Posojila z državnim jamstvom: Tik pred uvedbo veliko nejasnosti

Tik preden bi morale izbrane banke mladim ponuditi stanovanjska posojila z jamstveno shemo države, je odprtih še veliko vprašanj. Banke, ki so bile izbrane za dodelitev jamstvene kvote, so v negotovosti, zato so pri SKB na pristojno ministrstvo že posredovali določena vprašanja, saj je zakon v nekaterih delih nejasen. "Smo v fazi priprave ustreznih postopkov, navodil in dokumentacije, ki jih zahteva zakon, a določene podrobnosti niso razjasnjene," so nam sporočili iz SKB.

Ne le banke, na pomanjkljivosti opozarja tudi civilna družba, saj da zakon ne prinaša večjih koristi za mlade. Luknjast je celoten postopek odobravanja posojil, ki prinaša tveganje tako za banke kot tudi za kreditojemalce. Tako banke kot tudi Združenje bank Slovenije (ZBS) se ob tem sprašujejo, čemu tako ozka dostopnost kredita s slabo razjasnjenimi pogoji odobritve. 

Ozka, a hkrati široka merila za kreditojemalce

Spomnimo, da je Janševa vlada v predvolilnem času potrdila zakon o stanovanjski jamstveni shemi za mlade, konec maja pa so sprejeli še uredbo, ki podrobneje opredeljuje merila, pogoje in postopke za pridobitev jamstev. Banke, ki so bile izbrane za dodelitev kvot, so: BKS v višini 15 milijonov evrov, Nova KBM in Delavska hranilnica v višini petih milijonov evrov ter SKB v višini treh milijonov evrov. Glavno merilo pri presoji je bila najnižja skupna efektivna obrestna mera kreditov, banke pa jih morajo ponuditi do začetka novembra.

Jamstva za stanovanjska posojila so namenjena mladim do 38. leta, pri čemer morajo hkrati izpolnjevati pogoj, da so bodisi člani mlade družine bodisi zaposleni za določen čas ali nedoločen čas. Povprečna neto plača v treh mesecih pred vložitvijo vloge za posojilo mora biti enaka 1,5-kratniku povprečne mesečne neto plače v Sloveniji ali nižja od tega zneska. Ob tem banka ni dolžna dodatno preveriti, kakšna je kreditojemalčeva sposobnost odplačevanja kredita. Krediti z jamstveno shemo so izvzeti tudi iz makrobonitetnega ukrepa Banke Slovenije.

Mladi, ki zaprošajo za takšen kredit, morajo reševati svoj prvi stanovanjski problem; da niso lastniki primerne nepremičnine, pa morata dokazati tako kreditojemalec kot njegova družina. Najvišji znesek financiranja je določen pri 200 tisoč evrih, najdaljša doba financiranja pa je 30 let. Kreditojemalec mora zagotoviti lastna sredstva v višini 20 odstotkov vrednosti glavnice.  

SISBON in cenitev?

Kot je zapisano v uredbi, lahko banka v skladu s svojimi internimi pravili v okviru omejitev iz zakona določi višino posameznega kredita. Iz Delavske hranilnice so denimo sporočili, da kreditojemalec za odobritev kredita z jamstvom države ni upravičen do kredita po redni ponudbi hranilnice. Na drugi strani pa v zakonu ni navedeno, da mora banka preveriti kreditojemalca v sistemu SISBON, kjer je zabeležena finančna zgodovina posojilojemalcev. Prav tako ne omenja nujnosti cenitve vrednosti nepremičnine, za katero bo vpisana hipoteka.

Tako so pogoji za dodelitev takega kredita po eni strani zelo ozki, na kar opozarjajo pri Delavski hranilnici, tako da so v okviru Združenja bank Slovenije že predlagali določene prilagoditve pogojev, ki bi omogočile širšo dostopnost kreditov in s tem večji vpliv na reševanje stanovanjskega problema mladih. Po drugi strani pa so pravila glede doseganja minimalnih standardov za najem stanovanjskega kredita brez jamstva države zelo ohlapna, čeprav so banke na tovrstna pravila zelo pozorne.  

