Propad britanskega modela kupi-in-oddaj, v izvirniku buy-to-let, so v preteklosti napovedovali že večkrat. Tokrat pa bi lahko bilo drugače. Prelomni zakon, ki je začel veljati ta mesec, razmerje moči premika od najemodajalcev k najemnikom, kar pomeni največji pretres angleškega trga najemnih nepremičnin v skoraj štirih desetletjih. Prodaja nepremičnin med malimi vlagatelji se je pospešila. Vse skupaj je videti kot prelomnica.
Zlata doba vlaganja v buy-to-let je že zdavnaj mimo. Trg se je začel razvijati sredi devetdesetih let, omogočil pa ga je stanovanjski zakon iz leta 1988, sprejet v času vlade Margaret Thatcher. Ta je dereguliral najemnine in uvedel tako imenovani assured shorthold tenancy, obliko kratkoročnega najemnega razmerja, ki je lastnikom olajšala ponovno pridobitev nepremičnine od najemnikov, posojilodajalcem pa dala dovolj zaupanja, da so posameznikom začeli odobravati investicijske hipotekarne kredite.
Dolga leta je buy-to-let v bistvu ponujal skoraj enosmerno stavo: nepremičnino kupiš s posojilom, jo oddaš za najemnino, ki pokrije obroke hipoteke, in čez nekaj desetletij postaneš njen polni lastnik, pri čemer si sam plačal le polog. Tveganja in stroški so seveda obstajali, od slabih najemnikov, ki ne plačujejo najemnine, do provizij agentov, stroškov upravljanja, popravil in prenov. A dolgoročno je bilo malo verjetno, da bi ostal v izgubi, zlasti ker je nastanek sektorja sovpadel z začetkom več desetletij trajajočega razcveta cen nepremičnin.
Ta izračun pa je postal precej bolj negotov. Od sredine 2010-ih je obilica političnih in regulativnih sprememb buy-to-let spremenila v veliko bolj obremenjujočo in manj donosno možnost za individualne vlagatelje. Med njimi so postopna odprava davčnih olajšav za plačila hipotekarnih obresti, višji davki na prodajo in kapitalske dobičke ter strožje regulativne zahteve na področjih, kot so električni pregledi, energetska učinkovitost in, pri stanovanjskih blokih, varnost stavb, k čemur je spodbudil požar v stolpnici Grenfell Tower leta 2017. Rast sektorja se je v zadnjem desetletju večinoma ustavila, čeprav je leta 2023 še vedno predstavljal 300 milijard funtov oziroma 406 milijard dolarjev neodplačanih posojil, kar je skoraj petina celotnega hipotekarnega dolga v Združenem kraljestvu.
Za številne najemodajalce je novi zakon o pravicah najemnikov zadnja kaplja, ki jih je prepričala, da se igra ne izplača več. Zakon odpravlja deložacije brez krivdnega razloga, ki so bile ena od značilnosti zakona iz leta 1988, najemna razmerja za določen čas pa nadomešča s periodičnimi najemi, ki se samodejno podaljšujejo vsak mesec. Najemniki lahko zvišanje najemnine izpodbijajo pred razsodiščem, za kar imajo tudi jasno spodbudo, saj bo najemnina do sprejetja odločitve zamrznjena, morebitno zvišanje pa ne bo veljalo za nazaj. Prepovedane so tudi dražbe za najem, saj najemodajalci in agenti ne smejo zahtevati ali sprejemati ponudb, višjih od objavljene najemnine. Če najemodajalci ne izpolnijo strogih novih regulativnih obveznosti, denimo obveščanja najemnikov o določbah zakona, jim grozi globa do 7.000 funtov, za ponovne kršitve pa tudi do 40.000 funtov.
Skupni učinek vsega tega, podobno kot pri spremembah, ki so bile sprejete pred tem zakonom, je, da se življenje individualnih lastnikov otežuje, hkrati pa se spodbuja širitev profesionalnih in institucionalnih vlagateljev, ki imajo dovolj velik obseg poslovanja, da lažje absorbirajo več administracije in višje stroške skladnosti. Številni mali najemodajalci so namig razumeli. Po ocenah nepremičninske svetovalne družbe Savills Plc, objavljenih ta mesec, je bilo v 12 mesecih do marca za prodajo oglaševanih približno 254.000 nepremičnin, ki so bile prej namenjene modelu buy-to-let, kar je 28 odstotkov več kot dve leti prej. Medtem se povečujejo naložbe v model build-to-rent, torej stanovanjske bloke, ki so običajno v lasti enega samega podjetja.
Obstaja tveganje, da bi s trga odšlo preveč malih vlagateljev, še preden bi jih nadomestili profesionalni ponudniki, kar bi zmanjšalo ponudbo in zvišalo najemnine. V raziskavi Savillsa je le 14 odstotkov prodanih nepremičnin kupil drug najemodajalec. Royal Institution of Chartered Surveyors je letos poročal o vse večjem upadu novih nepremičnin, ki jih najemodajalci dajejo v oddajo, medtem ko se je povpraševanje najemnikov okrepilo. Kot je RICS v marčevski raziskavi navedel besede enega od londonskih agentov, je "ogromno" lastnikov zasebni najemni trg zapustilo že pred uveljavitvijo zakonodaje.
Takšni podatki so okrepili argumente, da spremembe pomenijo neupravičen poseg v prosti trg in škodijo prav ljudem, ki naj bi jim pomagale. To pa še ne pomeni nujno, da gre za slab zakon. Zlorabe, ki jih zakon naslavlja, so resnične: nepošteni najemodajalci so deložacije brez krivdnega razloga uporabljali za odstranitev težavnih najemnikov, ki so zahtevali popravila, zato bi odprava te možnosti lahko pomagala izboljšati kakovost celotnega najemnega fonda. Nekaj prehodnih motenj za del najemnikov je morda sprejemljiva cena za širše družbene in gospodarske koristi boljših stanovanj ter varnejših najemnih razmerij, kot ocenjuje tudi vladna presoja učinkov.
Ne glede na vaše stališče je že sama številčnost najemnikov narekovala, da se bo nihalo prej ali slej obrnilo v korist zasebnih najemnikov. Ko se je model buy-to-let uveljavil, je zasebni najemni trg predstavljal zgodovinsko nizkih približno devet odstotkov celotne stanovanjske ponudbe. Od takrat se je več kot podvojil, v letih 2011 in 2012 prehitel socialna stanovanja, ki jih zagotavljajo lokalne oblasti, dobrodelni skladi in drugi ponudniki, ter postal druga največja oblika bivanja v Združenem kraljestvu. Danes vključuje približno 11 milijonov ljudi. Generacija najemnikov je postala močna volilna skupina, ki jo politiki vse težje ignorirajo.
Najemodajalci v modelu buy-to-let so prejeli zelo malo zahvale za to, da so vsaj na začetku pomagali odgovarjati na vse večjo tržno in družbeno potrebo. Po nepremičninskem zlomu v zgodnjih devetdesetih letih so namreč številni lastniki stanovanj, ki niso mogli več odplačevati posojil, iskali najemna stanovanja, država pa se je hkrati umikala iz zagotavljanja javnih stanovanj. V zadnjem času so bili pogosteje tarča kritik, da zvišujejo cene in kupcem prve nepremičnine jemljejo priložnosti. Strupeno ozračje okoli sektorja je bilo dodaten razlog za izstop, mi je povedal eden od vlagateljev v buy-to-let, ki po treh desetletjih prodaja svoje nepremičnine.
Vsaj dobički jim bodo lahko v tolažbo. Razcvet buy-to-let je bil edinstveno obdobje, ko so navadni vlagatelji dobili priložnost prevzeti izjemno visoke ravni finančnega vzvoda za naložbo, ki se, gledano nazaj, skoraj ni mogla izjaloviti. Spomin nanjo velja ohraniti, saj se najverjetneje ne bo ponovila.
.webp){kind=icon}
