pa smo videli že, ko so Iranci brez težav oprali milijardo v NLB."

S tem zapisom na omrežju X je nekdanji minister za gospodarstvo Matej Lahovnik pred kratkim prispeval k živahni razpravi o dogajanju na vročem nepremičninskem trgu. Lahovnik, sicer profesor na ljubljanski Ekonomski fakulteti, za Bloomberg Adria ni želel dodatno komentirati svojega zapisa.

"Nepremičnine so vsekakor zanimive za takšne posle," je za Bloomberg Adria povedal Boštjan Udovič, direktor Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri GZS. Vendar je obseg poslov, pri katerih pride do pranja denarja, po njegovo težko oceniti.

Izognejo se posredniku in banki

"Kupci in prodajalci, ki želijo s poslom prikriti izvor denarja, se nepremičninskih posrednikov in bank izogibajo kot hudič križa," je dodal Udovič. ''Nepremičninski posredniki so, kot tudi banke, namreč zavezani obsežnim ukrepom za preprečevanje denarja, zato tam, kjer se pere denar, običajno posrednika ni zraven," je še povedal.

Po njegovih besedah se v Sloveniji manj kot polovica nepremičninskih poslov izpelje preko nepremičninskih posrednikov. ''Tudi z vidika preprečevanja pranja denarja bi bilo zato bolje, da bi država zahtevala udeležbo posrednikov,'' meni Udovič. Do zdaj jim ni uspelo prepričati Ministrstva za finance, je povedal.

 

 

''Ker Slovenija nima davka na nepremičnine, je za takšne nakupe nepremičnin, tudi za kapital iz tujine, še posebej zanimiva. Zaradi tega kupec nima stroškov z nepremičnino, tudi če je leta brez stanovalcev – v drugih evropskih državah ni tako,'' komentira Udovič. Prepričan je, da dodatno povpraševanje (tujega) kapitala zagotovo povzroča dvig cen nepremičnin.

Ali je plačilo nepremičnine v gotovini sploh mogoče?

''Plačilo za nakup nepremičnine se lahko opravi tudi v gotovini, če ni vpletenega nepremičninskega posrednika, prodajalec ni pravna oseba in se kupnina plača v celoti,'' je pojasnil odvetnik Ivan Kranjec, strokovnjak za davčne zadeve. V tem primeru namreč noben od vpletenih subjektov nima dolžnosti obveščanja Urada za preprečevanje pranja denarja ali Fursa niti dolžnosti nakazovanja denarja na tekoči račun, s čimer se izogne preverjanju banke.

''A to pomeni, da v nasprotju z navedbami v spletnih debatah nove nepremičnine, ki jih prodajajo investitorji - pravne osebe, ni mogoče kupiti z 'gotovino', saj po zakonu noben investitor od kupca ne sme sprejeti več kot pet tisoč evrov gotovine,'' pravi Kranjec.

Tudi zahtevana skrbnost posrednikov se nekje konča

Veliko bolj pereča težava kot kupovanje z gotovino je po mnenju odvetnika Kranjca kupovanje z denarjem nedokazanega izvora.

"Nepremičninski posredniki so (tako kot tudi odvetniki) po zakonu dolžni izvajati precej stroge ukrepe za preprečevanje pranja denarja. Preveriti morajo identiteto strank (poznavanje stranke), ocenjevati tveganja, poročati o sumljivih transakcijah ali celo odkloniti sodelovanje, če stranka ne zagotovi zahtevanih dokazil. Če posrednik sumi, da se transakcija nanaša na pranje denarja, mora to nemudoma sporočiti Uradu RS za preprečevanje pranja denarja," je zapisal Kranjec.

''Vendar pa se tudi zahtevana skrbnost posrednikov nekje konča - če ob pregledu stranke ni indicev o sumljivem izvoru premoženja, posrednik nima razloga za naznanitev transakcije ali odklonitev naročila, pa čeprav se pozneje morda izkaže, da del premoženja stranke ni bil povsem zakonitega izvora,'' je še pojasnil odvetnik Kranjec.

Kot smo izvedeli iz pogovora z nepremičninskim posrednikom, ki ni želel biti imenovan, nepremičninske agencije raje ne pristopijo k poslu, če zaznajo, da bi bil denar lahko sumljivega izvora. Tudi potencialne stranke se raje izognejo poslu preko posrednika, ko ugotovijo, da bodo izvor denarja natančno preverjali, smo izvedeli.

