Lastnikom najdražjih stanovanj "popust" na davek na nepremičnine?

Davek na nepremičnine bo odmerjen od posplošene vrednosti nepremičnin, ki jih je določila geodetska uprava (Gurs). Toda ocene vrednosti Gursa so ponekod precej nižje od vrednosti dejansko sklenjenih poslov. Pregledali smo letošnje posle z najdražjimi stanovanji in ugotavljali razliko med tržno, to je pogodbeno vrednostjo, in tisto, ki jo je določil Gurs. Razlike so velikanske, za državo ob uvedbi tako imenovanega nepremičninskega davka pa to lahko pomeni tudi manjši davčni izkupiček po trenutnem predlogu, ki je bil predstavljen ta ponedeljek in predvideva 1,45-odstotno obdavčitev od vrednosti nepremičnine.  

Ministrstvo za finance je pripravilo izhodišča predpisa, ki bo Sloveniji v okviru premoženjskega davka prinesel davek na nepremičnine. Prinaša obdavčitev za stanovanjske nepremičnine (stanovanja, hiše in stavbna zemljišča), v katerih lastnik ni stalno prijavljen in dejansko ne biva v njih (zato se mu tudi reče davek na drugo, tretjo ... nepremičnino). 

Davčna stopnja bo po trenutnem predlogu 1,45-odstotna (nekateri menijo, da je postavljena previsoko), odmerila pa se bo od posplošene vrednosti nepremičnin, ki jih je pred kratkim določila geodetska uprava (Gurs), plačevale ga bodo tako fizične kot pravne osebe. Posebnost bo, da si bodo lahko fizične osebe z oddajanjem znižale davek za višino 25 odstotkov prejetih najemnin v letu. S tem se mu bodo lahko nekateri tudi v celoti izognili.

Če se vrnemo k osnovi, od katere bo odmerjen – posplošene vrednosti nepremičnin. Ko so jih določali, so na Gursu dejali, da so posplošene vrednosti zelo dober orientacijski podatek o realni vrednosti nepremičnin na trgu. Družba Arvio je analizirala trg – ob določitvi posplošenih vrednosti nepremičnin so primerjali Gursove številke s približno 1.700 sklenjenimi posli z rabljenimi stanovanji v državi letos – in ugotovila, da so bile Gursove vrednosti z izvedenimi posli v začetku leta precej poravnane, z oddaljevanjem pa se je razlika večala (Gurs je za prihodnje leto napovedal popravke posplošenih vrednosti). 

Zanimiv je prav vpogled v ocenjene vrednosti novogradenj, tistih, ki so bile prodane letos. Trg je namreč povedal, koliko so zanje pripravljeni plačati kupci, posplošeno vrednost pa jim je pripisal tudi Gurs. Preverili smo letošnje posle v lani zgrajeni vili Schellenburg. Po javno dostopnih podatkih je bilo v luksuzni nepremičnini v samem središču Ljubljane prodanih 17 stanovanj, za povprečno stanovanje pa je letos kupec odštel 1,1 milijona evrov. Davek na nepremičnine bi po trenutnem predlogu davčne stopnje za povprečno stanovanje glede na dejansko tržno znašal dobrih 16 tisoč evrov. A ta ne bo odmerjen od tržne vrednosti, po kateri so bila stanovanja letos prodana, temveč od Gursove posplošene.

Razlika med Gursovo posplošeno vrednostjo in pogodbeno ceno 

Naj najprej pojasnimo, da se posplošena vrednost določi na podlagi poslov na določenem območju. Vila Schellenburg ni območje zase, temveč gre za širše območje, zato to pomeni, da posli z nepremičninami, sklenjeni v istem območju, vplivajo na njeno posplošeno vrednost. 

Letos je bilo samo v vili Schellenburg prodanih 17 stanovanj. Devet jih je lastništvo zamenjalo za vsaj milijon evrov, dve od tega za vsaj dva milijona evrov, medtem ko je bila kupnina za preostala nižja od milijona evrov.

 

 

Za vseh 17 stanovanj smo popisali Gursove posplošene vrednosti (skupaj z garažami in kletmi) in ugotovili, da je povprečje pri 742 tisoč evrov, niti eno stanovanje pa po Gursovih posplošenih vrednostih ne dosega milijona evrov. Gurs je enemu od stanovanj določil višjo posplošeno vrednost od pogodbene, torej tržne vrednosti, 16 pa pod tržno vrednostjo. 

Največje odstopanje smo zaznali prav pri najdražjem letošnjem poslu s stanovanji v omenjeni vili: kupec je za stanovanje, veliko 163 kvadratnih metrov (uporabna površina), odštel 2,1 milijona evrov, medtem ko je Gurs posplošeno vrednost postavil pri 944 tisoč evrov. Če bi ju želeli izenačiti, bi bilo treba Gursovo posplošeno vrednost več kot podvojiti.

Kaj to pomeni za davek na premoženje, ki naj bi bolj obdavčil tiste, ki imajo več? Če bi ga odmerili od tržne vrednosti, bi za najdražjo nepremičnino znašal 30 tisoč evrov. Ker ga od posplošene, pa bo pod zdaj znanimi pogoji znašal 13.700 evrov. Pri tem ne upoštevamo, da bi si lastnik, če je fizična oseba in nepremičnino oddaja, lahko davek tudi znižal.

Najdražje letos prodane nepremičnine

Preleteli smo še, kako je Gurs ocenil letos najdražje prodane nepremičnine, ki smo jih objavili za prvo polletje. Najdražje je bilo prav prej omenjeno stanovanje iz vile Schellenburg, za katero je kupec odštel skoraj 2,1 milijona evrov. Poleg tega je na seznamu najdražjih za prvo polletje še šest drugih stanovanj iz omenjene vile, vsa pa so že vsebovana v zgornji tabeli.

Preostala prodana stanovanja s seznama desetih najdražjih v prvih šestih mesecih leta 2024 so še:

• Rožna dolina, cesta XI 8, Ljubljana (prodana površina 294 kvadratnih metrov, uporabna 119,6): pogodbena vrednost znaša 1,58 milijona evrov, Gursova posplošena vrednost 877 tisoč evrov,

• Ključavničarska ulica 4, Ljubljana (prodana površina 281 kvadratnih metrov, uporabna 261,9): pogodbena vrednost znaša 1,225 milijona evrov, Gursova posplošena vrednost 866 tisoč,

• Ilirska ulica 31, Ljubljana (prodana površina 230 kvadratnih metrov, uporabna 223,2): pogodbena vrednost znaša 1,2 milijona evrov, Gursova posplošena vrednost 1,28 milijona evrov.

Pod črto po pregledu prodaj 20 luksuznih ali najdražjih stanovanj letos vidimo, da v 18 primerih Gursova posplošena vrednost odstopa od pogodbene, torej dejanske tržne, kar pa za državo lahko pomeni tudi manj pobranega davka.

Za konec pa naj še enkrat poudarimo, da boste po predstavljenih izhodiščih davka na nepremičnine za prvo stanovanjsko nepremičnino, če ste njen lastnik in v njej dejansko bivate, oproščeni plačila tega davka. Pa četudi bi denimo sami živeli v luksuzni graščini, veliki recimo 500 kvadratnih metrov, ki bi stala več milijonov evrov. Poleg tega si bo mogoče davek, če v njem nimate stalnega prebivališča ali pa v njem dejansko ne bivate, znižati tudi na ničlo, če ga boste oddajali (velja za fizične osebe).

vsi komentarji(1)

komentarji:

Pusti komentar

Koni Denton

03.01.2025 08:56

druga nepremičnina bi morala biti obdavčena 2%. tretja nepremičnina 3% četrta nepremičnina 4% in tako naprej. ta davek je končno nekaj pametnega kar je naredila država. raje napišite kako bodo obdavčena stanovanja ki so v lasti d.o.o. ? Je to neka davčna luknja da bodo ljudje ustanovili d.o.o. in gor napisali deset stanovanj in se izognili plačilu davka?

0+ 0- Odgovori