Prvo četrtletje 2023: 'Smo na vrhu nepremičninskega cikla'

Podatki Geodetske uprave RS (Gurs) glede stanovanjskega trga v lanskem letu so pokazali na stagnacijo cen in zmanjšanje števila transakcij. Preverili smo, ali je v prvem četrtletju 2023 po preliminarnih podatkih že prišlo do upada cen. "Imamo malo bolj jasno sliko, lahko rečemo, da smo dosegli vrh nepremičninskega cikla," pravi Andraž Brilli, partner in pooblaščeni ocenjevalec nepremičnin pri Capital Genetics, ki opravlja preliminarni monitoring v sodelovanju z informacijskotehnološkim (IT) podjetjem Arvio.

V Ljubljani, ki velja za motor nepremičninskega trga pri nas, je povprečna cena rabljenih stanovanj na kvadratni meter v letošnjem prvem četrtletju dosegla 3.724 evrov, kar je zgolj slab odstotek več kot v zadnjem lanskem četrtletju. To je precej manjša rast kot v našem drugem največjem mestu, kjer so cene rabljenih stanovanj v povprečju pod dvema tisočakoma za kvadratni meter (1.937).

Povprečna cena rabljenih stanovanj na ravni države je znašala 2.664 evrov na kvadratni meter. Na četrtletni ravni je tako prišlo do prvega upada, saj je bila povprečna cena v zadnjem lanskem četrtletju 0,8 odstotka višja. "Ker ni bilo ponudbe pri novogradnjah, se je ta denar prelil tudi na trg rabljenih stanovanj, zato so tam cene toliko zrasle. Rabljena stanovanja bodo zagotovo prva na udaru," je prepričan Brilli.

Transakcij na četrtletni ravni 80 odstotkov manj

Bolj kot cene je povedno število opravljenih transakcij. V Ljubljani je to v prvem četrtletju leta strmoglavilo, saj so zabeležili zgolj 45 transakcij. To je več kot 80-odstoten upad glede na konec lanskega leta. Podobno je tudi na ravni države, kjer se je promet iz 942 zmanjšal na zgolj 182 transakcij.

Število uspešnih transakcij sicer počasi upada že od konca leta 2021, ko je bilo na ravni države opravljenih več kot 1.300 transakcij. Rekord je bil dosežen v drugem četrtletju 2021, ko se je v Slovenijo izvedlo 1.527 transakcij z rabljenimi stanovanji.

Ob tem moramo izpostaviti, da so podatki monitoringa preliminarni, kar pomeni, da gre za prve ocene. Baza transakcij, ki jo polni geodetska uprava, namreč ni popolna, saj podatki o transakcijah v bazo prihajajo z večmesečnim, tudi polletnim zamikom.

Na Obali zgolj dve transakciji

Da kupci predvsem dražjih nepremičnin izginjajo, je moč opaziti tudi iz podatkov o prometu s stanovanji po posameznih regijah. Na Obali, ki velja za enega dražjih nepremičninskih trgov, sta bili opravljeni zgolj dve transakciji, medtem ko je bila v turističnem delu Gorenjske zgolj ena. Ta je krepko presegla štiri tisoč evrov za kvadratni meter. "Določene nepremičnine so precenjene. Enostavno ni več kupcev, saj niso več sposobni pokriti visokih cen," poudarja nepremičninski ocenjevalec.

Največ transakcij je bilo v prvih treh mesecih leta poleg Ljubljane opravljenih v osrednjeslovenski in podravski regiji, kjer jih je bilo 45 oziroma 35, kar je še vedno samo tretjino toliko kot v zadnjem četrtletju lani.

Med mesti so poleg prestolnice cene za kvadratni meter presegle tri tisoč evrov v Izoli, Kopru in Škofji Loki, pri čemer pa gre za majhen vzorec zaradi upada prometa. Cene so v večini krajev četrtletno gledano ostale na enaki ravni oziroma so rahlo upadle. "Tudi ostala mesta sledijo splošnim trendom, vendar je trg tam še manj likviden, zato premiki niso tako zaznani. Če ni veliko transakcij, težje govorimo o trendu oziroma je ta manj opazen," pojasnjuje Brilli.

Rabljena stanovanja, starejša od deset let, dražja od novejših

V zadnjih 12 letih so se starejša rabljena stanovanja podražila bolj kot novejša rabljena stanovanja (to so stanovanja, ki niso starejša od deset let). Cena starejših stanovanj na kvadratni meter je z 2.561 evrov poskočila za 50 odstotkov, na 3.820 evrov za kvadrat.

Na drugi strani so se cene novejših rabljenih stanovanj od leta 2010 celo pocenile, in to za odstotek, na 3.232 evrov na kvadratni meter. To pomeni, da so kupci za kvadratni meter novejšega stanovanja odšteli 15 odstotkov manj kot kupci starejših. Škarje med novejšimi in starejšimi rabljenimi stanovanji so se zaprle.

Glede na velikost stanovanj so cene na kvadratni meter najvišje pri garsonjerah, kjer presegajo 4.500 evrov za kvadrat. Tudi povprečne cene enosobnih rabljenih stanovanj presegajo štiri tisoč evrov za kvadratni meter. To sicer ni presenetljivo, saj je cena na kvadratni meter stanovanja manjše kvadrature ponavadi višja kot na kvadratni meter večjega stanovanja.

'Tudi projekti z gradbenim dovoljenjem se morda ne bodo izvedli'

"Ne moremo pričakovati, da se bo trg sesul ali da bo upadel za deset odstotkov, predvsem ker je slabo likviden," pravi Brilli. Kot poudarja, je slika drugačna kot v letu 2008. "Kondicija izvajalcev gradbenih projektov je boljša, pa tudi finančna konstrukcija je boljša, zato ne pričakujem drastičnega upada, temveč stagnacijo in potem premik v drugo smer," napoveduje Brilli.

Investitorji se zelo počasi odločajo za izvedbo gradbenih projektov, zato se morda po Brillijevem mnenju tudi tisti, ki že imajo gradbeno dovoljenje, ne bodo zgodili v naslednjih letih, če bodo okoliščine slabe. "Presežne ponudbe na trgu, kar bi pomenilo večji pritisk na cene, posledično ne pričakujem," pravi Brilli.

Tudi na Gursu so zapisali, da se v Ljubljani sicer na veliko gradi in načrtuje nove stanovanjske projekte, v ostalih največjih mestih pa se lahko zgodi, da se bo zaradi ohladitve trga in visokih stroškov gradnje večja gradbena ekspanzija ustavila, še preden se je dobro začela. "Visoke cene nepremičnin in višanje obrestnih mer še naprej zmanjšujejo plačilno sposobno povpraševanje prebivalstva in investicijsko povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah, zato je pričakovati, da se bo ohlajanje nepremičninskega trga nadaljevalo tudi letos," menijo pri Gursu.

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar