Rok potekel, zakona pa ni: kaj je z zakonom, ki prinaša spremembe na najemniškem trgu v Sloveniji

Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin je v Sloveniji vzpostavil sistem, s katerim država na enoten način ocenjuje tržno vrednost vseh nepremičnin. Gre za strokovni, statistični pristop, ki ne temelji na posameznih cenitvah, temveč na množici podatkov o dejanskih prodajah in najemih na nepremičninskem trgu.

V ta namen je bila vzpostavljena Evidenca trga nepremičnin (ETN), v kateri se zbirajo podatki o kupoprodajnih in najemnih poslih, ter še dve podporni zbirki: evidenca modelov vrednotenja in evidenca vrednotenja. Celoten sistem vodi Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS).

Medtem ko se podatki o prodajah v ETN že leta zbirajo razmeroma celovito, pa se je pri najemnih poslih sistem izkazal za bistveno manj učinkovitega. Zlasti pri stanovanjskih najemih so podatki nepopolni, pogosto zastareli in slabo preverljivi. Deloma tudi zato, ker se najemnine v samem sistemu množičnega vrednotenja stanovanjskih nepremičnin sploh ne uporabljajo.

Kljub temu ima ETN širšo vlogo. Poleg vrednotenja nepremičnin je evidenca pomemben vir podatkov za uradno statistiko, načrtovanje stanovanjske politike, sodne postopke, cenitve in delovanje nepremičninskega trga nasploh. Prav pomanjkljivi podatki o najemih so zato v zadnjih letih vse pogosteje izpostavljeni kot težava – zlasti v času razprav o stanovanjski politiki in s tem povezanih ukrepov.

Ministrstvo za finance, ki ga vodi Klemen Boštjančič, je v ta namen pripravilo predlog Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin, katerega sprejem je bil po predvideni časovnici načrtovan za konec leta 2025, uporabljati pa naj bi se začel 1. septembra 2026, torej v mandatu nove vlade.

Predlagane spremembe zakona so šle v smeri vzpostavitve bolj popolne, ažurne in nadzorovane evidence najemnega trga, predvsem stanovanj, ki se oddajajo v najem. Ključna sprememba predloga je poseg v način poročanja fizičnih oseb, saj se je dosedanji sistem, ki je temeljil na letnem poročanju prek davčnih evidenc, v praksi izkazal za prepočasnega in neučinkovitega.

Vlada bolj ostro nad nadzor najemniškega trga. Foto: Depositphotos

Kaj se po predlogu spreminja za najemodajalce?

Predlog sprememb zakona najbolj neposredno posega v položaj zasebnih najemodajalcev, predvsem fizičnih oseb, ki stanovanja oddajajo drugim fizičnim osebam.

Več najemov bo obvezno prijavljenih

Po novem naj bi v Evidenco trga nepremičnin (ETN) prijavili vse najemne pogodbe, sklenjene za več kot 90 dni. Do zdaj je ta obveznost veljala le za najeme, daljše od šestih mesecev, z znižanjem praga pa bo v evidenco zajetih bistveno več najemnih razmerij.

Konec letnega poročanja za nazaj

Največja sprememba zadeva način poročanja fizičnih oseb. Doslej so se podatki o najemih, kjer so fizične osebe oddajale drugim fizičnim osebam, v evidenco prenašali enkrat letno prek Finančne uprave RS na podlagi napovedi za odmero dohodnine. Tak sistem je v praksi pomenil tudi do enoletni zamik pri evidentiranju najemov. Po novem bodo morali najemodajalci najemne pogodbe prijavljati sproti in neposredno.

Prijava prek eDavkov in kratek rok

Prijava bo po predlogu potekala elektronsko prek sistema eDavki, in sicer v 15 dneh od sklenitve najemne ali podnajemne pogodbe oziroma aneksa, najpozneje pa dan pred dejanskim začetkom najema. Le v izjemnih primerih bo mogoča oddaja podatkov v fizični obliki.

Nadzor in globe

Nadzor nad prijavljanjem najemnih poslov bo prevzela Finančna uprava RS (FURS), ki bo lahko primerjala podatke med davčnimi evidencami, evidenco trga nepremičnin in katastrskimi podatki. Če najemodajalec najemnega razmerja ne prijavi ali sporoči nepravilne podatke, predlog zakona predvideva globo v vrednosti od 250 do 400 evrov.

Vlada spremembe zakona prepušča naslednjemu mandatu

Čeprav je bil sprejem Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin predviden do konca leta 2025, se zakonodajni postopek v tem mandatu očitno ne bo začel. Z ministrstva za finance so sporočili, da sistemski zakoni, ki niso uvrščeni na dnevni red državnega zbora, v aktualnem mandatu ne bodo obravnavani.

Ob tem poudarjajo, da so predvidene spremembe zakona tesno povezane z ukrepi na področju stanovanjske politike. ''Zaradi neločljive povezanosti predvidenih sprememb Zakona o množičnem vrednotenju z ukrepi na področju reševanja stanovanjske problematike in s ciljem njihove čim večje učinkovitosti je smiselno, da se uskladijo z Resolucijo o nacionalnem stanovanjskem programu 2026–2035, ki je trenutno v zaključku  javne obravnave,'' sporočajo z ministrstva za finance.

Četrtina Slovencev živi v najemu

Po podatkih nedavne raziskave Eurostata skoraj tretjina prebivalcev Evropske unije živi v najetem domu. V Sloveniji je ta delež nekoliko nižji – po podatkih za leto 2024 v najemu živi okoli 25 odstotkov prebivalcev. Na Hrvaškem je delež najemnikov še bistveno nižji: v najemu živi približno devet odstotkov prebivalcev.

Eurostat obenem ugotavlja, da je najemniški status močno povezan s starostjo: mlajši odrasli, stari od 20 do 34 let, se pogosteje odločajo za najem, medtem ko delež lastništva izraziteje narašča šele po 40. letu. Med državami se ob tem kažejo pomembne razlike v strukturi najemnega trga. V državah z razvitim najemnim sistemom, kot sta Nemčija in Avstrija, večina najemnikov živi v dolgoročnih in stabilnih najemnih razmerjih. Nasprotno pa je v državah z visokim deležem lastništva, med njimi tudi v Sloveniji in drugih državah regije, najem pogosteje kratkoročen in manj institucionaliziran. Prav zato države vse več pozornosti namenjajo vzpostavljanju natančnejših in ažurnejših evidenc najemov, ki so hkrati podlaga za oblikovanje stanovanjske politike in davčnih ukrepov.