Kupujem stanovanje kot naložbo (II. del): se splača nakup v Mariboru?

Za dvosobno stanovanje 134 tisoč evrov

Srednja velikost prodanega stanovanja je v prvem polletju po Gursu znašala 52 kvadratnih metrov, za takšno stanovanje bi odšteli 134.160 evrov. Povprečna oglaševana najemnina na portalu nepremicnine.net je bila v ponedeljek tik nad 11 evri za kvadratni meter, kar pomeni mesečno najemnino 574 evrov.

Preprost izračun pokaže, da bi se nakup pri najemnini 574 evrov povrnil v 19 letih in pol. Bruto letna donosnost bi tako znašala 5,13 odstotka oziroma 3,85 odstotka po plačilu davkov. Gre za primerljive podatke kot v Celju, saj so tudi cene na primerljivi ravni.

Nakup bi se povrnil po več kot 21 letih

Ob upoštevanju dvoodstotne inflacije bi se najemnina v 20 letih lastništva zvišala na 836 evrov. Nakup bi se v tem primeru povrnil po 16 letih in sedmih mesecih, kar pomeni bruto letno donosnost 6,05 odstotka. Po plačilu davka od dohodka od oddajanja premoženja v najem se letna donosnost zniža na 4,73 odstotka oziroma se nakup povrne po 21 letih in dveh mesecih.

V računu nismo upoštevali stroška zavarovanj, nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ), rezervnega sklada, morebitnih obnov ali popravil.

Kolikšen je delež naložbenih nakupov

Ali se za stanovanja v Mariboru zanima vse več vlagateljev, smo preverili pri lokalnih nepremičninskih agentih. Enotnega odgovora nismo dobili. Katarina Žagar iz agencije RE/MAX Nepremičnine Maribor je ocenila, da je delež naložbenih stanovanjskih nepremičnin približno 20 odstotkov in se v zadnjih letih stabilno dviga. ''Veliko kupcev investicijskih nepremičnin ni lokalnih, torej so z drugih koncev Slovenije.'' Pravi pa, da stanovanja za lastno bivanje večinoma kupujejo lokalni prebivalci.

To potrjuje tudi direktor nepremičninske agencije La Real Nejc Rokavec. Opaža, da je naložbenih nakupov precej manj kot nakupov za lastno rabo, in ocenjuje, da se delež naložbenih nakupov celo manjša: ''Njihov delež v zadnjih letih ostaja stabilen oziroma se v primerjavi z osebnimi nakupi celo nekoliko manjša.'' Četrtina do tretjina kupcev stanovanje kupi za investicijo, nam je septembra povedala Mojca Žižek Mesarec, direktorica mariborske agencije Galea nepremičnine. "Vse več je kupcev, ki zaradi inflacije in iz straha pred izgubo vrednosti denar iz banke namenijo za nakup nepremičnine. Nekateri so kupili tudi dve ali tri stanovanja."

Kakšne nepremičnine iščejo ''vlagatelji''?

''Tip nepremičnine je predvsem odvisen od vlagatelja,'' dodaja Rokavec in pojasni: ''Večina jih kupuje manjše, starejše enote, ker jih je lažje oddati, drugi bolj cenijo prednosti večjih in novejših enot, s katerimi je manj dela.'' Kupci so različni, večinoma domači posamezniki ali pa kupci iz drugih regij, ki razumejo naravo denarnega toka in želijo skozi čas zavarovati vrednost svojega denarja pred inflacijo.

''Izkušeni kupci investicijskih nepremičnin iščejo starejša stanovanja, primerna za obnovo. Manj izkušeni se odločajo za stanovanja, ki ne zahtevajo večjih vlaganj, da ne ustvarjajo nepotrebnih izgub z investicijami v nepremičnino,'' je pojasnila Žagarjeva. Najbolj iskana so dvosobna stanovanja velikosti 50 kvadratnih metrov, saj so tudi najbolj likvidna, dodaja. ''Kupci so tako podjetja kot tudi fizične osebe.''

Mesečna najemnina med 450 in 700 evri

Kot v Celju se tudi v Mariboru cene najemnin gibljejo med 10 in 15 evri za kvadratni meter. Za 50 kvadratnih metrov veliko dvosobno stanovanje bi mesečna najemnina znašala 625 evrov, je ocenila Žagarjeva. ''V centru so najemnine nekoliko višje, malenkost nižje pa so v okolici.'' Rokavec pravi, da najemnine v zadnjih letih zaradi pomanjkanja stanovanj še vedno rastejo. Mesečna najemnina za večino takšnih stanovanj se giblje med 450 in 700 evri. ''Če stanovanje zelo odstopa od povprečja, pa je lahko najemnina tudi višja.''

Rokavec poudarja, da podatki o doseženih cenah najemnin niso tako zlahka dostopni, ker je na trgu zaradi visokih obdavčitev še vedno veliko sive ekonomije.'' Pravi, da se oglaševane najemnine dosegajo. Tudi Žagarjeva sporoča, da dosežene vrednosti minimalno odstopajo od oglaševanih cen. ''Če je najemodajalec pripravljen poslušati nasvet nepremičninskega strokovnjaka pri oblikovanju oglaševane cene, odstopanj ni, če je povpraševanje veliko, je lahko dosežena najemnina tudi višja.''

Nadpovprečna rast cen v zadnjem polletju

V zadnjih petih letih se je srednja cena kvadratnega metra stanovanja v Mariboru zvišala za 84,3 odstotka. Medtem ko je bila v drugem polletju 2020 še pri 1.400 evrih, se je do danes skorajda podvojila. Na ravni države se je srednja vrednost v istem obdobju zvišala za 75,4 odstotka. V letu 2020 je cena v Mariboru dosegala 80 odstotkov srednje cene države, v letu 2025 pa se je srednja cena v Mariboru približala 84 odstotkom srednje vrednosti v državi.

Podatki sicer kažejo, da so cene v Mariboru sprva rasle počasneje od povprečja, leta 2022 pa je bila rast večja od povprečja. V letu 2023 je bila znova počasnejša, leto pozneje pa na ravni države. Kot smo pisali, se v Mariboru zaradi omejene ponudbe novogradenj znesku tri tisoč evrov na kvadratni meter lahko približajo tudi cene kakovostno obnovljenih rabljenih stanovanj.