Nepremičnine v Ljubljani rekordno drage, skok cen tudi drugod

Na slovenskem nepremičninskem trgu se je v prvi polovici letošnjega leta zgodil obrat trenda upadanja prometa s stanovanjskimi nepremičninami in zemljišči za njihovo gradnjo. Medtem trend rasti cen ostaja.

V primerjavi s predhodnim polletjem, to je drugo polletje 2024, se je število sklenjenih transakcij s stanovanji v večstanovanjskih stavbah povečal za 30 odstotkov, za stanovanjske hiše pa za 20 odstotkov, ugotavljajo pri Geodetski upravi RS (Gurs). Dodajajo, da je bilo nekoliko manjše, a še vedno opazno, povečanje števila transakcij z zazidljivimi zemljišči. 

"To nepričakovano povečanje po treh letih stalnega upadanja števila transakcij je predvsem posledica povečanega plačilno sposobnega povpraševanja, ki ga je spodbudil občuten padec fiksnih obrestnih mer za stanovanjske kredite. K temu so prispevali tudi visoka stopnja zaposlenosti in realna rast plač," so pojasnili.

Na podlagi preliminarnih podatkov so ocenili, da je bilo v prvem polletju 2025 prodanih več kot 4.400 stanovanj in okoli 2.800 hiš. 

Cene stanovanjskih nepremičnin so po rahli umiritvi v letu 2023 v zadnjih dveh letih rasle razmeroma enakomerno – od 3 do 5 odstotkov na polletje. "V prvi polovici leta 2025 so cene stanovanj in zemljišč za gradnjo ponovno dosegle rekordne vrednosti. Srednja cena rabljenega stanovanja na ravni države je prvič presegla 3.000 €/m² (op.p.: 3.070 €/m², kvadrat je 180 evrov dražji kot pred enim letom), v Ljubljani pa dosegla skoraj 4.900 €/m² (op.p.: 4.890 €/m², kvadrat je 520 evrov dražji kot pred enim letom)." Večina stanovanj v Ljubljani se je v prvi polovici leta prodala po ceni med 4.300 in 5.600 evrov za kvadratni meter.

Padca ne pričakujte

V Ljubljani je bila sicer rast cen stanovanj v prvi polovici letošnjega leta povprečna, podražila so se za 5 odstotkov, tako kot v Celju. Najvišja je bila rast cen stanovanj v okoliških naseljih Ljubljane, v Mariboru in Kranju, kjer je bila okoli 10-odstotna. Na pretežno ruralnih območjih države pa je bila rast cen stanovanj podpovprečna.

Gurs v poročilu navaja, da rast cen še naprej poganja presežno povpraševanje ob nezadostni ponudbi, ki je posledica pomanjkanja zazidljivih zemljišč in dolgotrajnih postopkov za umeščanje v prostor in pridobitev gradbenih dovoljenj za večje stanovanjske projekte: "Dodatni pritisk na cene ustvarja tudi stalna rast gradbenih stroškov."

 

 

Brez večjih gospodarskih ali političnih pretresov, Gurs večjih sprememb trendov cen nepremičnin v bližnji prihodnosti ne pričakuje.

Sicer pa se po podatkih Gursa do konca tega leta in v naslednjem letu pričakuje večje število dokončanih stanovanj, saj je na ravni države v gradnji najmanj 4.400 stanovanjskih enot, večinoma v večstanovanjskih stavbah (okoli 3.900). Daleč največ je odprtih gradbišč na območju Ljubljane, kjer je trenutno v gradnji okoli 2.200 stanovanjskih enot. Sledijo Kranj (okoli 800 enot), Maribor (okoli 340 enot) ter Koper, kjer je v gradnji okoli 320 stanovanjskih enot.

 

 

"V prihodnjih letih lahko glede na napovedi zasebnih investitorjev ter občinskih stanovanjskih skladov pričakujemo začetek gradnje približno 9.500 novih stanovanjskih enot po vsej državi. Tudi v tem segmentu izstopa Ljubljana, kjer je v načrtu več kot 7.100 novih stanovanj. Te napovedi je sicer treba vzeti s previdnostjo, saj je zaradi številnih dejavnikov, kot so dostopnost financiranja, dinamika izdaje gradbenih dovoljenj in tržnih okoliščin, nemogoče z gotovostjo napovedati, ali bodo vsi načrtovani projekti tudi dejansko izvedeni," opozarjajo.

Najdražje prodano stanovanje letos

Najvišjo absolutno in relativno ceno v prvem polletju 2025 je v Ljubljani in hkrati na ravni države doseglo novo stanovanje v središču mesta, v večstanovanjski stavbi Schellenburg. Prodano je bilo skupaj z dvema parkirnima mestoma v skupni garaži, za 1,9 milijona evrov, kar pomeni približno 12.700 evrov na kvadratni meter uporabne površine. Stanovanje meri 177 kvadratnih metrov in ima približno 150 kvadratnih metrov uporabne površine.

Pa rabljeno? Ostajamo v Ljubljani, v predelu Trnovo, kjer bilo stanovanje, zgrajeno leta 2016, veliko 120 kvadratnih metrov (105 kvadratnih metrov uporabne površine), pripadajo mu še klet in dve parkirni mesti v garaži, prodano za 1,3 milijona evrov oziroma 12.300 €/m2.