Zelena stanovanjska posojila: Nižje obrestne mere ali darilo premožnim?

V dobi podnebnih sprememb je ob avtomobilih, sončnih elektrarnah in ogrevalnih sistemih vse bolj razširjeno tudi spodbujanje financiranja nakupa energetsko učinkovitih nepremičnin.

Kakšne so ugodnosti in komu sploh koristijo? Za ponazoritev smo pripravili izračuna nakupa stanovanja z zelenim in klasičnim stanovanjskim posojilom. Kakšne so razlike? Banke smo vprašali, kolikšen delež novih stanovanjskih posojil zajemajo zelena posojila in kakšne so razlike v povprečni vrednosti nepremičnin pri zelenih posojilih v primerjavi s klasičnimi.

Kakšne so koristi?

Namen zelenega stanovanjskega posojila je financiranje nakupa, gradnje ali prenove energetsko učinkovitih nepremičnin. Taksonomija EU ga uvršča med trajnostno financiranje.

Banke zanj praviloma ponujajo ugodnejše obrestne mere v primerjavi s klasičnim posojilom. Kakšen je lahko prihranek? Za primer smo uporabili nakup štirisobnega rabljenega stanovanja v Kosezah in dvosobnega novega stanovanja z atrijem v bližini središča Ljubljane.

Primerjava nakupa štiri- in dvosobnega stanovanja

Štiričlanska družina Novak z nadpovprečnimi prihodki kupuje štirisobno stanovanje. Ogreli so se za starejše stanovanje v Kosezah z 90 kvadratnimi metri površine in s ceno 410 tisoč evrov. Zaradi večjega zanimanja so morali ponudbo zvišati. Skupaj z davkom na promet nepremičnin (DPN) in provizijo bi morali za stanovanje odšteti 450 tisoč evrov.

V okolici centra se je za nakup novega dvosobnega stanovanja odločil Janez z visokimi prihodki. Stanovanje z dvema parkirnima mestoma in atrijem na zanimivi lokaciji je naprodaj za malce več kot 400 tisoč evrov. Razjezilo ga je, da je bila oglaševana cena brez davka na dodano vrednost (DDV). Ker pa je bilo stanovanje naprodaj dlje časa, si je izpogajal popust. Skupaj z davkom in provizijo bi za stanovanje moral plačati 450 tisoč evrov.

Tako družina Novak kot tudi Janez bosta nakup financirala s stanovanjskim posojilom. Janeza je prijazna bančna svetovalka opozorila, da lahko najame zeleno stanovanjsko posojilo, medtem ko ga družina Novakovih zaradi nižje energetske učinkovitosti stanovanja ne more.

Razlika lahko preseže 35 tisoč evrov

Za primerjavo smo uporabili povprečno efektivno obrestno mero ponujenih posojil slovenskih bank. Pri zelenem stanovanjskem posojilu je ponudba manjša, saj ga ne ponujajo vse banke. V povprečju pa je EOM pri zelenem stanovanjskem posojilu za približno 0,4 odstotne točke nižji kot pri klasičnem stanovanjskem posojilu. Predpostavljali smo posojilo s fiksno obrestno mero z odplačilno dobo 20 let.

Omenjena razlika v obrestni meri pomeni, da je pri zelenem posojilu mesečni obrok nižji za približno 73 evrov. Po 20 letih odplačevanja bi skupno preplačilo kredita znašalo približno 17.600 evrov manj. Družina Novak dobi manj ugodne pogoje, zato bo za enako visoko posojilo plačala višjo obrestno mero in ga v celotni dobi odplačevanja preplačala bolj kot Janez.

Pri nekaterih bankah so razlike med klasičnim in zelenim stanovanjskim posojilom lahko še večje. ''Razlika v EOM med trajnostnim in klasičnim posojilom ni enotno določena, saj je odvisna od konkretnih značilnosti posameznega primera,'' so pojasnili v OTP banki. Pri Sparkasse je razlika med posojiloma 0,81 odstotne točke, to je skoraj 150 evrov razlike pri mesečnem obroku, skupni prihranek pa je več kot 35 tisoč evrov. Sparkasse je v času priprave članka ponujala najnižji EOM za zeleno stanovanjsko posojilo, in sicer 2,92 odstotka.

Družina z dvema otrokoma in dvema povprečnima plačama si takšnega posojila ne bi mogla privoščiti. Že pravila Banke Slovenije zahtevajo, da naj bi staršem po obroku ostalo več kot dva tisoč evrov. V našem primeru pa bi ostalo le malce več kot 1.200 evrov prihodkov.

V NLB že za dvakrat presegli načrt za leto 2030

 Iz poročila o poslovanju izhaja, da se je NLB zavezala, da bo do leta 2030 za financiranje prehoda namenila 1,9 milijarde evrov, od tega skoraj 40 odstotkov sončnim elektrarnam, financiranju energetsko učinkovitih stavb, energetski prenovi in financiranju čistega transporta. V Sloveniji so si zadali cilj, da do leta 2030 delež novih hipotek v najvišjem energetskem razredu doseže 20 odstotkov. Že lani je dosegel 42 odstotkov – dvakrat več od cilja. ''Obseg novih zelenih posojil je v letu 2025 presegel načrtovanega s povečano ponudbo različnih NLB Zelenih partnerskih kreditov,'' so zapisali.

OTP: Zelena posojila imajo praviloma višjo povprečno vrednost

Tudi v OTP banki ponujajo trajnostna stanovanjska posojila za izboljšanje energijske učinkovitosti, menjavo ogrevalnega sistema in druge trajnostne naložbe. Prihodkovnega profila pri sklepanju posojila ne spremljajo posebej, ker je posojilo odvisno od višine investicije. Opažajo pa, 'da imajo posojila, ki se uvrščajo med zelena, praviloma višjo povprečno vrednost, kar je v splošnem povezano z višjo vrednostjo energijsko učinkovitih novogradenj.'

Depositphotos

 

Pogoj za zeleno stanovanjsko posojilo je, da so nepremičnine z energijskim razredom EPC A ali B. ''Na ravni Skupine OTP delež zelenih naložb v portfelju prebivalstva po metodologiji EU-taksonomije trenutno znaša približno 3,8 odstotka, v Sloveniji pa je nekoliko manjši,'' so sporočili. Dodali so, da je mogoče zeleno posojilo dobiti tudi za rabljene nepremičnine, če te dosegajo ustrezno energijsko učinkovitost (EPC A ali B). Iz Deželne banke Slovenije (DBS) so sporočili, da posebnih stanovanjskih posojil za t. i. zeleno financiranje ne ponujajo.

Nižje obresti, vendar dražje nepremičnine

Zeleno posojilo znižuje obrestne mere, vendar ne povečuje dostopnosti stanovanj vsem. Banke ponujajo nižje obrestne mere za energetsko učinkovite nepremičnine. A takšne nepremičnine so praviloma dražje, zato so do ugodnosti pogosto upravičeni predvsem premožnejši kupci. Tako je na primer kupec stanovanja v Schellenburgu ali Šumiju nakup lahko financiral z ugodnejšim zelenim posojilom, na drugi strani pa bo to le v redkih primerih mogoče v Štepanjskem naselju ali v naselju BS3.