Bruselj zaostruje pravila za kratkoročne najeme. Kaj to pomeni za Slovenijo?

Evropska komisija je prejšnji teden predstavila predlog Akta o dostopnih stanovanjih (Affordable Housing Act oziroma AHA), ki želi vzpostaviti skupen evropski okvir za ukrepe, s katerimi bi države ter regionalne in lokalne oblasti izboljšale dostopnost in razpoložljivost stanovanj. Med drugim predlog odpira tudi možnost strožjega omejevanja kratkoročnega oddajanja stanovanj na območjih, kjer takšni najemi prispevajo k stanovanjskemu pritisku.

Bruselj predlaga skupna pravila za presojo, kdaj so omejitve kratkoročnih najemov, drugih počitniških nastanitev ali praznih stanovanj upravičene. Ukrepi bi morali biti utemeljeni z dokazi, ciljno usmerjeni, nujni in sorazmerni, pristojni organi pa bi morali med drugim pokazati, da kratkoročni najemi pomembno vplivajo na dostopnost oziroma razpoložljivost stanovanj. Predlog predvideva podatke za najmanj tri leta. AHA je za zdaj le predlog in mora skozi zakonodajni postopek EU.

Slovenija je področje kratkoročnega oddajanja medtem sicer že začela strožje urejati. Potem ko je bila septembra 2025 potrjena novela oziroma novi Hanov zakon o gostinstvu, je vlada letos sprejela tudi uredbo, ki določa merila za opredelitev občin z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema.

Ključ sta dva pogoja: občina mora hkrati izkazovati visoko nedostopnost stanovanj in velik obseg kratkotrajnega oddajanja. Na tej podlagi pristojni ministrstvi določita seznam občin za leti 2027 in 2028, v katerih velja privzeta omejitev oddajanja na 60 dni na leto, občine pa lahko to omejitev do konca oktobra prilagodijo lokalnim razmeram.

Predlog Bruslja je medtem že naletel na nasprotovanje Združenja sobodajalcev Slovenije, kjer opozarjajo, da bi nova evropska ureditev lahko posegla v slovenski sistem omejevanja kratkotrajnega najema, uveden z novim zakonom o gostinstvu, tako imenovanim Hanovim zakonom.

Sobodajalci: Evropska pravila ogrožajo slovenske omejitve

''Evropska stanovanjska uredba bi onemogočila 60-dnevne omejitve Hanovega gostinskega zakona,'' so zapisali v združenju. Ocenjujejo, da predlog Evropske komisije postavlja strožje pogoje za omejevanje kratkoročnega oddajanja, med drugim zahteva dokazovanje vpliva kratkoročnih najemov na dostopnost oziroma razpoložljivost stanovanj ter presojo, ali so omejitve nujne in sorazmerne.

V združenju opozarjajo tudi na določbo predloga, po kateri bi morali biti ukrepi, ki omejujejo kratkoročne najeme, ob spremembah ali podaljšanju ponovno usklajeni z evropskim okvirom. Menijo, da bi to lahko vplivalo tudi na slovensko ureditev, po kateri imajo občine z visokim tveganjem od leta 2027 možnost omejiti kratkoročni najem na 60 dni oziroma določiti drugačno omejitev od 30 do 270 dni.

''V Združenju sobodajalcev Slovenije se pridružujemo zahtevi naše krovne organizacije EHHA, da morajo vsi podatki o kratkotrajnem najemu temeljiti na evropski regulaciji, ki je stopila v veljavo maja letos,'' so zapisali. Pri tem se sklicujejo na uredbo EU o zbiranju in izmenjavi podatkov o kratkoročnih najemih, ki se uporablja od maja letos.

Po mnenju sobodajalcev bi bilo pred sprejemanjem novih ukrepov treba dosledno upoštevati že sprejeto evropsko zakonodajo in sodno prakso. ''Brez tega in trdnih jamstev o konkretnih stanovanjskih ukrepih bi lahko predlog nove uredbe glede na svojo politično popotnico hitro zvodenel v krinko populizma in klientelizma, kar je izjemno slaba popotnica za verodostojnost skupne evropske politike,'' menijo v združenju.

