Kako donosen biznis je oddajanje poslovnih nepremičnin

V Ljubljani je premalo stanovanjskih nepremičnin, investitorji pa so očitno zaznali, da je dovolj prostora še za nove poslovne nepremičnine. Tako se v tem trenutku rojeva (kakšen od projektov še premaguje birokracijo) kar nekaj novih poslovnih stavb, kjer bodo dom lahko našle številne družbe.

Maja Ostanek Selak iz KF Finance razmah poslovnih novogradenj v tem trenutku pospremi z besedami, da (novo)gradenj od leta 2013 skoraj ni bilo. Po njenem mnenju je razlog povpraševanje po novejših nepremičninah, zagotovo pa tudi ESG – vidik okolja, družbe in upravljanja: "Za tista podjetja, ki so zavezana k ESG, bo treba zagotoviti stavbe, ki so energetsko učinkovite." Predrag Todić iz družbe Ljubljana nepremičnine ocenjuje, da so prihajajoče poslovne stavbe rezultat dejstva, da na trgu ni bilo dovolj ustrezne ponudbe.

Po izkušnjah sogovornice je zasedenost poslovnih nepremičnin v Ljubljani v splošnem dobra, skoraj stoodstotna, dolgoročno pa je vprašanje, kaj se bo zgodilo s starejšimi poslovnimi stavbami: "Če se bodo najemniki iz starejših stavb selili v novejše, potem je veliko vprašanje za mesto, kaj se bo zgodilo s temi stavbami. Kot je znano, spremembe namembnosti in tako naprej terjajo absolutno preveč časa." Za primer dobre prakse navaja ZDA, kjer se trg na takšne spremembe hitro odzove: "V enem letu sprejmejo spremembo namembnosti iz poslovne v stanovanjsko nepremičnino, pa se prodaja stanovanje naprej in je zadeva rešena. Pri nas pa je to misija nemogoče."

Omenja primer stavbe na območju Ajdovščine v Ljubljani, v kateri ima zdaj še sedež banka. Znano je, da se bo ta selila v druge poslovne prostore: "Kakšna je alternativna uporaba takih starejših stavb?" Središče prestolnice zapušča tudi banka NLB. "Gospod Mesec je tam predlagal stanovanja," je hudomušno pripomnil Todić. Po njegovem mnenju bi bilo ustrezneje takšne stavbe prenoviti in prilagoditi: "Nekatera podjetja želijo biti v središčih mest. To so IT-podjetja, ambasade, notarske pisarne … Lahko najamejo cela nadstropja, ne pa celih zgradb."

Ali Ljubljana potrebuje toliko poslovnih stavb

Glede na število novih poslovnih projektov, ki nastajajo v Ljubljani, ne moremo mimo vprašanja, ali res toliko poslovnih nepremični, tudi precej sodobnih, tudi potrebujemo.

"Dobro vprašanje. Mislim, da mogoče zdaj s temi zadnjimi projekti malo preveč ciljamo na premium, manjkajo pa nepremičnine srednjega cenovnega razreda," ocenjuje Ostanek Selakova. Tisti, ki so začeli med prvimi, bodo po njenem mnenju dosegli cilj, tisti, ki sledijo, pa bodo težje zapolnili prostore z visokimi najemninami."

Todić se ne strinja s pogledom Ostanek Selakove o premium poslovnih nepremičninah. Pravi, da je med njimi kakšna premium, sicer pa da gre za normalen standard, ki ga imamo danes in ki ni več takšen kot pred 20 ali 30 leti. Se pa strinja, da je z novimi projekti v Ljubljani dosežen maksimum. "Večje korporacije lahko najamejo več tisoč kvadratnih metrov, ampak takšnih podjetij ni veliko," opozarja. 

Koliko znaša najemnina za poslovni prostor

Strošek za poslovne prostore je za družbo najemnico sestavljen iz najemnine in pripadajočih stroškov, vse skupaj pa lahko v starih stavbah znese tudi več, kot znaša skupni strošek v novejši zgradbi, iz izkušenj pripoveduje Ostanek Selakova. Dolgoročno je po njenem mnenju vzdržna cena 16 evrov na kvadratni meter, medtem ko se najemnine v bolj premium poslovnih stavbah začnejo pri 19 ali 20 evrov za kvadratni meter.

Todićeve izkušnje kažejo, da se najemnine začnejo pri 15 evrih: "Odvisno, v kateri fazi so prostori, torej, koliko je še treba vložiti. V splošnem pa od 15 do 25 evrov na kvadratni meter."

Ostanek Selakova dodaja: "Projekt L33 na Letališki recimo oddajamo po 16 evrov na kvadratni meter." Dodaja, da se je treba zavedati, da mora v tem konkretnem primeru najemnik še del sredstev investirati v ureditev prostorov, del prispevajo pa tudi oni kot lastniki. Po njihovih izkušnjah iz drugih stavb, ki jih imajo v lasti, obratovalni stroški v novejših stavbah znesejo približno 2,5 evra, kar skupaj z najemnino pomeni okoli 18,5 ali 19 evrov. "V starejših poslovnih stavbah, kot je World Trade Center (WTC), najemniki plačujejo 12 evrov najemnine in še sedem evrov stroškov (op. p.: za kvadratni meter)." Kakovost bivanja pa je v novejših stavbah neprimerljivo boljša kot v starejših, še pojasni.

Omenja tudi izkoriščenost prostorov, o kateri se zelo malo govori: "Starejše poslovne stavbe imajo izredno slabo izkoriščenost; je ogromno skupnih površin, ki jih mora seveda najemnik tudi plačati, medtem ko se pri novejših stavbah vsaj praviloma cilja k temu, da bi bilo čim manj takšnih odpadnih površin." Vse to poviša stroške, opozarja.

Kako donosne so poslovne nepremičnine

Medtem ko se pri stanovanjskih pogovarjamo o okoli dvoodstotni donosnosti, je po besedah Ostanek Selakove pri poslovnih nepremičninah sedemodstotna donosnost povsem realna. Tudi Todić navede, da je donosnost pri poslovnih nepremičninah dva-, tudi do trikratnik tiste pri stanovanjskih.

Oba sogovornika sicer pri starih poslovnih nepremičninah omenjata isto težavo: praviloma imajo več lastnikov, kar se izkaže za težavo pri večjih vlaganjih. "Ljubljanski WTC ima mnogo lastnikov in taka stavba ima velike težave pri obnovitvenih delih. Zdaj jo dejansko le vzdržujejo," je jasen Todić.