Višji pavšali za apartmaje na Hrvaškem: se bodo počitnice podražile?

Hrvaška vlada še naprej zaostruje davčno politiko do kratkoročnega oddajanja nepremičnin. Kot del novega protiinflacijskega paketa je konec maja napovedala zvišanje pavšalne obdavčitve za zasebne najemodajalce, ki oddajajo apartmaje, sobe in druge turistične nastanitve.

Napoved zvišanja pavšalne obdavčitve pomeni nov korak v zaostrovanju obdavčitve nepremičnin, namenjenih turističnemu oddajanju. Od 1. januarja 2025 na Hrvaškem velja novi davek na nepremičnine, ki je nadomestil dosedanji davek na počitniške hiše. Davek znaša med 0,60 in osem evrov na kvadratni meter letno, višino pa določajo lokalne skupnosti. 

Poznavalci razmer na trgu do zdaj niso opazili, da bi nove davčne obremenitve vplivale na zanimanje kupcev za počitniške nepremičnine.

''Nepremičninski davek po naših izkušnjah ne vpliva na povpraševanje potencialnih kupcev. V bistvu je bil nepremičninski davek v veljavi že prej, zdaj ima le drugačno ime in nekoliko višje zgornje meje obdavčitve. V Istri, kjer največ poslujemo, so stopnje davka ostale v glavnem enake. Če oddate nepremičnino v dolgoročni najem, pa plačilo davka tako ali tako ni potrebno,'' je za Bloomberg Adria lani povedal Goran Grbić, vodja projektov pri agenciji Svet Real.

Po besedah Grbića kupci pri odločitvi za nakup še vedno največ pozornosti namenjajo lokaciji, stanju nepremičnine in potencialnim prihodkom od oddajanja, medtem ko spremembe pri nepremičninskem davku za zdaj ne vplivajo bistveno na investicijske odločitve.

Po veljavnih pravilih so nepremičninskega davka praviloma oproščeni lastniki, ki v nepremičnini stalno prebivajo, ter lastniki, ki nepremičnino oddajajo v dolgoročni najem najmanj deset mesecev na leto. Oprostitve veljajo tudi za nekatere posebne kategorije nepremičnin, določene z zakonom.

Bo dvig pavšala za kratkoročne najeme vplival tudi na (dražje) počitnice? Depositphotos

Nove obremenitve za kratkoročne najeme

Napovedano zvišanje pavšalne obdavčitve je naslednji korak v prizadevanjih hrvaške vlade, da omeji rast kratkoročnega turističnega oddajanja in del stanovanjskega fonda preusmeri v dolgoročni najem. Za lastnike turističnih apartmajev bi to lahko pomenilo dodatno obremenitev poleg nepremičninskega davka, turističnih taks in drugih lokalnih dajatev.

Hrvaški minister za turizem in šport Tonči Glavina je ob predstavitvi sprememb poudaril, da ukrepi niso namenjeni vsem zasebnim najemodajalcem. Po njegovih besedah se višji minimalni pavšal nanaša predvsem na najbolj turistično razvite dele države. "Kar 84 odstotkov mest in občin ne bo čutilo nobenih sprememb," je dejal in dodal, da 461 od skupno 556 enot lokalne samouprave ohranja dosedanjo višino pavšalne obdavčitve.

Po napovedih hrvaške vlade naj bi se minimalni pavšalni davek v najbolj razvitih turističnih območjih zvišal s 100 na 150 evrov na ležišče, v drugi skupini turistično najbolj razvitih območij pa s 70 na 100 evrov. Predvideno je, da bi spremembe začele veljati leta 2027.

Cilj ukrepov je zmanjšati pritisk kratkoročnega oddajanja na stanovanjski trg in spodbuditi dolgoročno oddajanje stanovanj domačinom. V številnih obalnih mestih se namreč vse več stanovanj uporablja za turistične namene, kar zmanjšuje ponudbo za lokalno prebivalstvo in prispeva k rasti cen nepremičnin.

 

Na to opozarja tudi Organizacija za gospodarsko sodelovanje in razvoj (OECD), ki v letošnjem gospodarskem pregledu Hrvaške ugotavlja, da je bila obdavčitev kratkoročnih turističnih najemov do nedavne reforme ugodnejša od obdavčitve dolgoročnega oddajanja. Po oceni OECD je takšna ureditev spodbujala preusmerjanje stanovanj v turistične nastanitve, zmanjševala ponudbo dolgoročnih najemnih stanovanj ter prispevala k slabši dostopnosti stanovanj na turistično najbolj obremenjenih območjih države.

Sobodajalci: višji pavšali bodo prej podražili nastanitve kot rešili stanovanjsko krizo

Na dodatne obremenitve opozarjajo tudi pri Združenju sobodajalcev Slovenije. Kot poudarja predsednica združenja Katja Rezman, slovenski lastniki apartmajev na Hrvaškem sicer na podlagi obrazca SME niso zavezani plačevati 13-odstotnega hrvaškega DDV na nastanitvene storitve, vendar morajo dejavnost registrirati v Sloveniji in zanjo plačevati prispevke, ki so se v zadnjih letih občutno zvišali.

Napovedana dodatna, tako rekoč 50-odstotna rast letnega pavšala na ležišče bo po oceni Rezmanove številne lastnike še dodatno obremenila, saj večina dejavnost opravlja prav na teh območjih. Po podatkih Finančne uprave Republike Slovenije (Furs), ki podatke o prometu prek rezervacijskih platform, kot sta Booking.com in Airbnb, pridobiva na podlagi evropske direktive DAC7, je takšnih oddajalcev 1.062.

"Nerazumno je, da hrvaška vlada takšne ukrepe pripravlja ob boku t. i. protiinflacijskih ukrepov in javno izraženih pozivih hrvaškega ministra za turizem Tončija Glavine k omejevanju cen v turistični ponudbi, saj je neizbežno, da se takšne obremenitve prelijejo v končne cene," opozarja Rezman.

Po mnenju predsednice slovenskega združenja sobodajalcev, Katje Rezman, so ukrepi nerazumni. Foto Bobo

Pri Združenju sobodajalcev Slovenije podpirajo tudi pobudo hrvaškega združenja malih družinskih ponudnikov nastanitev (SMOi), ki je proti napovedanim spremembam že sprožilo peticijo. Po navedbah združenja je peticija v prvih 24 urah zbrala več kot pet tisoč podpisov, kar po njihovem mnenju kaže na veliko nezadovoljstvo med zasebnimi najemodajalci.

Rezman ob tem dvomi, da je zvišanje pavšalov mogoče obravnavati kot stanovanjski ukrep. Po njenem mnenju gre predvsem za posledico vse večjih proračunskih potreb države in lokalnih skupnosti.

"Samo ukrepa dviga pavšala ne vidimo kot stanovanjski ukrep, temveč bolj kot posledico vse večjih proračunskih apetitov. Tako zbrana sredstva se namreč delijo med več lokalnih in državnih proračunov, podobno kot pri dvigih turistične takse," pravi.

Dodaja, da so lahko nekatera zvišanja razumljiva zaradi prizadevanj za podaljševanje turistične sezone. "Tudi hrvaški minister je javno pojasnjeval dvig z argumentom desezonalizacije ponudbe in oceno, da bodo ponudniki letno povišanje pavšala pokrili z enim dodatnim dnem dejavnosti. Kljub temu pa morajo biti takšni dvigi usklajeni s ponudniki, ustrezno utemeljeni in dolgoročno predvidljivi, da ne vplivajo na že sprejete rezervacije," sklene Rezman.