Cene stanovanj v večjih soseskah in zaslužki ob preprodajah

Nadaljujemo nepremičninsko serijo z analizo prodaje stanovanj v ljubljanskih soseskah. Pogledali smo že, kakšne cene so dosegala stanovanja v Eko srebrni hiši, Modri vili, soseski Belle vie Tivoli, Rezidenci Luwigana, Vzorčni hiši in drugih. Večina stanovanj, ki smo jih analizirali – 65,9 odstotka – nima vpisanih hipotek. Tokrat smo analizirali prodajo stanovanj v soseskah Zelena Šmartinka, Zelene Jarše in Situla ter vila bloku Condominium. V omenjenih stanovanjskih soseskah je bilo v zadnjih letih opravljenih 192 transakcij.

Situla

Situla na Vilharjevi ulici je ena najstarejših sosesk v analizi. Investitor v kompleks ob železnici, ki je bil zgrajen leta 2012, je bila družba Tridana, projektna družba Kraškega zidarja, Metropole in Architrona. Kljub stečaju Kraškega zidarja, ki je bil 70-odstotni lastnik projektne družbe, leta 2012 so gradnjo dokončali. Dela je zaključilo okoli 30 podizvajalcev. Projekt je financirala banka Hypo Alpe Adria bank. Investicijska vrednost projekta je bila ocenjena na okoli 95 milijonov evrov.

STA

V stavbi je 226 stanovanj, ki so bila oglaševana kot luksuzna, 27 lokalov in 18 pisarniških enot. Stanovanja so velika od 45 do 235 kvadratnih metrov, cene pa se gibale od 2.500 do 3.500 evrov za kvadratni meter, so poročali mediji. Stanovanjem pripada vsaj eno parkirno mesto v garaži, največjim pa tri. Stanovanja so šla v prodajo leta 2013, ko je bilo stanje na nepremičninskem trgu slabo, saj so se cene stanovanj po državi gibale blizu dna.

Poslovno-stanovanjska soseska, ki se je v zadnjih letih v medijih znašla zaradi pritoževanja stanovalcev nad hrupom železnice, poplavljene garaže in nazadnje visokih stroškov ogrevanja skupnih prostorov, je v zadnjih štirih letih našla 30 kupcev stanovanj. Razpon cen stanovanj je velik. Najcenejše je bilo maja 2018 prodano za 156 tisoč evrov, najdražje pa letošnjega maja za 620 tisoč evrov. Najcenejše stanovanje brez parkirnega mesta ima 63,1 kvadratnega metra netotlorisne in 49,4 kvadratnega metra uporabne površine.

Najdražje prodano stanovanje v analiziranem obdobju ima šest sob, 188,9 kvadratnega metra netotlorisnih površin oziroma 139,1 kvadrata uporabne površine, leži v tretjem nadstropju in mu pripadajo tri parkirna mesta. Terasa meri 43,1 kvadratnega metra in kletna shramba 6,7 kvadratnega metra, kažejo podatki Geodetske uprave RS.

Večina stanovanj je bila prodana v vrednosti od 200 do 300 tisoč evrov. Še dve stanovanji sta bili prodani za vsaj pol milijona evrov. Skupni znesek vseh prodanih stanovanj je 9,23 milijona evrov. Šestdeset odstotkov – 18 stanovanj – je bilo kupljenih brez hipotekarnega posojila. Od 30 stanovanj so jih zgolj tri kupile pravne osebe.

Zelene Jarše

Stanovanjski kompleks Zelene Jarše se nahaja v bližini Šmartinske ceste. Sosesko s tremi stanovanjskimi bloki sestavlja 113 stanovanj velikosti od 32 do 95 kvadratnih metrov. Zgrajena je bila leta 2017. Investitor je bila projektna družba Kog, ki sta jo ustanovili krška komunalna družba Kostak in Gorenjska gradbena družba. Glavna izvajalca gradbeno-obrtniških del sta bili Kostakova hčerinska družba Gitri in Gorenjska gradbena družba. Stanovanja so prodali v roku petih mescev, še pred končanjem gradnje. S prodajo so po poročanju investitorja iztržili 17 milijonov evrov.

V zadnjih letih je bilo s stanovanji v soseski opravljenih 37 kupoprodajnih poslov. Skupni znesek kupnine za vsa prodana stanovanja je 6,92 milijona evrov. Največ stanovanj je bilo prodanih v vrednosti od sto do 200 tisoč evrov. Najdražje je bilo letošnjega januarja prodano za 360 tisoč evrov. Za ta denar je kupec dobil trisobno stanovanje s 75,9 kvadratnega metra uporabnih površin, dve parkirni mesti, kletno shrambo z 8,2 in balkon s 12,9 kvadratnega metra. Skupna površina dela stavbe znaša 122 kvadratnih metrov.

Najcenejše stanovanje je decembra 2017 kupca našlo za slabih 90 tisočakov. Skupna površina stanovanja je 71,6 kvadratnega metra. Uporabna površina trisobnega stanovanja je 40,8 kvadratnega metra, pripadajo mu tudi parkirišče, klet z 8,5 in balkon z 9,8 kvadratnega metra. 

Tri stanovanja so bila v omenjenem obdobju prodana dvakrat, kar pomeni, da so bila preprodana. Kupec je aprila 2018 za trisobno stanovanje odštel 118.725 evrov, marca letos pa ga je prodal za 185 tisoč evrov. V slabih štirih letih je zaslužil dobrih 66 tisoč evrov. Druga dva kupca sta iztržila manj. Prvi je stanovanje prodal že po štirih mesecih lastništva z dobičkom desetih tisočakov. Tretje stanovanje, ki je eden od kupcev decembra 2017 kupil za sto tisoč evrov, je bilo marca 2020, ravno pred razglasitvijo epidemije, prodano za 127 tisoč evrov.

