"Slovenci imajo na bankah okoli 30 milijard evrov, večino tega denarja so vpogledna sredstva, kar pomeni, da se zanje ne prejemajo obresti. Ne gre za težavo, ki je nastala zdaj, ampak je prisotna že več let," je stanje na računih Slovencev na kratko povzel profesor z ljubljanske ekonomske fakultete Aljoša Valentinčič.
Ob tem opozarja, da je kapitalski trg pri nas premalo razvit in da ga bo treba povzdigniti na višjo raven. Kljub temu so v zadnjem času vidni nekateri premiki, ki vlivajo nekaj optimizma. Med temi so uvedba individualnih naložbenih računov (INR) ter izdaje ljudskih obveznic. "Če imate nič odstotkov ali pa 3,5 odstotka, čez leta nastane ogromna razlika," opozarja sogovornik. Te dni pa smo dobili še produkt, o katerem smo se pogovarjali veliko let: "Končno je ena družba napovedala izdajo delnic, povezanih z naložbami v nepremičnine." Ob tem je pojasnil, da gre, ne glede na to, ali nam je produkt všeč ali ne, za prvo izdajo v mnogo letih. "Upam, da je to le prvi korak v nizu," je dodal.
Mislil je na prvo prodajo novih delnic družbe NLB Skladi – Nepremičnine, nepremičninska investicijska družba (NID), ki bodo pozneje uvrščene na Ljubljansko borzo. Kot smo pisali, bo NID vlagal v poslovne nepremičnine, po ugodnem scenariju pa predvidevajo od osem- do devetodstotni letni donos. Do 16. oktobra je mogoče vpisati od pet tisoč evrov delnic, svoje prihranke pa lahko poleg profesionalnih vložijo tudi mali vlagatelji.
Valentinčič konkretnega produkta NLB Skladi ni želel komentirati, je pa nekaj besed o njem zapisal analitik Bloomberg Adria Rudi Lukačić. Gre za zaprti investicijski sklad, ki je osredotočen na naložbe v komercialne nepremičnine, podoben skladu InterCapital Real Estate na Hrvaškem, ki cilja na osem- do devetodstotni donos na leto, medtem ko je tržni donos v vseh sektorjih vrhunskih (prime) komercialnih nepremičnin v letu 2025 znašal približno sedem odstotkov, enako kot na slovenskem trgu.
Analitik BBA je pojasnil, da vlagatelji kupujejo izpostavljenost portfelju nepremičnin prek delnice sklada, ne da bi morali sami kupovati, upravljati ali vzdrževati posamezne nepremičnine. Poudarek je na stabilnem dohodku, ne na agresivni rasti kapitala.
"Sklad bi lahko bil zanimiv za vlagatelje, ki želijo izpostavljenost nepremičninskemu trgu, vendar nimajo dovolj kapitala za nakup nepremičnine ali pa jim je pomembnejša likvidnost, ki jo omogoča vlaganje v investicijski sklad. Takšna naložba je primerna za vlagatelje, ki vlagajo za najmanj pet let, ki želijo svoj portfelj dodatno razpršiti, ne da bi se ukvarjali z operativnim upravljanjem nepremičnin," pravi Lukačić. Na drugi strani se mu zdi sklad manj primeren za vlagatelje, ki iščejo močno rast kapitala.
"Na podlagi zgodovinskih izkušenj v regiji Jugovzhodne Evrope se neto donosi pri komercialnih nepremičninskih portfeljih najpogosteje gibljejo v razponu med 5 in 7 odstotki letno. Takšni donosi predstavljajo pomembno stabilizacijsko komponento v portfelju, saj lahko učinkovito blažijo volatilnost, značilno za delniške trge."
Domen Granda, Prva Pokojninska družba
Podobno pravi tudi Domen Granda, vodja upravljanja delniških naložb, Prva Pokojninska družba, in opozarja: "Čeprav so lahko delnice tovrstnih naložb uvrščene na borzo, nepremičnine v svojem bistvu ostajajo manj likviden razred sredstev. To pomeni, da se lahko njihova tržna cena kratkoročno giblje tudi pod vrednostjo premoženja, ki ga predstavljajo. Pomemben pozitiven element pa je zagotovljena podpora likvidnosti prek vzdrževalca trga." Dodaja, da nepremičninske naložbe zaradi svojih dolgoročnih in stabilnih denarnih tokov dobro dopolnjujejo naravo pokojninskih varčevanj.
"Glavno tveganje ostaja morebitna rast obrestnih mer v Evropi, ki bi lahko znižala vrednost nepremičnin in pritiskala na donose," pravi Lukačić.
Granda se je dotaknil še stroškov: "Stroški upravljanja tovrstnih nepremičninskih produktov so zaradi njihove narave praviloma višji kot pri pasivnih naložbah, kot so na primer indeksni skladi (ETF). Razlog je v tem, da vključujejo aktivno upravljanje fizičnih nepremičnin, od iskanja in nakupa do vzdrževanja ter rednih neodvisnih vrednotenj." Nadaljuje še, da so ti stroški povsem primerljivi s podobnimi aktivno upravljanimi nepremičninskimi produkti v regiji in širše v Evropi. "Ključno vprašanje za vlagatelja zato ni zgolj višina stroškov, temveč predvsem njihova upravičenost skozi uspešnost upravljanja," je izpostavil.
Kaj so alternative temu produktu? "Za vlagatelje, ki želijo ohraniti izpostavljenost nepremičninam, vendar z morebitno večjo rastjo in večjo nihajnostjo, je alternativa lahko delnica Equinoxa na Ljubljanski borzi, ki je od začetka leta dosegla negativen donos v višini dveh odstotkov. Druga možnost so ETF, specializirani za vlaganje v nepremičnine (REIT-i)," je dodal.
Koliko portfelja naj predstavljajo nepremičnine in alternativni produkti
Za konec pa še nasvet, koliko portfelja naj predstavljajo nepremičnine. "V dobro razpršenem dolgoročnem portfelju imajo nepremičninske oziroma alternativne naložbe pomembno, a dopolnilno vlogo. Praviloma predstavljajo med 5 in 15 odstotkov celotnega premoženja, odvisno od ciljev in nagnjenosti k tveganju posameznika, pri čemer naj posamezna tovrstna naložba ne presega približno 5 odstotkov portfelja," je odgovoril Granda.
Dodal je še, da se morajo vlagatelji zavedati, da se borzna cena takšnih delnic lahko kratkoročno razlikuje od njihove dejanske vrednosti: "Na trgu lahko tako delnice v posameznih obdobjih kotirajo bodisi s popustom (diskontom) bodisi s premijo glede na čisto vrednost sredstev (NAV) na delnico. To je značilnost nepremičninskega sektorja, ki jo poznamo tudi na razvitih trgih. Pri javno kotirajočih nepremičninskih družbah in REIT-ih se zgodovinsko diskonti najpogosteje gibljejo v razponu med 5 in 15 odstotki glede na vrednost osnovnih nepremičnin."
__
Ob 14. uri je bil članek dopolnjen z odgovori Domna Grade, Prva Pokojninska družba.
.webp){kind=icon}
