Apartma ob Jadranu: kako Slovenci financirajo nakupe nepremičnin na Hrvaškem

Slovenci so že več let med najaktivnejšimi tujimi kupci nepremičnin na Hrvaškem. Država, ki za Slovence ostaja najbolj priljubljena poletna počitniška destinacija, postaja vse pogosteje tudi prostor za nakup počitniškega apartmaja, hiše ali investicijske nepremičnine. Največ zanimanja je še vedno za Istro, Kvarner in severno Dalmacijo, kjer kupci iščejo tako vikende za lastno uporabo kot nepremičnine za turistično oddajanje.

Po zadnjih podatkih hrvaške davčne uprave so bili Slovenci tudi v prvem četrtletju tega leta največji tuji kupci nepremičnin na Hrvaškem. V prvih treh mesecih so opravili 439 nakupov in tako ostali na vrhu med tujimi kupci (to znaša dobrih 26 odstotkov prodaj nepremičnin tujcem, na drugem mestu so Nemci, ki jim pripada 22-odstotni delež, 11-odstotni delež pripada Avstrijcem). Rast zanimanja poganjajo bližina (morja), dobra prometna povezanost, uvedba evra ter dejstvo, da Slovenci Hrvaško dobro poznajo, tudi zaradi podobnega jezika, kulture in skupne zgodovine.

Čeprav je nakup nepremičnine v drugi članici Evropske unije danes precej enostavnejši kot pred leti, se pri financiranju takšnih nakupov v praksi še vedno pogosto zaplete. Kupci se pogosto znajdejo pred dilemo, ali kredit najeti pri slovenski ali hrvaški banki, pri čemer se pogoji financiranja med državama precej razlikujejo. Slovenske banke so pri financiranju nepremičnin v tujini praviloma bolj zadržane in pogosto zahtevajo dodatna zavarovanja, medtem ko hrvaške banke bolje poznajo lokalni trg, a tujim kupcem nemalokrat postavljajo strožje pogoje glede dokumentacije, prihodkov ali rezidentstva.

Kot pojasnjuje direktor nepremičninske agencije Stoja Trade Zoran Đukić, slovenski kupci nakup nepremičnin na Hrvaškem pogosto financirajo kombinirano – delno z lastnimi sredstvi, delno s kreditom. "Večina slovenskih kupcev se še vedno pogosteje odloča za financiranje prek slovenskih bank, predvsem zaradi enostavnejše komunikacije, obstoječega bančnega odnosa in lažjega postopka odobritve," pravi Đukić.

Ocenjuje, da so hrvaške banke prav tako aktivne pri financiranju tujih kupcev, vendar je postopek za nerezidente običajno administrativno zahtevnejši. "Pogosteje zahtevajo dodatna dokazila o prihodkih, preverjanje izvora sredstev ter natančno pravno dokumentacijo nepremičnine."

Več lastnih sredstev in dokumentacije za tuje kupce

Podobno opažajo tudi v nepremičninski agenciji Euro-Immobilien iz Reke, kjer pravijo, da lahko Slovenci nakup nepremičnine na Hrvaškem financirajo tako prek slovenskih kot hrvaških bank. Če kredit najamejo v Sloveniji, banka običajno zahteva cenitev nepremičnine na Hrvaškem in vpis hipoteke v hrvaški sistem, zaradi česar je postopek administrativno nekoliko zahtevnejši, a še vedno izvedljiv. V praksi pa je pogostejši primer, da kupci v Sloveniji zastavijo že obstoječo nepremičnino in si tako zagotovijo sredstva za nakup na Hrvaškem.

"Hrvaške banke odobravajo stanovanjske kredite tudi slovenskim državljanom in drugim državljanom EU, pri čemer praviloma priznavajo prihodke, ustvarjene v Sloveniji ali drugih državah članicah," pojasnjuje Mateja Bogdanić, direktorica agencije Euro-Immobilien. Ker gre za nerezidente, so pogoji običajno nekoliko strožji kot za domače stranke. Banke praviloma zahtevajo višjo lastno udeležbo (pogosto med 30 in 40 odstotki vrednosti nepremičnine) ter obsežnejšo dokumentacijo za dokazovanje kreditne sposobnosti, od plačilnih list in potrdil delodajalca do pogodb o zaposlitvi, ki morajo biti pogosto prevedene v hrvaščino.

Kot dodaja Bogdanićeva, "banke od tujih kupcev praviloma pričakujejo stabilne mesečne prihodke v višini vsaj okoli 2.000 evrov neto in kontinuiteto prihodkov vsaj eno leto". Tudi ročnosti kreditov za tuje državljane so pogosto krajše kot za domače komitente, saj se maksimalna doba odplačevanja običajno giblje do 20 let.

Slovenci še vedno med največjimi tujimi kupci nepremičnin na Hrvaškem. Foto: Depositphotos

Slovenske banke financiranje omogočajo, a hipoteko praviloma zahtevajo v Sloveniji

Slovenske banke omogočajo najem hipotekarnega kredita za nakup nepremičnine v tujini, vendar pod specifičnimi pogoji glede zavarovanja in dokumentacije. Pri OTP banki pojasnjujejo, da omogočajo tudi stanovanjski kredit za nakup nepremičnine v tujini, vendar je za zavarovanje treba zastaviti nepremičnino v Sloveniji. Dokumentacija je po navedbah banke podobna kot pri nakupu nepremičnine doma in vključuje kupoprodajno pogodbo, energetsko izkaznico ter izjavo banke o izbrisu hipoteke, če je nepremičnina že obremenjena.