Med omenjenimi posli jih je večina – 72,7 odstotka – kupljena brez pomoči hipotekarnega posojila. 27 odstotkov (devet stanovanj) je obremenjenih s hipoteko. Štiri stanovanja so kupila podjetja, preostala so v lasti fizičnih oseb.

Zelena Šmartinka

Poslovno-stanovanjski kompleks Zelena Šmartinka stoji ob Šmartinski cesti, nedaleč od soseske Zelene Jarše. Sestavljajo ga trije bloki, v katerih je skupno 123 stanovanj, ki merijo od 43,4 do 195,2 kvadratnega metra. Sosesko je zgradil litijski gradbinec Trgograd, ki je v lasti Andreja Poglajna. Vrednost investicije ni znana. Stavba je bila zgrajena leta 2019. Prodajne cene, kot izhaja iz cenika iz leta 2020, ki je še vedno dostopen na spletu, so se gibale od 174 do 866 tisoč evrov.

Prečesali smo 121 poslov kupoprodajnih pogodb v soseski. Skupna vrednost poslov s stanovanji znaša 36,5 milijona evrov. Slovenci so stanovanja kupovali tudi v večjih paketih. Izstopa podjetje Center investicije v lasti Srečka in Simona Merkača, ki je kupilo 19 stanovanj. Zanje je podjetje odštelo dobrih pet milijonov evrov. Našli smo tudi več fizičnih oseb, ki so kupile dve ali več stanovanj. Družba Relon je za večje stanovanje, dva poslovna prostora in devet parkirnih mest odštela 1,52 milijona evrov.

Ena od družin je v soseski v več poslih kupila šest stanovanj v skupni vrednosti 1,71 milijona evrov. Še pet stanovanj je bilo prodanih za več kot pol milijona evrov. Najdražje – če ne upoštevamo stanovanj, ki so bila kupljena v paketih in katerih posamične cene niso znane –, je doseglo ceno 593.352 evrov. Za ta denar je kupec dobil stanovanje z netotlorisno površino 173,3 kvadratnega metra oziroma 142,7 kvadratnega metra uporabne površine ter štiri parkirna mesta. Podrobnejših podatkov nismo dobili, ker še niso vpisani v bazo geodetske uprave.

Tri stanovanja so že bila preprodana, med njimi tudi prej omenjeno najdražje. Dve stanovanji sta kupca preprodala z dobičkom. Stanovanje s 119,3 kvadratnega metra netotlorisnih površin in 102,4 kvadrata bivalnih površin je kupec septembra 2020 kupil za 281.250 evrov. Natanko leto in dva dneva kasneje ga je prodal za 340 tisoč evrov. Drugo – podobno veliko – stanovanje, ki ima 117,5 kvadratnega metra netotlorisnih površin oziroma 100,6 kvadrata uporabnih površin, se je septembra 2020 prodalo za 289.075 evrov. Stanovanje je bilo dobro leto kasneje – novembra 2021 – prodano za 342 tisoč evrov. Kupca sta s preprodajo stanovanj leto kasneje tako zaslužila 58 oziroma 53 tisoč evrov.

Vsa stanovanja niso bila preprodana po višji ceni. Najdražje stanovanje v soseski, za katerega je kupec septembra 2021 odštel 593 tisoč evrov, je bilo le dober mesec kasneje prodano za 512.375 evrov. Pri drugi prodaji je bilo stanovanje sicer prodano z dvema in ne štirimi parkirnimi mesti. Če upoštevamo kataloško ceno parkirnih mest, ki je bila postavljena pri 15 tisoč evrih, je kupec s preprodajo stanovanja v dobrem mesecu izgubil približno 51 tisoč evrov.

Dve tretjini stanovanj v soseski nimata vpisanih hipotek. 78,5 odstotka kupcev je fizičnih oseb, dobro petino pa predstavljajo pravne osebe.

Vila Condominium

Vila blok v Rožni dolini, znan tudi kot vila Condominium, je bil tik ob Večni poti pod Rožnikom zgrajen leta 2021. V njem je devet stanovanj, njihove površine obsegajo od 70 do 120 kvadratnih metrov. Parkiranje je urejeno v kletni garaži, v katero je urejen dostop z avtodvigalom. Posebnost objekta je, da gre za leseno skeletno konstrukcijsko gradnjo. Investitor je bila družba za trgovanje z nepremičninami Assetco, izhaja s spletne strani Arhiforma. Družba je v lasti Maruške Albreht. Izvajalec je bila družba Dema Plus v lasti poslovneža Denisa Pere, ki se ga povezuje z družino ljubljanskega župana Zorana Jankovića, je poročal portal Necenzurirano.

Cene za kvadratni meter so se gibale okoli pet tisoč evrov z davkom in vključenimi parkirnimi mesti, je poročal Siol. V večstanovanjski vili je bilo s stanovanji sklenjenih sedem poslov. Vsa stanovanja so bila prodana lani. Vrednosti poslov so se gibale od 359 do 668 tisoč evrov. Dve stanovanji od sedmih s tremi parkirnimi mesti je za 729 tisoč evrov kupila družba Condominium.

Za štirisobno stanovanje s 120 kvadratnimi metri neto stanovanjske površine, 134 kvadratnimi metri atrija, shrambo in dvema parkirnima mestoma je kupec odštel 668.187 evrov. Tri stanovanja imajo vpisane hipoteke. Med kupci je pet fizičnih oseb in družba Condominium. Skupna vrednost vseh kupoprodajnih pogodb znaša 3,8 milijona evrov.