Da je res tako, kažejo tudi podatki Urada za preprečevanje pranja denarja. Ta je od leta 2022 prejel eno samo prijavo nepremičninskega posrednika. "Prijav sumljivih transakcij tega sektorja tako ekoč ni (ena v letu 2022)," so odgovorili z urada.

Kaj delajo banke? Pri Združenju bank Slovenije pravijo, da se nakupi in prodaje nepremičnin "tudi v Sloveniji štejejo za področje z določenimi tveganji za pranje denarja". "Banke morajo v skladu z zakonom skrbno spremljati poslovne aktivnosti svojih strank, kar vključuje tudi zagotavljanje razumnega poznavanja izvora sredstev. To v praksi pomeni, da banka ob prejemu kupnine za prodano nepremičnino praviloma razpolaga z informacijami o ozadju transakcije (na primer kupoprodajna pogodba) oziroma lahko takšna dokazila od stranke zahteva," so pojasnili pri Združenju bank Slovenije. Slovenska zakonodaja hkrati omejuje poslovanje z gotovino. Osebe, ki opravljajo dejavnost prodaje blaga ali storitev, ne smejo sprejeti ali izplačati gotovine nad 5.000 evrov, pri čemer velja omejitev tudi za več med seboj povezanih plačil, ki skupaj presegajo ta znesek. Če posameznik kljub temu razpolaga z gotovino (na primer iz tujine ali iz drugih zakonitih virov) in jo želi položiti na bančni račun, mora banka takšno transakcijo obravnavati z vidika tveganja. Pri višjih zneskih ali neobičajnih okoliščinah lahko od stranke zahteva dodatna pojasnila in dokazila o izvoru sredstev. Poleg tega zakon določa tudi obveznost poročanja o gotovinskih transakcijah – zavezanci morajo Uradu za preprečevanje pranja denarja sporočiti podatke o vsaki gotovinski transakciji, ki presega 15.000 evrov, in to v zelo kratkem roku po izvedbi, pojasnjujejo pri ZBS. Če banka pri poslovanju zazna sum pranja denarja ali druge nepravilnosti, mora o tem poročati Uradu za preprečevanje pranja denarja. Nadzor nad izvajanjem zakonodaje v bančnem sektorju opravlja tudi Banka Slovenije.

 

Urad za preprečevanje pranja denarja zgolj nadzira

In kako urad preganja pranje denarja preko nepremičnin? "Urad ne 'preganja' posameznih nakupov nepremičnin kot takih, temveč nadzira, ali zavezanci izvajajo predpisane ukrepe za preprečevanje pranja denarja. Ti vključujejo izvajanje pregleda strank, ugotavljanje in preverjanje identitete strank ter, kadar je potrebno, tudi preverjanje izvora sredstev," so odgovorili.

Urad je v letu 2025 v okviru svojih nadzorniških pristojnosti sodeloval pri šestih nadzorih nad zavezanci iz nepremičninskega sektorja, ki jih je tržni inšpektorat ocenil kot visoko tvegane. "Podrobnejših podatkov zaradi narave postopkov in varovanja zaupnosti ne moremo posredovati," so dodali.

Urad za preprečevanje pranja denarja sicer sam priznava, da je nepremičninski sektor privlačen za pranje denarja.

"Nepremičninski sektor seveda že tradicionalno velja za atraktivnega za pranje denarja, saj se prek vlaganj v nepremičnine lahko legalizirajo velike vsote nezakonitih prihodkov. Tveganje se dodatno povečuje zaradi omejene dolžnosti razkritja informacij, zaščite zaupnosti strank in potencialne nevednosti ali celo malomarnosti pri izvajanju ustrezne skrbnosti. V določenih primerih lahko pomanjkljiv nadzor, nejasna zakonodaja ali nepopolno razumevanje obveznosti vodi v sistemske ranljivosti," so zapisali v Nacionalni oceni tveganja za pranje denarja.

V nepremičninskih poslih se vrtijo milijarde

Geodetska uprava je v letu 2025 preliminarno evidentirala okoli 29.400 sklenjenih kupoprodajnih pogodb za nepremičnine, katerih skupna vrednost je znašala okoli 3,1 milijarde evrov, kot navaja v poročilu za 2025. "Na tej podlagi ocenjujemo, da bo v Sloveniji končno število sklenjenih pogodb za preteklo leto od 30.000 do 31.000, njihova skupna vrednost pa od 3,2 do 3,3 milijarde evrov."