Koliko let delate za stanovanje?

Rast cen nepremičnin se ne umirja, saj se je povpraševanje izkazalo za precej odporno kljub dejstvu, da smo v preteklih letih imeli rast obrestnih mer in obdobje počasnejše rasti posojil v letu 2023 in v začetku 2024. Pogoji zadolževanja so bili slabši in kupci so se redkeje odločali za stanovanjska posojila glede na to, da gre za dolgoročno zavezo. Po drugi strani pa je obdobje visoke inflacije spodbudilo naložbe v nepremičnine, saj so posamezniki želeli ohranili vrednost svojega denarja.

V začetku leta opažamo trend pospešene rasti stanovanjskih posojil, pri čemer v regiji prednjačita Severna Makedonija ter Bosna in Hercegovina z dvomestnimi stopnjami rasti in medletno rastjo okoli 10 odstotkov. Obrestne mere za novoodobrena stanovanjska posojila v januarju 2025 so bile nižje – bolj v razponu obrestnih mer, ki jih opažamo v evroobmočju.

Izjema je Srbija, ki beleži najvišjo obrestno mero v opazovani skupini in je na zgornji meji omejitev centralne banke. Kot smo videli v letu 2023, so obrestne mere v Srbiji hitro sledile rasti euriborja, tako da je obrestna mera avgusta 2023 dosegla kar 6,8 odstotka. Višje obrestne mere beležijo Romunija, Poljska in Madžarska, vendar ima glavno vlogo nestanoviten tečaj, ki zvišuje oceno tveganja. Glede na višino obrestnih mer te niso ključni dejavnik, ki določa trenutni trend rasti stanovanjskih posojil, a ga vsekakor podpirajo.

Cene nepremičnin so eden od prevladujočih dejavnikov, ki neposredno in posredno vplivajo na stanovanjsko kreditiranje. Neposredni učinek je matematičen – ko cene nepremičnin padajo, je za nakup stanovanja potreben večji znesek kredita. Posredni učinek se pravzaprav nanaša na padec povpraševanja zaradi visokih cen nepremičnin.

V nadaljevanju se bomo ukvarjali z analizo posrednega učinka, pri čemer bomo poskušali sklepati, v katero smer deluje, saj se poleg rasti cen nepremičnin v zadnjih letih povečujejo tudi zaslužki.

Cenovna dostopnost nepremičnin je imela različno dinamiko po zadnje dostopnih podatkih, kjer se je dostopnost stanovanj povečala le na Hrvaškem in v Srbiji, saj so plače rasle nominalno hitreje od cene kvadratnega metra.

Sam kazalnik dostopnosti je v državah regije podoben in se giblje med dva meseca in 2,5 meseca povprečnega neto prihodka, potrebnega za nakup kvadratnega metra velikega stanovanja v prestolnici.

Če torej izrazimo število let povprečne neto plače, potrebne za nakup 60 kvadratnih metrov velikega stanovanja, je najboljša cenovna dostopnost na Hrvaškem, in sicer slabih 11 let, medtem ko je v Sloveniji in Srbiji potrebnih 12 let povprečne neto plače.

Slabša cenovna dostopnost pomeni slabše povpraševanje in s tem nekoliko počasnejšo rast stanovanjskih posojil, zato Srbija in Slovenija beležita nekoliko nižje stopnje rasti stanovanjskih posojil v primerjavi s preostalo regijo.

Depositphotos

 

Če analizo dostopnosti razširimo na obrestne mere, vidimo podobne rezultate. Srbija ima najvišje obrestne mere in bi bilo treba za nakup stanovanja (60 kvadratnih metrov, 30-letni kredit z 20-odstotnim pologom) nameniti približno 61 odstotkov povprečne neto plače, na Hrvaškem pa je ta odstotek zaradi nižjih obrestnih mer in boljše dostopnosti nepremičnin okoli 47 odstotkov.

Pričakujemo, da se bo rast stanovanjskih posojil nadaljevala do konca leta, vendar ne vidimo bistvene korekcije obrestnih mer. Pričakujemo, da bo rast plač izboljšala dostopnost stanovanj in podprla povpraševanje po nepremičninah. Vsi omenjeni dejavniki bodo povzročili nadaljnjo rast cen, vendar po enomestni stopnji, saj so se v preteklih obdobjih v celotni regiji že precej dvignile. Glede na to, da cene kvadratnih metrov vplivajo na dostopnost, ne vidimo prostora za hitrejšo rast cen nepremičnin.