Stanovanjski kredit: Koliko je prostora za pogajanja pri obrestni meri?

Pred dnevi smo pripravili pregled ponudbe stanovanjskih hipotekarnih kreditov pri bankah (izposoja sto tisoč evrov z odplačilno dobo 20 let). Vse izračune smo opravili s pomočjo spletnih računal bank, ki jih ponujajo na svojih spletnih straneh. Primerjava je pokazala, da je najugodnejša fiksna obrestna mera, ki jo je trenutno mogoče dobiti, tri odstotke. Pri spremenljivi obrestni meri je najugodnejša začetna obrestna mera znašala 3,53 odstotka.

V prej omenjenih primerih je šlo splošno ponudbo, ki jo računalo ponudi vsem. Nas pa je zanimalo, ali jo je mogoče izboljšati. Denimo, ker ste vzorna stranka ali spreten pogajalec.

Najhitreje to preverimo z vpogledom v zadnje sklenjene posle z nepremičninami (pridobili smo jih od Geodetske uprave RS, pri tem je treba omeniti, da podatki za lani še vedno prihajajo), nato pa za čim novejše posle v zemljiški knjigi preverimo, ali so na nepremičnine vpisane hipoteke. Za potrebe našega članka smo izbrskali 12 takšnih, ki so bile obremenjene. Včasih je bila na nepremičnine vpisana hipoteka, pogosto pa je šlo šele za plombe (zemljiškoknjižni predlog za vpis obremenitve na nepremičnino), ki bodo hipoteke šele postale.

Naj opozorimo, da ne moremo z gotovostjo trditi, da je bilo posojilo namenjeno za nakup te nepremičnine, saj bi lahko bila zastavljena tudi v katerem drugem poslu, denimo za nakup druge nepremičnine, vsekakor pa s pregledom teh poslov dobimo občutek, koliko so banke pripravljene popustiti posojilojemalcem.

S posojilom pokrivajo tudi 97 odstotkov kupnine

Povsem po naključju je naš seznam sestavljen iz šestih poslov s hišami in stanovanji. V primeru najdražje prodaje je šlo za hišo na Brezovici, vredno 420 tisoč evrov. Iz zemljiške knjige je razvidno, da je banka NLB vložila predlog za vpis 130 tisoč evrov vredne hipoteke. Če so nakup financirali s hipotekarnim posojilom, to pomeni, da so potrebovali 31 odstotkov sredstev.

V splošnem nekako velja, da naj bi imeli ob nakupu od desetine do petine lastnih sredstev, a to ni nujno. Temu pritrjuje tudi naš krajši seznam konkretnih poslov, kjer največja pokritost kupnine s hipoteko znaša 97 odstotkov. Gre za nakup stanovanja v katastrski občini Kašelj, ki je stalo 208.500 evrov, medtem ko je nanj vpisana hipoteka, vredna 202 tisoč evrov. Iz zemljiške knjige je razvidno, je bilo posojilo najet pri banki Sparkasse.

Poleg omenjenega primera je še na treh nepremičninah vpisana hipoteka (ali plomba) za več kot 80 odstotkov kupnine (posojila so bila najeta pri bankah Sparkasse in NLB), je pa prej omenjen primer edini, v katerem hipoteka pomeni več kot 90 odstotkov kupnine.

Od 12 le v dveh primerih ne gre za fiksno obrestno mero

Naš popis informativnih izračunov je pokazal, da banke najpogosteje najnižjo obrestno mero ponujajo pri posojilih z nespremenljivo ali fiksno obrestno mero. Popis dejanskih poslov pa razkriva, da posojilojemalci najpogosteje tudi izberejo hipotekarno posojilo s fiksno obrestno mero – od 12 dejanskih posojilnih poslov so se posojilojemalci v desetih primerih odločili za fiksno obrestno mero, le v dveh pa za kombinirano. Značilnost zadnje je, da neko obdobje posojilo odplačujete po fiksni obrestni meri, nato pa po spremenljivi (v obeh primerih so si posojilojemalci denar izposodili pri banki Sparkasse, ročnost posojila pa je okoli 30 let).

 

 

Tudi pod tri odstotke gre

Poglejmo še obrestne mere, najprej pri posojilih s fiksno obrestno mero. Najnižja med 12 primeri znaša 2,80 odstotka (to je manj od najugodnejše ponudbe, ki jo v najboljšem primeru ponudijo informativni izračuni na spletnih straneh bank) in si jo je januarja letos izpogajal posojilojemalec, ki je postal lastnik stanovanja v ljubljanskih Črnučah. V konkretnem primeru je najel 180 tisoč evrov posojila pri Delavski hranilnici, odplačal pa ga bo čez 20 let.

Najvišjo obrestno mero, tudi v tem primeru je šlo za fiksno, je dobil posojilojemalec, ki je kupil hišo v Šmiklavžu v drugi polovici novembra lani. Obrestna mera znaša 4,90 odstotka na leto, posojilo pa bo banki Intesa Sanpaolo vrnil v desetih letih.

Če zanemarimo oba ekstrema, banke za hipotekarno posojilo s fiksno obrestno mero zahtevajo od 3 do 3,40 odstotka obresti na leto, kar je podobno, kot je pokazal naš popis.

Poglejmo še izjemi – hipotekarni posojili s kombinirano obrestno mero (obe sta bili najeti pri banki Sparkasse). V enem primeru gre za 146 tisoč evrov posojila za nakup stanovanja na Ptuju. Fiksna obrestna mera za prvih deset let odplačevanja znaša 2,9 odstotka, nato pa se spremeni in se do leta 2054 določi kot vsakokratna vrednost šestmesečnega EURIBOR, povišana za 1,3 pribitka. Drugi primer s kombinirano obrestno mero je malenkost manj ugoden, vendar gre tako za večji znesek posojila, pa tudi pokritost posojila s hipoteko je 97-odstotna.