'Prenova bi stala skoraj toliko kot novogradnja.' Kakšna bo usoda legendarne stolpnice NLB?

V središču Ljubljane, na Trgu republike, že več kot pol stoletja ponosno stoji ena izmed najbolj odmevnih ikon slovenske modernistične arhitekture – stolpnica Nove Ljubljanske banke (NLB), znana tudi kot TR2. Stavba ni le poslovni objekt, temveč simbol preobrazbe slovenske prestolnice v času socialistične Jugoslavije, opomin na vizijo, ki je arhitekturne ideale modernizma zasidrala v urbano zasnovo Ljubljane.

Začetki Trga republike (takrat imenovanega Trg revolucije) segajo v leto 1959, ko so mestne oblasti razpisale natečaj za ureditev osrednjega trga, ki bi združeval politično, kulturno in poslovno funkcijo mesta. Zmagal je arhitekt Edvard Ravnikar, učenec Jožeta Plečnika, ki je s svojo ekipo med letoma 1960 in 1983 zasnoval kompleks, ki vključuje parlament, stolpnice (vključno s TR2), moderne kulturne prostore, velik nakupovalni center (Maximarket) in Cankarjev dom.

Znamenita stolpnica TR2, zgrajena leta 1971, stoji na Trgu republike, tik ob stolpnici TR3, in je že nekaj desetletij sedež NLB. Ob njenem odprtju je bil v pritličju urejen tudi razstavni prostor NLB Galerija Avla, s čimer je banka med prvimi v regiji povezala finančno ustanovo s kulturnim poslanstvom, ki ga ohranja še danes.

A nekoč kultna stavba danes očitno ne izpolnjuje več potreb njenih lastnikov in uporabnikov. NLB namreč seli svoje poslovanje iz osrednje poslovne stavbe na Trgu republike v nove prostore na Šmartinski cesti, kjer poteka gradnja energetsko učinkovitega sodobnega kompleksa, namenjenega centralizaciji bančnih služb. "Selitev bo omogočila delovanje v sodobnih, zaposlenim in obiskovalcem prijaznih prostorih in, še pomembnejše, v energetsko varčnih prostorih," so nam potrdili pri banki NLB. "Dela na Šmartinski cesti že pospešeno potekajo."

Kakšna bo usoda legendarne stolpnice?

Decembra lani je skupina NLB prodala tudi znamenito poslovno stavbo v Beogradu, kjer že več kot 50 let deluje uredništvo Politike, ki je eden najstarejših še izhajajočih časopisov na območju nekdanje Jugoslavije. Po podatkih srbskih medijev je stavbo prek podjetja M29 kupil poslovnež Boban Rajić.

Kakšna bo prihodnost stavbe TR2 v osrčju Ljubljane, še ni znano. Iz NLB so nam sporočili, da končne odločitve o nadaljnjih postopkih še niso sprejeli. "Še vedno pa ocenjujemo, da je stavba na ekskluzivni lokaciji v srcu prestolnice zelo primerna tudi za državne organe. Ne nazadnje je že arhitekt Ravnikar objekt zasnoval v ta namen."

Kakorkoli, po mnenju stroke stavba dandanes ne dosega več sodobnih standardov, predvsem z vidika energetske učinkovitosti. Maja Ostanek Selak, direktorica nepremičninskega sklada Alfi Re, poudarja, da stavba trenutno ne ustreza zahtevam sodobnih najemnikov, zlasti z vidika funkcionalnosti tlorisne zasnove in energetske učinkovitosti.

NLB

 

Možnost oziroma smiselnost prenove je vprašljiva. Zaradi spomeniške zaščite so možnosti preureditve tovrstnih objektov pogosto omejene, kar lahko bistveno vpliva na funkcionalnost. "Investicija v prenovo takšne stavbe bi bila že blizu strošku gradnje nove poslovne stavbe, kar pa, z vidika trenutnih ravni tržnih najemnin, finančno ni smiselno," meni Ostanek Selakova.

Član uprave Generali Investments (upravljajo alternativni investicijski sklad, ki vlaga v poslovne nepremičnine) Sašo Šmigić, pravi, da je stavba NLB zagotovo ena lokacijsko najbolj zanimivih v Ljubljani, a ima kopico težav: "Najbolj očitna je izjemno zahtevna prenova spomeniško zaščitene stavbe. Potem pa je tu še - kar ni le težava NLB, ampak starejših zgradb v centru - zagotavljanje zadostnega števila parkirnih mest. Moderne poslovne stavbe to morajo zagotavljati." Poleg tega je tako stavbo zelo težko modernizirati, arhitekturni koncepti pa so bili v času gradnje bistveno drugačni kot so danes.

