Država nad sobodajalce: se bomo odpovedali milijardi evrov iz turizma?

Potem ko je bila septembra 2025 potrjena novela Zakona o gostinstvu, je vlada zdaj sprejela še uredbo, ki določa merila za opredelitev občin z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema. Ključ je v dveh kriterijih: občina bo uvrščena na seznam le, če se hkrati sooča z veliko nedostopnostjo stanovanj in velikim obsegom kratkotrajnega oddajanja. 

Na tej podlagi bosta pristojni ministrstvi oblikovali seznam za leti 2027 in 2028, v teh občinah pa bo veljala privzeta omejitev oddajanja na 60 dni letno – z možnostjo, da jo lokalne oblasti prilagodijo. S tem Slovenija sledi širšemu evropskemu trendu omejevanja vpliva platform, kot je Airbnb, na dostopnost stanovanj. 

Kot smo poročali septembra lani, je bila reforma zastavljena široko: več fleksibilnosti za gostince, večja transparentnost z nadgrajenim registrom nastanitvenih obratov ter prvič celovita regulacija kratkoročnega oddajanja. "Z zakonom želimo spodbuditi razvoj turizma tako, da bo ta skladen z drugimi razvojnimi potrebami lokalnih skupnosti in kot tak dolgoročno vzdržen," so nam ob tem povedali na Ministrstvu za gospodarstvo, turizem in šport.

Milijarda na kocki: kdo bo plačal omejitve oddajanja

A medtem ko država postavlja okvirje, se na terenu krepi nezadovoljstvo. Številni zasebni sobodajalci opozarjajo, da regulacija postaja pretirano zapletena, postopki nepregledni, nekatere rešitve pa po njihovem mnenju posegajo tudi na rob ustavnosti. V Združenju sobodajalcev Slovenije gredo še dlje in opozarjajo, da bi lahko takšna ureditev resno prizadela – ali celo izrinila – pomemben del dejavnosti.

Ob tem izpostavljajo zlasti makroekonomski vidik. Po podatkih, ki jih Finančna uprava RS (FURS) prejema na podlagi evropske direktive DAC7, so prihodki slovenskih davčnih rezidentov na platformah, kot sta Airbnb in Booking.com, dosegli približno 270 milijonov evrov. Ob upoštevanju širših učinkov potrošnje, na katere opozarja mednarodna študija Oxford Economics, naj bi skupni vpliv na slovensko gospodarstvo presegal milijardo evrov letno.

Po njihovih ocenah to pomeni tudi več sto milijonov evrov javnofinančnih prilivov – od DDV do turističnih taks in dohodnine –, zaradi česar svarijo, da bi lahko imel preoster poseg v dejavnost tudi fiskalne posledice. ''Zato menimo, da je takšno sistemsko uničevanje dejavnosti, kot ga prinaša Hanov gostinski zakon, tudi z vidika javnih financ popolnoma nerazumno, obenem pa je povsem neodgovorno, da vlada kot predlagatelj zakona ni pripravila presoje finančnih vplivov zakona.''

Sobodajalci opozarjajo, da bi lahko regulacija resno prizadela pomemben del dejavnosti. Foto: Depositphotos

V Združenju sobodajalcev pojasnjujejo, da gre pri zasebnih ponudnikih nastanitev za izrazito storitveno dejavnost z relativno nizkimi maržami, kjer pomemben delež prihodkov že v osnovi odpade na operativne stroške – od provizij platform in stroškov čiščenja do vzdrževanja in opreme. V takem okviru dodatne omejitve hitro vplivajo na ekonomsko vzdržnost poslovanja, opozarjajo.

Ob tem pa regulativni okvir odpira še eno protislovje: zakon, ki uvaja časovne omejitve opravljanja dejavnosti, ponudnike hkrati zavezuje celoletni registraciji. To pomeni stalne obveznosti iz naslova socialnih in zdravstvenih prispevkov – ne glede na dejanski obseg oddajanja – saj brez aktivne registracije ni mogoče pridobiti identifikacijske številke, potrebne za oglaševanje in sprejemanje rezervacij. ''Omejitev je tako drastičen poseg v svobodno gospodarsko pobudo. Dejstvo je, da se veliki večini ponudnikov v takšnih okvirih dejavnost ne izplača,'' so prepričani.

Pravna praznina in trg v sivi coni

Združenje sobodajalcev ob tem opozarja še na bolj neposredne posledice zakonodajnega prehoda. Po njihovih navedbah je nova ureditev v določenih segmentih prehitela podzakonske akte: z uveljavitvijo zakona so bili odpravljeni nekateri dosedanji pravilniki, medtem ko novih – denimo glede kategorizacije – ministrstvo še ni sprejelo. To po njihovem ustvarja pravno praznino, v kateri ponudniki težko izpolnjujejo vse formalne pogoje za zakonito poslovanje.

Dodatno negotovost prinašajo tudi nekatere nove zahteve, kot so soglasja etažnih lastnikov, ki so po novem opredeljena drugače in v praksi pogosto nejasna – tako za ponudnike kot za nadzorne organe. Posledica je, da se del izvajanja seli v sivo cono interpretacij, kjer enotna praksa še ni vzpostavljena.

Združenje sobodajalcev: ''Omejitev je drastičen poseg v svobodno gospodarsko pobudo. Dejstvo je, da se večini ponudnikov v takšnih okvirih dejavnost ne izplača.''