Bruselj predlaga strožje pogoje za omejevanje kratkoročnih najemov. Depositphotos

Ministrstvo: Nova evropska pravila bi lahko spremenila pogoje za omejevanje najemov

Tudi na Ministrstvu za gospodarstvo, delo in šport priznavajo, da bi lahko predlog evropskega akta o dostopnih stanovanjih po morebitni uveljavitvi vplival na slovensko ureditev kratkotrajnega oddajanja po ZGos-1. Vendar opozarjajo, da nova regulativa ne določa konkretnega števila dni, za katero bi bilo mogoče omejiti kratkotrajno oddajanje, niti ne zahteva odprave 60-dnevne omejitve.

''Predlog vzpostavlja okvir, v katerem lahko države članice ter regionalni in lokalni organi zaradi nujnosti zagotavljanja dostopnosti in razpoložljivosti stanovanj sprejemajo ukrepe, ki omejujejo dostop do storitev ali zagotavljanje storitev najema kratkoročnih nastanitev v stanovanjskih objektih, ki niso primarno prebivališče gostitelja,'' poudarjajo na ministrstvu. Slovenska ureditev določene kriterije že vsebuje, vendar bo po morebitni uveljavitvi AHA treba preveriti, ali so ti skladni z novimi zahtevami evropskega prava.

 

Na ministrstvu ob tem ocenjujejo, da gre za predlog in da bo dokončna presoja mogoča šele glede na končno besedilo evropskega akta. ''Predlagani evropski okvir ocenjujemo kot ukrep, ki bi lahko prispeval k večji pravni predvidljivosti in transparentnosti pogojev za urejanje kratkotrajnih najemov. Tudi za ponudnike in trg kratkotrajnih nastanitev bi to lahko pomenilo večjo stabilnost in pravno predvidljivost, saj bi morali biti razlogi za uvedbo omejitev bolj jasno opredeljeni in dokazani.''

Turizem proti bivanju: kako bo ukrepala Kranjska Gora

Omejitve kratkoročnega oddajanja bodo zlasti pomembne za turistične kraje. Med 14 občinami, ki jih je država uvrstila med občine z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkoročnega najema, je tudi Kranjska Gora, kjer želijo pri pripravi lastne ureditve najti ravnotežje med turistično dejavnostjo in potrebami prebivalcev. ''Za našo občino je vprašanje razmerja med turistično in stanovanjsko rabo še posebej pomembno. Občina zato pripravlja strokovne podlage, s katerimi želi bolje razumeti razmere ter oblikovati ureditev, ki bo upoštevala tako pomen turizma kot potrebo po ohranjanju stanovanj za stalno bivanje,'' so sporočili.

V Kranjski Gori že pripravljajo predloge za nadaljnje urejanje kratkotrajnega oddajanja. Depositphotos

Pri pripravi podlag občina pregleduje podatke o stanovanjih, stanovanjskem trgu, turističnih nastanitvah in turističnem obisku, upošteva pa tudi značilnosti posameznih naselij in stavb ter usmeritve občinskih prostorskih in razvojnih dokumentov. ''Pomembno izhodišče pri tem je, da stanovanje prvenstveno služi bivanju,'' pravijo na občini. Zato želijo posebej prepoznati območja in vrste stavb, kjer je ohranjanje stanovanj za stalne prebivalce ključno za dolgoročno delovanje lokalnih skupnosti.

Občina hkrati priznava pomen kratkoročnega oddajanja za lokalno gospodarstvo. ''Kratkotrajno oddajanje stanovanj lahko pomembno dopolnjuje turistično ponudbo in ustvarja prihodek za lokalno prebivalstvo. Če se stanovanja v večjem obsegu umikajo s trga za dolgoročno bivanje, pa lahko to dodatno zmanjša njihovo dostopnost za prebivalce in zaposlene,'' so zapisali.

V Kranjski Gori iščejo ravnotežje

V Kranjski Gori ocenjujejo, da bi ustrezno oblikovane omejitve kratkotrajnega oddajanja lahko prispevale k večji razpoložljivosti stanovanj za dolgoročno bivanje in s tem izboljšale stanovanjske možnosti lokalnega prebivalstva. Ob tem poudarjajo, da na cene in dostopnost stanovanj vplivajo številni dejavniki, zato učinkov posameznega ukrepa ni mogoče obravnavati ločeno od širših gospodarskih, demografskih in nepremičninskih gibanj.

''Pri pripravi rešitev želimo zato najti ravnotežje, ki bo na eni strani omogočalo nadaljnji razvoj kakovostnega in konkurenčnega turizma, na drugi strani pa zagotavljalo primerne pogoje za dolgoročno bivanje in kakovost življenja prebivalcev občine Kranjska Gora,'' sklenejo.