Izračun: Koliko dražji bo nakup stanovanja jeseni

Že vrabci na strehi čivkajo, da se bodo posojila podražila. Evropska centralna banka (ECB) naj bi vsaj enkrat letos zvišala ključne obrestne mere, in sicer za 25 bazičnih točk. Vse več analitikov pa pričakuje, da bo do konca leta sledilo še eno zvišanje. Kaj to pomeni za stanovanjska posojila s fiksno obrestno mero? Izračunali smo, za koliko bi zvišanje obrestnih mer za 0,25 ali 0,5 odstotne točke podražilo posojilo in koliko več bi morali posledično odšteti za stanovanje.

Majda v Ljubljani kupuje 60 kvadratnih metrov veliko trisobno stanovanje. Srednja vrednost stanovanja v Ljubljani je v letu 2025 znašala 5.050 evrov za kvadratni meter. Cena je postavljena pri 300 tisoč evrih. Ker za nakup nima dovolj lastnih sredstev, bo del kupnine financirala s stanovanjskim posojilom. Pri nakupu bo prispevala 20 odstotkov kupnine, preostanek pa bo financirala z bančnim posojilom, saj banke praviloma krijejo največ do 80 odstotkov vrednosti nepremičnine.

Ne gre za novogradnjo, zato si ne more pomagati z zelenim stanovanjskim posojilom, ki je na voljo za novejše nepremičnine z ustrezno energetsko izkaznico. Slovenske banke ji ta hip ponujajo začetno fiksno obrestno mero od 3,25 do 3,7 odstotka.

Tako višja obrestna mera podraži stanovanje

Majdina banka ji za 20-letno stanovanjsko posojilo ponuja začetno fiksno obrestno mero v višini 3,5 odstotka, pri čemer efektivna obrestna mera (EOM) znaša 3,7 odstotka. Preverili smo, kako bi višja obrestna mera vplivala na posojilo. Koliko več bi na koncu odštela za isto stanovanje? Ob zadnji primerjavi je bil prebitek za efektivno obrestno mero od 0,1 pa do 0,3 odstotne točke. Upoštevali smo 0,2 odstotne točke.

Prvi scenarij upošteva izbiro najugodnejše banke z najnižjo obrestno mero. Majda bi v tem primeru plačevala mesečni obrok 1.386 evrov. Po 20 letih bi za izposojo denarja (najem posojila) odštela 92.579 evrov. Skupni strošek nakupa stanovanja bi tako znašal 392.579 evrov.

Če bi ostala pri svoji banki, ki ji ponuja zaletno obrestno mero 3,5 (EOM 3,7), bi mesečni obrok znašal 1.417 evrov. Po 20 letih bi za posojilo plačala 100.007 evrov, kar pomeni, da bi jo nakup stanovanja stal 400.007 evrov.

Čakanje bi jo stalo vsaj sedem tisočakov

Tretji in četrti scenarij predvidevata, da bi nakup opravila konec leta, ko bi obrestne mere lahko zrasle na 3,75 oziroma štiri odstotke. Ugodnejši scenarij z začetno obrestno mero 3,75 odstotka bi pomenil mesečni obrok 1.448 evrov ter preplačilo 107.529 evrov. Končna cena stanovanja, ki bi jo plačala, se povzpne na 407.529 evrov.

Če bi se obrestne mere v drugi polovici leta zvišale hitreje in bi za posojilo dobila začetno obrestno mero štiri odstotke (EOM 4,2 odstotka), bi se mesečni obrok zvišal na 1.480 evrov. Končno preplačilo bi se zvišalo za dodatnih sedem tisoč evrov, na 115.145 evrov. Za stanovanje bi pod črto odštela 415.145 evrov. V Majdinem primeru številke kažejo, da se mesečni obrok pri posojilu z 0,25 odstotne točke višjo obrestno mero podraži za okoli 30 evrov, preplačilo pa za sedem do osem tisoč evrov.

Če se stanovanje podraži

Tretji in četrti scenarij predvidevata, da bi cena istega stanovanj pol leta pozneje ostala nespremenjena. V zadnjih dveh scenarijih smo upoštevali še spremembo cene. V petem scenariju se cena stanovanja zviša na 315 tisoč evrov, obrestna mera pa je 3,75 odstotka. Zaradi višje cene mora Majda najeti večje posojilo. To vpliva na mesečni obrok, ki zraste na 1.520 evrov. Stanovanje bi preplačala za 112.905 evrov, kar pomeni, da bi jo na koncu stalo 427.905 evrov.

V še bolj pesimističnem scenariju (ki ga ni v tabeli), če bi ob podražitvi stanovanja začetna obrestna mera zrasla na štiri odstotke, bi mesečni obrok zrasel na 1.554 evrov. Preplačilo bi se povzpelo na 120.902 evra, skupni strošek nakupa pa na 435.902 evra.

Optimistični scenarij

Zadnji scenarij predvideva pocenitev stanovanja. V praksi je to bolj redkost, vendar ob rasti obrestnih mer ni povsem nemogoče. Če bi se stanovanje v naslednji polovici leta pocenilo na 285 tisoč evrov, začetna obrestna mera pa bi zrasla do 3,75 odstotka, bi mesečni obrok znašal 1.376 evrov. Posojilo bi preplačala za 102.153 evrov, skupni strošek pa bi znašal 387.153 evrov.