Podobno prakso ima NLB, kjer pravijo, da lahko stranke najamejo nepremičninski kredit za nakup nepremičnine v tujini, vendar mora biti nepremičnina, ki se jo zastavlja, na ozemlju Slovenije. "V primeru hipotekarnega kredita mora imeti oseba najmanj 20 odstotkov lastnih sredstev vrednosti nepremičnine, ne glede na to, ali je ta v Sloveniji ali v tujini," poudarjajo. Med lastna sredstva se štejejo denarna sredstva kreditojemalca ali drugi viri, kot je drugo zemljišče ali nepremičnina v njegovi lasti.

V NLB izpostavljajo, da je pri nakupu nepremičnine v tujini potrebna obsežnejša dokumentacija, med drugim kupoprodajna pogodba, cenitev nepremičnine, zemljiškoknjižni izpis, gradbeno in uporabno dovoljenje ter energetska izkaznica. "Za kupoprodajno pogodbo nepremičnine v tujini je potreben overjen prevod zapriseženega prevajalca," dodajajo v banki.

"Za stanovanjske hiše, zgrajene od 1. januarja 1968 do 1. junija 2018, je zahtevano le gradbeno dovoljenje, za enostanovanjske hiše s pridobljenim gradbenim dovoljenjem po 1. juniju 2018 pa je treba dostaviti tako uporabno kot gradbeno dovoljenje," še sporočajo iz NLB. Pred črpanjem kredita mora stranka urediti tudi premoženjsko zavarovanje nepremičnine in ga vinkulirati v korist banke.

Tudi pri UniCredit Banki Slovenije omogočajo financiranje nakupa nepremičnine v tujini s hipotekarnim kreditom, pri čemer mora biti nepremičnina, ki je zastavljena za zavarovanje kredita, locirana v Sloveniji. "Maksimalni znesek kredita lahko doseže do 70 odstotkov vrednosti zastavljene nepremičnine, najdaljša doba odplačevanja pa je 30 let," pojasnjujejo pri banki UniCredit. Za obravnavo kredita mora stranka banki predložiti prevedeno kupoprodajno pogodbo, cenitev zastavljene nepremičnine pa opravi eden izmed pogodbenih cenilcev banke.

Slovenski kupci nepremičnin na Hrvaškem najemajo kredite pri slovenskih in hrvaških bankah. Foto: Depositphotos

Največ težav pri starejših objektih in neurejeni dokumentaciji

Po besedah Đukića se kupci pri financiranju nepremičnin na Hrvaškem najpogosteje srečujejo z vprašanjem zavarovanja kredita in urejenosti dokumentacije nepremičnine. Slovenske banke pogosto zahtevajo dodatno zavarovanje ali zastavo nepremičnine v Sloveniji, nekatere pa hrvaških nepremičnin sploh ne financirajo neposredno. "Banke so zelo previdne pri starejših objektih brez urejene dokumentacije, uporabnega dovoljenja ali legalizacije," opozarja Đukić. Težave se pogosto pojavijo tudi pri nepremičninah, kjer stanje v naravi ni popolnoma usklajeno z zemljiško knjigo in katastrom.

Dodaja, da so cenitve na Hrvaškem pogosto nižje od dogovorjene kupnine, predvsem na turističnih lokacijah, kjer so prodajne cene v zadnjih letih močno zrasle. Postopki financiranja so zato lahko precej dolgotrajni, saj banke dodatno preverjajo zemljiškoknjižno stanje, etažiranje, gradbena dovoljenja in morebitna bremena na nepremičnini.

Poseben izziv so tudi apartmaji in hiše za turistično oddajanje, kjer banke prihodke iz oddajanja pogosto ocenjujejo bolj konservativno. Pri novogradnjah se po njegovih besedah težave pojavljajo predvsem v primerih, ko projekti še nimajo vseh uporabnih dovoljenj ali dokončno urejenega etažiranja, zaradi česar financiranje v zgodnejših fazah projekta ni vedno mogoče. "Določen izziv so tudi višji lastni vložki, saj banke pri nepremičninah na Hrvaškem pogosto financirajo nižji delež kupnine kot pri nepremičninah v Sloveniji," še pravi Đukić.

Poleg same kupnine morajo kupci računati tudi na dodatne stroške. Pri starejših nepremičninah se na Hrvaškem plača triodstotni davek na promet nepremičnin, medtem ko je pri novogradnjah DDV praviloma že vključen v ceno. Dodatne stroške predstavljajo še notarji, odvetniki, prevodi dokumentacije, cenitve in vpisi v zemljiško knjigo.

Zoran Đukić: "Banke so zelo previdne pri starejših objektih brez urejene dokumentacije, uporabnega dovoljenja ali legalizacije."

Hrvaška je medtem uvedla tudi letni davek na nepremičnine, ki ga določajo občine in mesta, trenutno pa se okvirno giblje od 0,60 evra do 8 evrov na kvadratni meter letno, odvisno od lokacije in vrste nepremičnine. Lastniki, ki nepremičnine turistično oddajajo, morajo plačevati še turistično takso oziroma pavšal za oddajanje turističnih kapacitet.

V agenciji Stoja ob tem opažajo tudi, da slovenski kupci na hrvaški trg danes vstopajo z več lastnega kapitala kot pred leti. Pri kakovostnejših nepremičninah ob morju nakup pogosto ni več zgolj počitniški projekt, temveč kombinacija investicije, drugega doma in dolgoročne zaščite kapitala, zaradi česar je delež financiranja praviloma nižji kot v preteklosti.