Napoved 2024: Stanovanja se (še) ne bodo pocenila!

Za prihodnje leto je še precej neznank, ki bi lahko vplivale na cene nepremičnin, a občutnega popravka cen navzdol nepremičninski posredniki ne pričakujejo. "Na cene bi lahko vplivale višina obrestnih mer, nove ponudbe novogradenj, predlogi vlade za spremembo zakonodaje glede kratkoročnega oddajanja in tako naprej," našteva Nejc Mlakar, direktor nepremičninske agencije Mesto nepremičnin. Pri tem ima v mislih predvsem prestolnico, ki je motor nepremičninskega trga pri nas.

V minulem letu so se zaostrili pogoji kreditiranja, dvignile so se obrestne mere, posledično je upadlo število transakcij z nepremičninami. Cene so se zato ustalile na razmeroma visokih ravneh. Povprečna cena kvadratnega metra rabljenega stanovanja v Ljubljani v tretjem četrtletju namreč ostaja le nekaj deset evrov pod rekordom iz drugega četrtletja letošnjega leta, torej več kot 3.700 evrov za kvadratni meter. "Gre predvsem za popravek nekaterih cen, ki so v obdobju po epidemiji podivjale," meni Branko Potočnik iz agencije INSA nepremičnine.

"Ne pričakujem večjih dvigov ali upadov cen. Prav tako iz izkušenj vem, da je nepremičninski trg dejaven in živahen skoraj v vsakih razmerah: ljudje kupujejo nepremičnine predvsem zato, ker z nakupi in prodajami rešujejo svoje stanovanjske probleme, ki so prisotni tukaj in zdaj," poudarja Potočnik. Nekoliko drugače je po njegovih besedah pri naložbenih nepremičninah.

Depositphotos

 

Se bodo škarje med novimi in starejšimi stanovanji znova bolj odprle?

V zadnjem obdobju se je dvigovanje obrestnih mer ustavilo, za prihodnje leto pa je mogoče pričakovati monetarno ohlajanje. Nižje obrestne mere blagodejno vplivajo na povpraševanje po posojilih in s tem večje zanimanje za nepremičnine. "Ne glede na višje obrestne mere je povpraševanja po nepremičninah še vedno veliko in dobre ponudbe primanjkuje. Če bi se trend obrestnih mer začel obračati, bi to lahko povzročilo ponovno rast cen, česar pa v letu 2024 še ne pričakujemo," je jasen Mlakar.

Glede na napovedano sprejetje zakona o prepovedi kratkoročnega oddajanja na platformah, kot so Airbnb ali Booking, bi lahko po njegovih besedah na trg prišlo več novih stanovanj, zato bi se cene starejših stanovanj nekoliko znižale. V tretjem četrtletju se je v prestolnici po predhodnih podatkih Capital Genetics v sodelovanju z Arvio zmanjšala razlika v ceni med novejšimi in starejšimi rabljenimi stanovanji.

Povprečna cena novejših rabljenih stanovanj (torej mlajših od 10 let) se je s 4.260 evrov znižala na dobre štiri tisočake za kvadratni meter, medtem ko se je povprečna cena kvadratnega metra stanovanja, starejšega od 10 let, zvišala na dobrih 3.700 evrov. Največja razlika med obema segmentoma stanovanj je bila v drugem četrtletju prejšnjega leta, ko je znašala skoraj 15 odstotkov.

Zaradi visokih obrestnih mer se sicer čas prodaje manj zanimivih nepremičnin podaljšuje, medtem ko se nepremičnine, ki so na dobrih lokacijah, prodajo skoraj  takoj. "To je tudi eden od razlogov, da bistvenih znižanj cen še ni pričakovati," meni Jan Bobnar iz Nepremičnin Kranj.

Novogradnje ne bodo občutno vplivale na cene

Za prihodnje leto je napovedanih kar nekaj nepremičninskih projektov. "Ne glede na to pa ponudba novogradenj ne bo bistveno vplivala na cene rabljenih nepremičnin," meni Bobnar. Na trgu nepremičnin bi se po njegovih besedah morala ustvariti večja količina neprodanih novogradenj, ki bi nato vplivala na prodajne cene rabljenih nepremičnin. "Večina novogradenj se proda že na začetku prodaje oziroma med gradnjo," dodaja.

Z njim se strinja tudi Jaka Petek, direktor nepremičninske agencije Svet Real, saj pravi, da je v novogradnjah, ki bodo na trg prišle v prihodnjih dveh letih in bodo dokončane do konca leta 2025, že veliko enot zasedenih. "Nekateri novi projekti, ki so načrtovani za leto 2024, pa še nimajo pridobljene gradbene dokumentacije, zato še ni zagotovljeno, da se bo gradnja prihodnje leto začela," poudarja Petek.

Lahko Boscarol zamaje trg nepremičnin?

Na trg nepremičnin je najavil prihod nov igralec ‒ Ivo Boscarol, ajdovski podjetnik in eden najbogatejših Slovencev, ki je napovedal gradnjo tisoč novih stanovanj. Pri tem pravi, da cena ne bo presegla 3.000 evrov za kvadratni meter. Še več, Boscarol je celo napovedal, da bo kljub takšni ceni ustvaril dobrega tisočaka zaslužka na kvadratni meter.

"Če Boscarol tudi udejanji svoje napovedi, bo to zatreslo nepremičninski trg v prestolnici, kjer so cene kljub ohlajanju na skorajda rekordno visokih ravneh," razmišlja Ajda Kaluža iz podjetja Arvio, ki se ukvarja z ocenjevanjem vrednosti nepremičnin.

Takšen stanovanjski kompleks lahko zatrese cene rabljenih stanovanj: "Predstavljajte si, da Boscarol na trg da nova stanovanja za tri tisoč evrov. Zakaj bi nekdo kupil rabljeno stanovanje za štiri tisoč evrov," se sprašuje Kaluža. 

Cene novogradenj, ki jih v 80 odstotkih prodajo še pred začetkom gradnje, se ta hip gibljejo okoli pet tisoč evrov za kvadratni meter. Na trgu rabljenih stanovanj, kjer je v tretjem četrtletju letošnjega leta promet upadel na desetletno dno, pa so povprečne cene okoli 3.700 evrov za kvadratni meter. Vendar so te po mnenju strokovnjakov lahko tudi višje, smo poročali. 

Novi projekti

Čeprav Boscarol ni želel jasno opredeliti, kdaj bo začel graditi stanovanjski kompleks, ki ga je poimenoval Galaksija, pa bo trg novogradenj v novem letu zelo aktiven, saj prihajajo nekateri projekti, ki bodo popestrili ponudbo. Gre pa za manjše stanovanjske projekte. "Povpraševanje po sodobno grajenih objektih ostaja visoko, še posebno v mestnih središčih, kot sta Ljubljana in Maribor. Pričakujemo, da bodo ti novi projekti ostali zelo privlačni tudi zaradi omejenega števila zemljišč za gradnjo," poudarja Jaka Petek. 

"Investitorji se gradnje lotevajo premišljeno, po etapah. Tako na trg vsako leto prihaja razmeroma majhno število novogradenj in tudi prihodnje leto bo tako," pravi Potočnik. Posebnih pretresov na trgu zaradi novogradenj tako ne pričakuje. Kot dodaja, tudi na Štajerskem trenutno ni velikih gradbenih projektov.