Stolpnica NLB na Trgu republike zaradi svoje zasnove, zgodovine in lokacije velja za enega bolj reprezentativnih objektov v središču Ljubljane, a je zaradi dotrajanosti potrebna celovite posodobitve, kar zahteva znatna vlaganja. Po besedah Predraga Todića, direktorja nepremičninske agencije Ljubljana nepremičnine, je za dolgoročno vzdrževanje in investicije ključno, da bi imela stavba enega samega lastnika.

"Najbolj smiselno bi bilo, da bi stolpnico kupilo ali najelo večje podjetje, kot je na primer Petrol, ali pa da bi jo država preuredila v poslovne prostore za svoje organe," ocenjuje Todić. V praksi se namreč pogosto izkaže, da lastniška razdrobljenost vodi v težave z usklajevanjem vzdrževanja, obnov in upravljanja.

Kdo bo pisal novo zgodovino v TR2? Bobo

Za zdaj tudi še ni jasno, ali bo NLB stolpnico TR2 na Trgu republike prodala ali oddala v najem. Po besedah Šmigića se starejše poslovne nepremičnine oddajajo od 11 do 13 ali 14 evrov za kvadratni meter, ne trdi sicer, da tako velja tudi za NLB stavbo, medtem ko se cene v premium razredu začnejo pri 20 evrov in več.

Bi jih nakup takšne stavbe zanimal? "Naša zgodba je malce specifična, saj kot investitorji nastopamo v vlogi alternativnega investicijskega sklada - ti imajo neko končno življenjsko dobo. Naš novi sklad ima življenjski cikel osmih let, kar pomeni, da morajo biti v tem času vse nepremičnine tudi prodane. Če se gremo neko tako avanturo, kot bi bila TR stavba, bi prenova vzela dve leti, tako da se že tu izgubi nekaj prihodek, kar bi vplivalo na IRR (op.p.: donos). Nimaš pa tudi jasne slike, kako boš lahko takšno stavbo napolnil." 

Šmigić opozarja, da bo v naslednjih dveh letih prišlo do kar velikih sprememb na trgu poslovnih nepremičnin v Ljubljani, predvsem pisarniških nepremičnin: "Ker dobimo skoraj 100.000 kvadratnih metrov prvovrstnih pisarn, blizu centra mesta." Misli na moderni stavbi Vilaharia in Emonika, ki bosta po besedah sogovornika povzročili pretrese, predvsem za stavbe, ki niso bile prime razreda, a so se lastniki obnašali kot da so in jih tako tudi vrednotili.

"Jaz bi prej rekel, da za takega igralca, kot smo mi, [TR2] ni najbolj privlačna naložbena priložnost. Je pa to lahko odvisno od cene - če dobiš zanimivo ceno za tako stavbo, se ti morda račun še lahko izide," pravi Šmigić. 

Koliko je vredna stavba NLB na Trgu republike Vrednost nepremičnine NLB na Trgu republike smo skušali preveriti v aplikaciji geodetske uprave (Gurs). Ta namreč omogoča dodajanje posameznih delov stavbe na seznam, medtem ko aplikacija sešteva njihove vrednosti. Še preden nam je uspelo označiti čisto vse posamezne dele - zmanjkalo jih je kakšnih 15 ali 20 - nam aplikacija ni dovolila dodajati novih posameznih delov - števec se je 'zataknil' na približno 36 milijonov evrov. (A. L.)

Elitna lokacija v središču mesta ponuja številne možnosti in priložnosti za uporabo objekta. Med strokovnimi krogi in investitorji se ugiba, ali bo stavba postala nova poslovna lokacija za državne organe ali pa se bo prelevila v luksuzen hotel, ki bi dodatno okrepil turistično ponudbo prestolnice.

NLB sicer trenutno aktivno prodaja več svojih poslovnih nepremičnin. Med drugim so na voljo prostori na Linhartovi cesti v Ljubljani, veliki skoraj 930 kvadratnih metrov, ter večji poslovni prostori na Tržaški cesti, v izmeri dobrih 1.660 kvadratnih metrov. Poleg tega banka prodaja tudi številne poslovne stavbe po vsej Sloveniji, kjer so nekdaj delovale njene poslovalnice.