Najbolj občutljivo pa ostaja vprašanje časovnih omejitev. Po ocenah združenja obstaja tveganje, da bodo nekateri ponudniki zaradi ekonomske nevzdržnosti ali administrativnih ovir iskali obvode – bodisi z neprijavljanjem dela dejavnosti bodisi z oglaševanjem mimo formalnih pogojev v obdobjih, ko zaradi stroškov ne bodo imeli aktivne registracije.

Vsak oglas pod drobnogledom: kako bo deloval nadzor

Nadzor nad spoštovanjem časovnih omejitev bo v rokah občinskih inšpekcij, ki bodo imele neposreden dostop do podatkov iz registra nastanitvenih obratov. Ta bo po novem vključeval tudi sprotno evidenco števila dni oddajanja v posameznem koledarskem letu. "Ko bo število dni preseglo zakonsko dovoljeno omejitev, bo AJPES po uradni dolžnosti nastanitvenemu obratu začasno preklical veljavnost identifikacijske številke," pojasnjujejo na Ministrstvu za gospodarstvo, turizem in šport.

Na ministrstvu ob tem izpostavljajo tudi dodatne obveznosti za ponudnike. Ti bodo morali do 30. junija 2026 posodobiti podatke v registru nastanitvenih obratov – med drugim opredeliti, ali se nepremičnina oddaja v kratkotrajni najem, ter navesti delež stanovanja, ki se uporablja za to dejavnost. V večstanovanjskih stavbah bo obvezna tudi namestitev oznake na vhodu z datumom veljavnosti soglasja etažnih lastnikov. ''Vse to bo pomembno prispevalo k večji transparentnosti opravljanja te dejavnosti,'' so prepričani na ministrstvu.

Nadzor naj bi se dodatno okrepil po uveljavitvi Uredbe (EU) o zbiranju in souporabi podatkov o kratkoročnem najemu nastanitve, ki predvideva neposredno izmenjavo podatkov med platformami in oblastmi. Platforme, kot sta Airbnb in Booking, bodo morale izvajati tudi preverjanje veljavnosti registracijskih številk ter odstranjevati oglase brez ustrezne identifikacije.

Tudi lokalne skupnosti opozarjajo, da zakonodajni okvir še ni v celoti operativen. Kljub uveljavitvi Zakona o gostinstvu vsi podzakonski akti še niso sprejeti, zato ključni pogoji, evidence in nadzorni mehanizmi v praksi še niso vzpostavljeni, kar povečuje negotovost tako za ponudnike kot za občine.

Turistične občine hočejo več manevrskega prostora

V Kranjski Gori ob tem poudarjajo, da bi lahko enotna omejitev oddajanja imela nesorazmerne učinke na turistične destinacije. "Gre za ukrep, ki lahko pomembno vpliva na turistične destinacije, kot je naša, kjer so kratkotrajni najemi pomemben del nastanitvene ponudbe in s tem tudi lokalnega gospodarstva," ocenjujejo na občini. Ob tem dodajajo, da bi zmanjšanje obsega oddajanja lahko vplivalo tudi na prihodke lokalnega prebivalstva ter občinski proračun.

Zato zagovarjajo bolj prilagodljiv sistem, ki bi občinam omogočil določitev večjega števila dovoljenih dni glede na lokalne razmere, kot so sezonskost turizma, obseg turističnega obiska in stanje na stanovanjskem trgu.

Vladni ukrep o omejitvi oddajanja bo posebej vplival na turistične občine. Foto: Depositphotos

Na Bledu medtem poudarjajo bolj selektiven pristop. Ponudnikov, ki izpolnjujejo vse zakonske pogoje za oddajanje v enostanovanjskih in dvostanovanjskih stavbah, ne želijo dodatno omejevati, saj bi to po njihovi oceni lahko pomenilo, da bi se turistični tokovi preusmerili v sosednje občine, kar bi Bled še dodatno prometno obremenilo.

Drugače gledajo na večstanovanjske stavbe. Napovedujejo, da bodo glede teh odločitev sprejeli po podrobnejši analizi stanja in zakonodajnega okvira. ''Za večstanovanjske objekte, kot so oskrbovana stanovanja in stanovanjski bloki, si želimo, da bi služili svojemu primarnemu namenu, tj. prebivanju lokalnega prebivalstva,'' pravijo na Občini Bled.

Sobodajalstvo je tudi v Piranu nepogrešljiv del turistične ponudbe. "V primeru, da bo Ministrstvo za gospodarstvo, turizem in šport Piran uvrstilo na seznam občin z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega oddajanja, bo župan občinskemu svetu predlagal določitev največjega dovoljenega obsega kratkotrajnega najema, in sicer do 270 dni letno," so nam sporočili iz občine Piran. 

V Kopru medtem poudarjajo potrebo po ravnotežju med zaščito stanovanjskega fonda in ohranjanjem turistične dejavnosti. Ob pripravi občinskega akta nameravajo reševati predvsem problem preusmerjanja stanovanj v stalne turistične nastanitve, ki po njihovem mnenju pomembno vpliva na lokalno skupnost.

"Za našo skupnost je življenjskega pomena, da učinkovito zaustavimo trend spreminjanja stanovanjskih enot oziroma bivališč občank in občanov v stalne turistične nastanitve," poudarjajo. Ob tem pa dodajajo, da se zavedajo pomena sobodajalstva kot pomembnega dela turistične ponudbe in vira prihodkov za prebivalce, zato bodo pri določanju števila dni kratkotrajnega najema upoštevali tudi njegov prispevek k razvoju lokalnega gospodarstva.