Premium pisarne v Ljubljani kljub negotovosti ostajajo vroča naložba

Ljubljana doživlja enega intenzivnejših gradbenih ciklov na trgu poslovnih nepremičnin v zadnjem desetletju. Medtem ko se po mestu dvigajo nove pisarniške stavbe in poslovni kompleksi, se hkrati hitro spreminjajo tudi razmere na trgu dela: podjetja so previdnejša pri širitvah, delo na daljavo ostaja pomemben dejavnik, vlagatelji pa vse bolj pozorno spremljajo zasedenost, cene najemnin in donosnost naložb.

V času negotovega gospodarskega in političnega okolja smo preverili, kakšne so trenutne zmogljivosti trga, kako se gibljejo najemnine ter ali poslovne nepremičnine v Ljubljani še vedno veljajo za privlačno naložbo.

Vilharia pred odprtjem že 85-odstotno zasedena

Prestolnica bo kmalu bogatejša za eno največjih poslovnih stavb v Sloveniji. Vilharia, ki nastaja ob Vilharjevi cesti v neposredni bližini glavne železniške postaje, vstopa v zaključno fazo gradnje in se že pripravlja na prihod prvih najemnikov, med katerimi je tudi SAP, globalno podjetje na področju poslovnih rešitev in digitalne preobrazbe. Po navedbah investitorja je stavba že približno 85-odstotno zasedena, čeprav gradnja še ni končana.

Vilharia z okoli 31 tisoč kvadratnimi metri pisarniških prostorov je tehnološko napreden poslovni projekt, ki med drugim vključuje tudi digitalno podprto concierge storitev, dostopno prek aplikacije za upravljanje stavbe. Ta najemnikom omogoča naročanje storitev, obveščanje, upravljanje dostopa ter reševanje vsakodnevnih operativnih vprašanj. "Concierge aplikacija je nov standard poslovnega udobja, ki ga v Ljubljani še ni bilo," trdi Pavel Bartošík, vodja najema pri podjetju Corwin.

Razvijalec projekta Corwin je na slovenskem trgu sicer prisoten že od leta 2017. Njihov prvi večji projekt, stanovanjska soseska Kvartet z 236 stanovanji, stoji na območju Šiške ob Celovški cesti. Od leta 2023 podjetje gradi tudi Vilhario, ki je po obsegu njihov največji poslovni projekt v Sloveniji doslej, po zadnjih ocenah vreden več kot 110 milijonov evrov.

Bodo premium standardu Vilharie sledili tudi premium najemniki? Družba Corwin

Val novih pisarn v prestižnem segmentu, a širši trg ostaja previden

Član uprave Generali Investments Sašo Šmigić je za Bloomberg Adria že lani napovedal, da se bo v prihodnjih dveh letih trg poslovnih nepremičnin v Ljubljani, predvsem pisarniških nepremičnin, občutno spremenil. "Ker bo zgrajenih skoraj 100 tisoč kvadratnih metrov prvovrstnih pisarn blizu mestnega jedra," poudarja.

Zoran Đukić, direktor nepremičninske družbe Stoja Trade, opaža, da je povpraševanje po kakovostnih, t. i. premium pisarnah v Ljubljani trenutno precejšnje. "Zanimajo se predvsem podjetja, ki iščejo sodobne, energetsko učinkovite objekte na dobrih lokacijah, z urejenim parkiranjem in dobrim upravljanjem. Očitno gre za željo po kakovosti, saj podjetja zapuščajo starejše, energetsko neučinkovite stavbe in se selijo v novejše ali prenovljene objekte," pravi in pojasnjuje, da je razpoložljivost res kakovostnih pisarn v prestolnici omejena.

Hkrati pa večji projekti, kot sta Vilharia in Emonika, prihajajo na trg v času, ko je povpraševanje v preostalem delu pisarniškega trga precej bolj zadržano. "Razmere na nepremičninskem trgu so trenutno precej negotove, tako pri nakupih kot pri najemih," pa razmišlja Predrag Todić, direktor agencije Ljubljana nepremičnine. Po njegovih besedah so odločitve o dolgoročnih najemih previdnejše, saj je splošno gospodarsko in politično okolje nestabilno, sprememb je veliko, kar se pozna tudi pri podjetjih, ki nimajo več takšne želje po širitvah kot v preteklosti.

Po Todićevih ocenah se najemnine za poslovne prostore v Ljubljani trenutno gibljejo med 15 in 20 evri na kvadratni meter, medtem ko so na obrobju mesta nižje. "Višina najemnine je močno odvisna od tega, koliko je lastnik vložil v prostor: večja je investicija, višja je praviloma tudi cena najema," dodaja.

Ljubljana bo kmalu bogatejša za 100-metrsko poslovno stolpnico. Foto: Emonika

O podobnih številkah govori tudi Đukić, ki poudarja, da se cene najemov poslovnih prostorov v Ljubljani močno razlikujejo glede na lokacijo, standard in starost objekta. Po njegovih ocenah se najemnine v starejših stavbah in na sekundarnih lokacijah gibljejo okoli 10 do 14 evrov na kvadratni meter, kakovostni objekti na dobrih lokacijah stanejo od 14 do 18 evrov za kvadratni meter, medtem ko se novejši oziroma vrhunski poslovni objekti na najboljših lokacijah oddajajo za 18 do 25 evrov. Pri najbolj prestižnih projektih so lahko najemnine tudi nekoliko višje, opozarja Đukić. 

Kar zadeva vlagatelje, Todić ocenjuje, da se donosnost poslovnih stavb v Ljubljani trenutno giblje med šestimi in sedmimi odstotki na leto, kar je še vedno skladno s pričakovanji na trgu poslovnih nepremičnin. Ob tem opozarja, da cene stanovanj rastejo hitreje, kar v zadnjih letih preusmerja del zanimanja vlagateljev iz poslovnih v stanovanjske projekte.