"Ne vidimo večjih koristi za mlade"

Tako pravijo v civilni iniciativi Zadrugator, ki deluje v sklopu Inštituta za študije stanovanj in prostora. "Kar je bistvena razlika med to različico zakona, ki je bila pripravljena pod vlado SDS, in prejšnjo, ki se je pripravljala pod vlado Liste Marjana Šarca, je, da je tista predvidevala varnostno mrežo za kreditojemalce," opozarja Maša Hawlina iz Zadrugatorja. Kot pravi, je v Šarčevem predlogu pisalo, da če gospodinjstvo ne bi bilo sposobno odplačati kredita, bi stanovanjski sklad odkupil stanovanje, gospodinjstvo pa bi še naprej lahko bivalo v svojem domu kot najemnik.

Zdajšnja uredba sicer predvideva, da v primeru neodplačevanja pride do rekonstruiranja kredita, v primeru izplačila jamstva pa zastavna pravica na nepremičnini preide na državo. Za izterjavo je nato pooblaščen Furs.

Hkrati opozarjajo, da bodo mladi prisiljeni predvsem v novogradnjo na poceni zemljiščih ali nakup starih stanovanj na manj zaželenih oziroma odročnejših lokacijah – sploh glede na astronomske cene nepremičnin, ki smo jim priča trenutno. Poleg tega ostaja vprašljivo, kdo si bo tovrsten kredit sploh lahko privoščil.

"Sprejet zakon ne bo bistveno pripomogel k poenostavitvi dostopa mladih do primernega stanovanja, predvsem zaradi visokih cen na nepremičninskem trgu. Prav tako zakon ne rešuje problema mladih, ki nimajo dovolj lastnih sredstev za financiranje nakupa stanovanja," menijo tudi v Zvezi potrošnikov Slovenije (ZPS). Po njihovem mnenju bi morala biti pomoč države usmerjena na potrošnike, ki si lahko privoščijo mesečno odplačevanje posojila, vendar nimajo dovolj sredstev za lastno udeležbo pri nakupu nepremičnine.

"Ob tem želimo poudariti tudi, da bi posebej za mlade na nacionalni ravni potrebovali socialne ukrepe in strategije, ki bi jim olajšali reševanje stanovanjske problematike predvsem z neprofitnimi in socialnimi najemninami namesto najemanja dragih stanovanjskih posojil," so jasni na ZPS.

V ZBS sicer pravijo, da bo državno jamstvo predvidoma olajšalo reševanje prvega stanovanjskega problema predvsem družinam v okolici Ljubljane, kjer so cene nepremičnin najvišje, in tistim mladim družinam z več otroki, ki bi bile sicer kreditno slabo sposobne ali celo nesposobne. 

Ugodnejše obrestne mere kot v redni ponudbi

Banke sicer zagotavljajo, da bodo kredite po jamstveni shemi ponudile po ugodnejši obrestni meri od redne ponudbe. "Pri čemer pričakujemo, da bo realna višina obrestnih mer za te kredite znana oziroma določena v prvih mesecih naslednjega leta, ko se bo strma rast euribora po pričakovanjih ustalila," so dejali na Delavski hranilnici.

Pri tem povejmo, da so po podatkih Banke Slovenije fiksne obrestne mere za stanovanjska posojila z ročnostjo nad deset let avgusta pri 2,52 odstotka. Posojila pa se bodo še dražila, euribor je že sedaj presegel tri odstotke.

Če mladi najamejo 200 tisoč evrov posojila za 30 let s fiksno obrestno mero, bo mesečna anuiteta še vedno znašala od 600 do 800 evrov. Hkrati bo moral kreditojemalec zagotoviti še lastno udeležbo v višini 40 tisoč evrov. Takšnega posojila nekomu s povprečno plačo brez jamstva države in ob upoštevanju makrobonitetnih ukrepov Banke Slovenija verjetno sploh ne bi odobrili.

Če je tveganje slabih posojil na strani banke izničeno zaradi državnega jamstva, bi kreditojemalec, ki bi precenil svojo sposobnost odplačevanja, lahko hitro ostal brez nepremičnine – postopki izterjave so namreč znani. 

"V okviru jamstvene sheme bo v primeru težav z odplačevanjem preostali dolg banki res odplačala država, vendar bo ta pozneje terjala posojilojemalca. Zavarovanje posojila s poroštvom države je namenjeno izključno zaščiti banke," opozarjajo tudi na ZPS.

 

Trenutno ni komentarjev za novico. Bodi prvi, ki bo komentiral ...

Pusti komentar