Nepremičnine: Iz poslovne v stanovanjsko namembnost. Da, a težko!

Trg poslovnih nepremičnin v zadnjih nekaj letih doživlja korenite spremembe.

Po več kot 15 letih, ko se na tem področju ni gradilo skoraj nič, je v zadnjem obdobju v prestolnici zraslo več novih poslovnih stolpnic, še za 15 tisoč kvadratov pa naj bi jih nastalo v prihodnjih nekaj letih. S tem ko na trg prihajajo nove, sodobne, predvsem pa energetsko učinkovite poslovne stavbe, bodo po napovedih strokovnjakov s tega področja številne starejše pisarne verjetno kmalu brez najemnikov.

Gregor Rožman, direktor WestLink CAMPUSA, ki gradi nov poslovni objekt na Celovški cesti, pravi, da se bo trg poslovnih nepremičnin v prihodnjih letih močno spremenil. "Spremembe se ne dogajajo čez noč, a lastniki starejših objektov bodo morali nekaj spremeniti. Ena izmed možnosti je, da se ti starejši objekti, ki manj ustrezajo trenutnim razmeram na trgu, spremenijo v stanovanjske površine," poudarja Rožman. Dodaja, da prihaja obdobje konsolidacije.

PROGRES konferenca

 

V Delovi stolpnici apartmaji, in ne stanovanja

V spremembo namembnosti je šlo tudi podjetje Equinox nepremičnine, ki je del svojih prostorov v Delovi stolpnici na Dunajski cesti spremenilo v apartmaje. "Zdaj končujemo prenovo in kmalu bodo apartmaji na trgu," pravi direktor družbe Matej Rigelnik, ki poudarja, da pot zaradi potrebne spremembe namembnosti ni bila enostavna. "Vseskozi poudarjam, da smo birokratska država in da imamo zaradi tega težave. Tudi v našem konkretnem primeru, ko smo celotno nadstropje spreminjali iz pisarniške v gostinsko dejavnost, kamor spada oddajanje apartmajev, smo naleteli na vrsto izzivov. Sprva smo sicer želeli dejavnost spremeniti v stanovanjsko, a smo se zaradi težjega postopka raje odločili za sedanji način apartmajev, ki se bodo oddajali srednjeročno, od dveh mesecev do leta ali morda dlje, nikakor pa se ne bomo šli kratkoročnega oddajanja, torej za vsega nekaj dni."

Sprememba namembnosti ni nujno preprosta

Kot pojasnjuje urbanist mag. Jan Mazi iz podjetja Proprostor, spremembo namembnosti ureja gradbeni zakon (GZ-1), ki predpisuje vrsto dokumentacije ter postopek pridobivanja gradbenega in uporabnega dovoljenja za tovrstne posege. "Načeloma je dokumentacija za pridobitev gradbenega dovoljenja za spremembo namembnosti (DSN) manj obširna kot dokumentacija za pridobitev gradbenega dovoljenja (DGD) pri novogradnjah ali rekonstrukcijah, vendar sprememba namembnosti iz poslovne v stanovanjsko ni nujno preprosta," pojasnjuje Mazi.

Depositphotos

Postopek pridobivanja gradbenega dovoljenja za spremembo namembnosti je upravni postopek, kjer je vlagatelj lastnik stavbe ali dela stavbe, ki se ji spreminja namembnost (oziroma ima drugo ustrezno pravico graditi). Zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja mora priložiti ustrezno projektno dokumentacijo ter mnenja nosilcev urejanja prostora (glede skladnosti s prostorskimi akti, glede priključevanja na infrastrukturo, posega v varovalne pasove in varovana območja). Sicer pa lahko namera za spremembo namembnosti naleti na marsikatero prepreko.

"V nekaterih primerih gre lahko zaradi neskladnosti novopredvidene namembnosti z veljavnimi prostorskimi akti za dolgotrajne postopke, saj je pred spremembo namembnosti, če s pobudo soglaša tudi pripravljavec (občina), treba spremeniti občinski prostorski izvedbeni akt, kar lahko traja leto ali več oziroma prek instituta lokacijske preveritve omogočiti individualno odstopanje od prostorskih izvedbenih pogojev," pravi Mazi.

Težava je lahko prevelika razpršenost lastništva

Kot pojasnjuje Mazi, mora prekvalifikacija iz poslovne v stanovanjsko rabo poleg že naštetega upoštevati tudi nekatere druge pogoje. "Izkazana mora biti skladnost s prostorskimi akti, denimo glede zagotavljanja parkirnih mest, upoštevati je treba  pogoje glede minimalne osončenosti bivalnih prostorov, za kar je treba izvesti študijo osončenja. Samo za primer: v bivalnih prostorih mora biti dnevno v zimskem času vsaj eno uro naravnega osončenja, ob enakonočjih pa 3 ure," pravi Mazi. Opozarja, da je treba upoštevati tudi pogoje iz relevantnih podzakonskih predpisov, ki urejajo področje gradnje stanovanjskih objektov (na primer pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj).

Po spremembi namembnosti je treba pridobiti tudi uporabno dovoljenje, pri čemer ob vložitvi zahteve ni treba priložiti dokumentacije izvedenih del, ampak le izjavo nadzornika in vodje nadzora, da je sprememba namembnosti izvedena skladno z gradbenim dovoljenjem in da se izpolnjevanje bistvenih zahtev objekta z izvedenimi deli ni poslabšalo.

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar