Nakup vikenda nekje na Balkanu: Kakšne pa bodo cene stanovanj v 2024?

Visoke cene nepremičnin v regiji Adria se bodo po vseh kazalcih ohranile še nekaj časa, čeprav v nekaterih državah beležijo precej velik upad prometa, tudi za petino. Skupna značilnost vseh trgov je šibka ponudba, še posebej pri novogradnjah. V nobeni državi v bližnji prihodnosti ni pričakovati večjega števila novih stanovanj, visoki stroški materiala, dela in zadolževanja pa ob še vedno močnem povpraševanju ne dopuščajo občutnih popravkov cen.

Na nakup cenovno bolj ugodnega vikenda bo očitno treba še počakati. Kdaj pa lahko pričakujemo prve upade cen? 

Upad prometa na Hrvaškem

Nepremičninski trg na Hrvaškem se ohlaja. Čeprav bi lahko pričakovali, da bo upad prometa povzročil znižanje cen nepremičnin, se zdi, da temu ne bo tako. Vsaj ne takoj.

Kot poudarja vodja oddelka za trg kapitala pri Colliersu Klara Matić, je bilo v prvih šestih mesecih letos na Hrvaškem prodanih okoli 20 odstotkov manj stanovanj kot v enakem obdobju leta 2022.

"Bistvenih popravkov cen stanovanj ne gre pričakovati, še posebej ne kratkoročno, pri čemer je glavni razlog pomanjkanje ponudbe," pravi. Omenja pa še, da je bilo v obdobju od 2014 do 2023 na državni ravni zgrajenih približno 67.000 stanovanj manj, kar je 40 odstotkov manj, v Zagrebu pa približno 27.000 manj, kar je 60 odstotkov manj glede na prejšnje devetletno obdobje od 2005 do 2014. "Poleg šibkega okrevanja gradbene dejavnosti se je zaloga obstoječih stanovanj zmanjšala zaradi potresne škode in vse večje uporabe stanovanjskih prostorov za kratkoročni najem," pojasnjuje Matić.

"Cene starogradenj so ob pomanjkanju novogradenj poletele v nebo, zato kupci, če želijo rešiti svoje stanovanjsko vprašanje, pristajajo na veliko kompromisov. To se tudi v letu 2024 ne bo spremenilo, saj število napovedanih projektov ostaja nizko. Nizko je deloma tudi zaradi pomanjkanja zemljišč, predvsem večjih, in neaktivnega prostorskega načrtovanja ter počasnosti izdajanja gradbenih dovoljenj," pravi Matić.

Največji mesti Zagreb in Split ne vlagata dovolj v urbano regeneracijo velikih degradiranih območij in aktiviranja javnega premoženja. "Na gradbince negativno vpliva tudi dvig obrestnih mer, saj jim draži financiranje, ko pa k temu dodamo še povišanje stroškov gradnje in strašljivo visok DDV na novogradnje, ki znaša 25 odstotkov, se zlahka zgodi, da bo projektov še manj," poudarja Matić.

Rahel upad cen starogradenj v Srbiji

V Srbiji se kupuje vse manj nepremičnin, pri čemer pričakujejo, da se tudi prihodnje leto to ne bo bistveno spremenilo. Okrevanje trga pričakujejo sredi prihodnjega leta, rast trga pa napovedujejo šele v letu 2025, brez drastičnega padca cen nepremičnin.

Nebojša Nešovanović, višji direktor in vodja vrednotenja pri CBRC, pravi, da je Evropa na dnu cikla in da vsi pričakujejo okrevanje v sredini leta 2024 ali pa v jeseni istega leta. To bi pomenilo, da bo obdobje, ki je pred nami, predstavljalo dno cikla, ko je nepremičnine najbolje kupovati, saj bodo kupci imeli, kot pravi, največ prostora za pogajanja s prodajalci.

Nepremičninska agentka Katarina Lazarevič pa medtem opaža upad prometa med 30 in 50 odstotki, pri čemer pričakuje, da se prihodnje leto stanje ne bo drastično spremenilo. Cene novogradenj ne upadajo, se pa starogradnje prodajajo ceneje kot doslej.

Depositphotos

 

Cene v BiH dosegle rekorde

Negotovost in volatilnost na trgu gradbenega materiala in dela, dobički investitorjev, inflacija in pomanjkanje konkurence so glavni razlogi, da so cene nepremičnin v Bosni in Hercegovini od leta 2021 do konca letošnjega leta zrasle za 18 odstotkov letno. Vse pa kaže, da so cene nepremičnin dosegle vrh, medtem ko padca cen v naslednjem letu verjetno ne bo.

Elvisa Pilav iz agencije Metropola Nekretnine je za Bloomberg Adria povedala, da padca cen še vedno ne pričakujejo. "Pričakujemo, da bo v prihodnjem obdobju prišlo do začasne stagnacije, in sicer pod pogojem, da se bodo razmere glede ponudbe nepremičnin na trgu izboljšale," poudarja.

V Severni Makedoniji se je rast cen upočasnila

Tudi v Severni Makedoniji cene stanovanj ne bodo upadle. Ključni razlog za to je vztrajanje visokih cen materialov. Prav tako pomanjkanje delovne sile pritiska na cene, kar povečuje stroške plač. Nepremičninski trg v Severni Makedoniji vstopa v leto 2024 z rekordnimi cenami, letos pričakovan padec cen pa se ni zgodil, temveč je le upočasnil rast cen stanovanj. V tretjem četrtletju je rast cen na letni ravni znašala 11 odstotkov, kar je resna upočasnitev glede na lanskih 21 odstotkov.

Kako je pri nas?

Tako kot v državah regije, je tudi v Sloveniji - ponudbe je premalo, povpraševanje še vedno vztraja, a ga je manj. Za prihodnje leto je še precej neznank, ki bi lahko vplivale na cene nepremičnin, a občutnega popravka cen navzdol nepremičninski posredniki ne pričakujejo. "Na cene bi lahko vplivale višina obrestnih mer, nove ponudbe novogradenj, predlogi vlade za spremembo zakonodaje glede kratkoročnega oddajanja in tako naprej," je za Bloomberg Adria povedal Nejc Mlakar, direktor nepremičninske agencije Mesto nepremičnin. Pri tem ima v mislih predvsem prestolnico, ki je motor nepremičninskega trga pri nas.

Več o napovedi na slovenskem nepremičninskem trgu za leto 2024 lahko preberete tukaj.

Članek je nastal v sodelovanju z Marijano Avakumović, Igorjem Ilićem, Natašo Hadžispirkosko Stefanovo in Pio Bedene.