Kam po 100 tisoč evrov stanovanjskega kredita? Neketere banke že zaostrujejo pogoje

Po več kot dveh letih umirjanja se trg stanovanjskih posojil v Sloveniji znova opazno prebuja. Nižje obrestne mere in stabilnejše makroekonomsko okolje so okrepili zanimanje gospodinjstev, kar se kaže v rasti novoodobrenih posojil. Vzporedno s tem se je zaostrila tudi konkurenca med bankami, vendar primerjava ponudb razkriva, da so razlike v skupnem strošku stanovanjskega kredita še vedno velike – in da lahko izbira banke pri 20-letnem posojilu pomeni več tisoč evrov razlike v preplačilu.

Podatki Banke Slovenije (BS) kažejo, da so nižje obrestne mere v prejšnjem letu pomembno spodbudile kreditno aktivnost gospodinjstev. Oktobra je bil dosežen največji mesečni obseg novoodobrenih stanovanjskih posojil po letu 2022, medletna rast stanovanjskih posojil pa se je okrepila na 8,1 odstotka, kar je več kot trikrat hitreje od povprečja evrskega območja, kjer je rast znašala 2,6 odstotka. 

V prvih desetih mesecih tega leta se je povečeval mesečni obseg novoodobrenih stanovanjskih in potrošniških posojil, pri čemer so posojila gospodinjstvom k rasti posojil v nebančnemu sektorju prispevala največ. BS ob tem izpostavlja, da pri stanovanjskih posojilih močno prevladujejo fiksne obrestne mere, kar odraža željo gospodinjstev po predvidljivosti dolgoročnih obveznosti. 

Oktobra obrestne mere blizu evropskega povprečja

Najnovejši podatki o povprečnih fiksnih obrestnih merah za stanovanjska posojila gospodinjstvom kažejo, da se je obrestni cikel po izrazitem dvigu v letih 2022 in 2023 v zadnjem letu očitno umiril, razlike med Slovenijo in evrskim območjem pa so se celo obrnile v korist domačega trga.

V evrskem območju so se povprečne fiksne obrestne mere po vrhuncu konec leta 2023, ko so dosegle približno 3,9 odstotka, v letu 2024 postopno zniževale in se do oktobra 2025 ustalile pri okoli 3,3 odstotka. V Sloveniji je bil vzorec podoben, vendar z nekoliko izrazitejšim padcem: po vrhuncu pri štirih odstotkih v prvi polovici leta 2023 so se povprečne fiksne obrestne mere do oktobra 2025 znižale na 2,8 odstotka. 

Tudi podatki za nove stanovanjske kredite s spremenljivo obrestno mero kažejo, da so se po vrhuncu obrestnega cikla razmere začele normalizirati, razlika do evrskega povprečja pa se je močno zmanjšala.

Ko je ECB v letih 2022 in 2023 hitro dvignila referenčno obrestno mero (do 4,5 odstotka), so se spremenljive obrestne mere na novih stanovanjskih poslih močno zvišale. V evrskem območju so konec 2023 dosegle okoli 4,9 odstotka, v Sloveniji pa še višje, do približno 5,8 odstotka, kar potrjuje, da je bil slovenski trg med zaostritvijo pogojev praviloma dražji.

V letu 2025 se je trend obrnil. Slovenske spremenljive obrestne mere so se znižale hitreje kot v evrskem območju in se približale povprečju. Oktobra 2025 znaša povprečje v evrskem območju 3,5 odstotka, v Sloveniji pa 3,7 odstotka.

Pri spremenljivih obrestnih merah je povezava z denarno politiko ECB praviloma bolj neposredna kot pri fiksnih obrestnih merah. Zato se spremembe referenčnih obrestnih mer hitreje in izraziteje prelijejo v ceno novih posojil, kar pomeni večjo volatilnost in tveganje za kreditojemalce: čeprav se obresti lahko v obdobjih zniževanja hitro pocenijo, se lahko ob morebitnem novem zaostrovanju pogojev enako hitro tudi podražijo.

 

Primerjava: Gorenjska banka najdražja, DBS najugodnejša

Da bi preverili, kako se ti trendi odražajo v praksi, smo v spletnih kalkulatorjih bank simulirali najem 100 tisoč evrov stanovanjskega posojila z dobo odplačevanja 20 let. Primerjava pokaže, da se razlike med bankami na prvi pogled ne zdijo velike, saj so mesečni obroki pogosto razmeroma blizu. 

Vendar se slika spremeni, ko upoštevamo efektivno obrestno mero (EOM), ki vključuje celoten strošek kredita, in posledično skupno preplačilo. Pri tej ročnosti se tudi navidezno majhna razlika v EOM prevede v občutno razliko v skupnem znesku, ki ga kreditojemalec plača banki.

V segmentu fiksnih obrestnih mer se EOM v primerjavi giblje približno od 2,94 do 3,65 odstotka. Najdražja ponudba je pri Gorenjski banki, kjer je skupno preplačilo pri izbranem primeru najvišje in presega 40 tisoč evrov, kar jo postavlja na vrh lestvice glede na stroške. 

Visoke skupne stroške imajo tudi nekatere druge banke s fiksnimi ponudbami, medtem ko se kot ugodnejša alternativa izpostavlja Deželna banka Slovenije (DBS), kjer EOM ostaja pod tremi odstotki, skupno preplačilo pa je opazno nižje. NLB je fiksno ponudbo glede na oktober 2025 malenkost podražila, pri OTP pa je ponudba ostala enaka.

Spremenljive obrestne mere so v praksi manj razširjene, kar potrjuje tudi sama primerjava. OTP te možnosti ne ponuja, zato je nabor bank ožji. Kljub temu se razlike med ponudniki ohranijo, pri čemer se za najugodnejšo znova izkaže Deželna banka Slovenije, medtem ko ima Gorenjska banka tudi pri spremenljivi obrestni meri najvišji skupni strošek. 

Pri Intesi Sanpaolo je spremenljiva ponudba nižja kot pri prejšnji primerjavi, kar jo uvršča med redke banke, ki so pogoje v zadnjem obdobju izboljšale. Primerjava ponudb bank kaže, da so se pri delu bank pogoji že začeli zaostrovati.